Инвестиционная собственность (МСФО 40)

Цель и сфера применения

Под собственностью подразумеваются земля и строения, или часть строения, или и то и другое. Данное понятие не распространяется на занимаемую владельцем собственность («Основные средства» — МСФО 16), собственность, предназначенную для продажи («Запасы» — МСФО 2), собственность, по которой проводятся работы или которая находится в процессе разработки, эксплуатации («Договоры подряда» — МСФО 11), собственность, которой владеет арендатор по операционной аренде («Аренда» — МСФО 17), восстанавливающиеся природные ресурсы, а также на горнодобывающую и исследовательскую деятельность.

• 28.1.Основные аспекты учета инвестиционной собственности:
  • • классификация в качестве инвестиционной собственности;
  • • признание в качестве актива;
  • • определение балансовой стоимости при первоначальной и последовательной оценке;
  • • требования к раскрытию.

МСФО 40 содержит требования, заменяющие требования, указанные в МСФО 25. Данный стандарт применяется к инвестиционной собственности, т. е. к собственности, которой владеют (собственник или арендатор по финансовой аренде) в целях получения дохода в виде арендной платы, или повышения стоимости (удорожания) капитала, или и для того и для другого.

Порядок учета

Инвестиционная собственность признается как актив (в соответствии с Принципами подготовки и представления финансовой отчетности по МСФО), если:

• • существует вероятность того, что в будущем данный актив принесет компании связанные с ним экономические выгоды;
• • стоимость актива может быть оценена с достаточной степенью надежности.
• 28.2.Инвестиции классифицируются как инвестиционная собственность при их оценке. Хорошим ориентиром является то, что инвестиционная собственность вызывает движение денежных потоков, по большей части не зависящее от других активов, имеющихся у компаний. Компании должны развивать собственные критерии для обеспечения последовательной классификации, чтобы отличать инвестиционную собственность от собственности, занимаемой владельцем.
• 28.3.Первоначальная оценка инвестиционной собственности признается по фактическим затратам, включая цену покупки и непосредственно присущие сделке издержки (затраты на юридические услуги, налоги на денежные переводы, в том числе за границу, прочие операционные затраты). При этом общие административные расходы, как и затраты на ввод в эксплуатацию, в данную сумму не включаются.
• 28.4.Компания может также последовательно оценивать всю свою инвестиционную собственность, используя любой из следующих методов оценки:
  • • по себестоимости: инвестиционная собственность оценивается по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения активов (главный подход для основных средств согласно МСФО 16);
  • • по справедливой стоимости: вся инвестиционная собственность оценивается по справедливой стоимости. Доходы и убытки, возникающие вследствие изменений в справедливой стоимости, признаются в отчете о прибылях и убытках по мере их появления. Модель оценки по справедливой стоимости отличается от модели переоценки в той же степени, в какой доходы и убытки, понесенные вследствие изменений стоимости, признаются предпочтительнее в отчете о прибылях и убытках, чем непосредственно на счете учета капитала.
• 28.5. Принципы, применяемые для определения справедливой стоимости, инвестиционной собственности:
  • • существование активного рынка аналогичной собственности может стать надежным показателем справедливой стоимости в случае, если разница в характере, состоянии и местоположении собственности учтена и при необходимости компенсирована;
  • • если активный рынок недоступен, допускаются другие, более прагматичные подходы к оценке;
  • • в исключительных обстоятельствах, когда выясняется, что инвестиционная собственность уже приобретена и компания не сможет определить ее справедливую стоимость, такая собственность оценивается до даты ее реализации с помощью главного подхода согласно МСФО 16. Всю прочую инвестиционную собственность компания оценивает по справедливой стоимости.
• 28.6.Перевод средств в инвестиционную собственность или из нее проводится при изменении направления ее использования. Особые правила применяются для определения балансовой стоимости на дату подобных перемещений.
• 28.7.Последующие капиталовложения в инвестиционную собственность признаются в качестве расходов, если они восстанавливают ее нормативное функционирование. Данные расходы капитализируются, когда есть вероятность того, что компания получит экономические выгоды, превышающие существовавшие при прежнем уровне интенсивности деятельности.

Раскрытие информации.

• 28.8.В соответствии с требованиями настоящего стандарта компания должна раскрывать следующую информацию.
• 1. Учетная политика:
  • • критерии, по которым различаются инвестиционная собственность и собственность владельца;
  • • методы и существенные допущения, применяемые при определении справедливой стоимости;
  • • предел, до которого справедливая стоимость определяется внешним независимым оценщиком;
  • • способы стоимостной оценки, методы и нормы амортизации для инвестиционной собственности, оцененной согласно методу оценки по себестоимости;
  • • наличие и объем ограничений по данной инвестиционной собственности;
  • • существенные контрактные обязательства в отношении покупки, строительства или разработки инвестиционной собственности, а также ремонта или интенсификации ее использования.
• 2. Отчет о прибылях и убытках и примечания:
  • • рентный доход;
  • • прямые операционные расходы, возникающие вследствие того, что инвестиционная собственность приносит рентный доход;
  • • прямые операционные расходы, появляющиеся в результате того, что инвестиционная собственность не приносит рентного дохода.
• 3. Бухгалтерский баланс и примечания:
  • • если компания применяет метод оценки по справедливой стоимости:
    • — требуется подробная сверка изменений в балансовой стоимости в течение периода;
    • — в исключительных случаях, когда инвестиционная собственность не может быть оценена по справедливой стоимости (вследствие отсутствия таковой), такая сверка раскрывается отдельно от прочей инвестиционной собственности, показанной по справедливой стоимости;
  • • если компания применяет метод оценки по себестоимости, необходимо:
  • — выполнять все требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО 16;
  • — раскрывать справедливую стоимость инвестиционной собственности в примечаниях.