Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Временные жильцы

Порядок предоставления жилого помещения по договору поднайма и пользования данным жилым помещением определен ст. 76−79 ЖК РФ.

В ст. 76 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), а также в других предусмотренных федеральным законом случаях.

Касаясь вопросов поднайма жилого помещения, следует отметить, что термин «поднаниматель» относится к лицу, которое снимает жилое помещение (или его часть) у нанимателя, т. е. у лица, которое пользуется жилым помещением по договору социального найма. Если гражданин снимает жилье у собственника жилого помещения (им может быть не только гражданин, но и другие лица — ст. 30 ЖК РФ), то он называется «наниматель». Однако с точки зрения пользования жильем последний имеет одинаковый статус с поднанимателем, заключившим договор с нанимателем жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде.

В основном в ЖК РФ сохранены ранее действующие положения, касающиеся поднайма жилого помещения (ст. 76−80 ЖК РСФСР).

Однако предусмотрены и новые нормы:

• — при сдаче в поднаем на каждого проживающего должно приходиться не менее учетной нормы (в отдельной квартире) или нормы предоставления (в коммунальной квартире). Указанные нормы устанавливаются органами местного самоуправления (ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ). Кроме того, ч. 4 ст. 76 ЖК РФ предусмотрены случаи запрета заключения этого договора, в частности в связи с проживанием (вселением) лиц, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями;
• — предусмотрена письменная форма договора поднайма жилого помещения и передача одного экземпляра наймодателю (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ);
• — договор поднайма, как правило, должен заключаться на определенный срок, а если он не установлен, то на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ);
• — не установлен предельный размер платы за поднаем; он устанавливается по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ);
• — установлены конкретные случаи расторжения договора поднайма (ч. 3 ст. 79 ЖК РФ);
• — за определенные неправомерные действия, перечисленные в ч. 4 ст. 79 ЖК РФ, поднаниматель и другие проживающие могут быть выселены из жилого помещения. Данный вопрос решается в судебном порядке и, конечно, связан с досрочным расторжением договора поднайма жилого помещения. Аналогичные меры предусмотрены ст. 91 ЖК РФ по отношению к нанимателю жилого помещения;
• — о прекращении договора поднайма, заключенного без указания срока, другая сторона должна быть предупреждена за три месяца (ч. 6 ст. 79 ЖК РФ), поскольку речь идет о прекращении договора в одностороннем порядке. По общему правилу, как известно, любой договор не может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон, а если договор нс содержит конкретного срока, то, как правило, необходимо предварительное уведомление другой стороны о его прекращении.

Сдача жилого помещения в поднаем имеет возмездный характер (в отличие от проживания временных жильцов — ст. 80 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. При этом необходимо иметь в виду, что в ЖК РФ (как и в прежнем законодательстве) не используется понятие «член семьи поднанимателя», хотя фактически лица, указанные в договоре поднайма, таковыми являются. Эти лица, вселенные в жилое помещение совместно с поднанимателем, также не приобретают самостоятельно права на данное жилое помещение. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

В ст. 79 ЖК РФ предусмотрены случаи прекращения и расторжения данного договора, в том числе выселение поднанимателей из жилых помещений в судебном порядке. Установлено:

" 1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

• 2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
• 3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
• 1) по соглашению сторон;
• 2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
• 4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
• 5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
• 6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца" .

При этом следует иметь в виду, что согласно постановлению Пленума № 2 срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

В ст. 79 ЖК РФ используются два близких по значению термина «прекращение» и «расторжение» договора поднайма. Первый термин применяется в случаях, когда основанием для прекращения договора служит его срок (истечение) либо прекращается бессрочный договор. Второй термин применяется во всех других случаях, в том числе при невыполнении поднанимателем условий заключенного договора.

Необходимо иметь в виду, что не сдаются в поднаем жилые помещения специализированного жилищного фонда (служебные жилищные помещения, общежития и др.). Это следует из ч. 4 ст. 100 ЖК РФ.

Вопросы, касающиеся правового положения временных жильцов, нашли закрепление в ст. 80 ЖК РФ.

Предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены сто семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение, но истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Из положений рассматриваемой статьи следует, что наряду с поднанимателями в жилых помещениях могут проживать временные жильцы. Указанные лица также не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Различие заключается в том, что поднаниматели пользуются жилым помещением на возмездной основе (на основании соответствующего договора), а временные жильцы — безвозмездно, без заключения договора об использовании жилого помещения.

Указанная статья ЖК РФ базируется на положениях ст. 680 ГК РФ:

" Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим" .

ЖК РФ и ГК РФ предусматривают безвозмездное пользование жилыми помещениями временными жильцами. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются. Однако эта плата должна вноситься не временным жильцом, а нанимателем на основании дополнительного соглашения с наймодателем (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ). Ранее такой конкретизации в законодательстве не было, поэтому формулировка о «безвозмездном проживании» воспринималась многими гражданами как проживание без какой-либо платы. Между тем у всех граждан — потребителей коммунальных услуг возникает эта обязанность. Как правило, плата за коммунальные услуги должна вноситься в одном месте (по месту фактического пользования предоставляемыми в жилое помещение услугами). Порядок и условия, установленные ст. 80 ЖК РФ, применяются и при проживании временных жильцов в домах ЖК и ЖСК (ст. 126 ЖК РФ).