Сервитут. 
Очерки вещного права

Законоположения о сервитутах для нашего писаного права также не новость. Помимо ст. 274—277 действующего ГК должны быть особо отмечены ст. 994—1018^[1] проекта русского Гражданского уложения (в ред.

Из проектируемых изменений нельзя понять, трансформируется ли эта множественность правообладателей во множественность лиц на стороне застройщика как должника по обязательству внесения платы за право застройки; судя по отсутствию на этот счет каких-либо предписаний можно предположить, что вопрос этот должен решаться по общим правилам ГК о переводе долга. Так, акты распоряжения помещениями в здании, возведенном, но праву застройки, совершенные с согласия (одобрения) собственника земельного участка, должны влечь перевод на новых соучастников права застройки долга по внесению платы за это права в соответствующих частях; однако, за лиц, ставших соучастниками права застройки без согласия (одобрения) собственника застроенного участка, должен оставаться ответственным первоначальный застройщик. Наилучшей гарантией интересов собственника застроенного участка была бы норма о солидаритете лиц, ставших соучастниками права застройки без его согласия или одобрения (аналог — ст. 16 Закона 23 июня 1912 г.).

Подобно праву постоянного землевладения право застройки может быть отчуждено в порядке обращения взыскания, в том числе путем его продажи с публичных торгов (п. 4 ст. 300.5). Отсутствие каких-либо ограничении как по кругу долгов, в целях погашения которых такое взыскание может быть произведено, так и по кругу лиц, способных участвовать в таких торгах, делает актуальным все те замечания, которые были сформулированы нами в сноске выше, применительно к аналогичным свойствам права постоянного землевладения 1905 г.). Проектируемые нормы ГК о сервитутах включают в себя 11 статей, из которых шесть (ст. 301—301.5) составляют общие положения, а еще пять (ст. 301.6—301.10) посвящены пяти {defacto — восьми) видам сервитутов перемещения (прохода, прогона скота и проезда), строительства (распадается на сервитута стройки и опоры), мелиорации, горному и коммунальному.

" В силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут)" (л. 1 ст. 301.^[2]). В совокупности с характеристиками, которые содержатся в других проектируемых нормах ГК, это определение даст нам следующий набор «сервитутных» признаков:

• 1) его объектом (служащей вещью) может быть чужой (для его обладателя — сервитуария) земельный участок, здание, сооружение или помещение (п. 1, 7 ст. 301), т. е. индивидуально определенная, чужая и притом недвижимая вещь{, взаимосвязанная с земельным участком, зданием, сооружением или помещением сервитуария (господствующей вещью) таким образом^[3], что пользование господствующей вещью без ограниченного пользования служащей вещью или иного стеснения ее собственника невозможно,
• 2) его содержание составляют правомочия пользования и (или) запрещения пользования служащей вещью (п. 1 ст. 301.1) для достижения определенных целей, а именно — для того, чтобы сделать возможным нормальное пользование господствующей вещью (п. 1 ст. 301); существо пользования определяется видом сервитута (см. далее), условия осуществления (место, время, периодичность, длительность и т. д.) — соглашением сторон или решением суда, но во всех необходимых случаях оно может простираться аж до внесения сервитуарием известных изменений в служащую (чужую для него!) вещь (п. 4 ст. 301.1)^[4];

Для целей установления сервитута не имеет значения и вопрос о праве сервитуарий на господствующую вещь. Это может быть не только право собственности, но и любое вещное право «…включающее правомочия владения и пользования господствующей или служащей вещью. Такое лицо пользуется всеми правами, а также несет все обязанности, предусмотренные правилами настоящей главы для собственников господствующей или служащей вещи» (и. бет. 301).

• 3) о способности сервитуария к распоряжению сервитутом проектируемые нормы ГК ничего говорить не предполагают, но лишь по той очевидной причине, что непосредственное распоряжение одним только сервитутом попросту бессмысленно; оно, однако, не просто может, но неизбежно осуществляется косвенным образом, т. е. путем распоряжения правом на господствующую вещь — вещь, «в пользу» которой установлен сервитут;
• 4) сервитут носит, по общему правилу бессрочный характер, если иное не установлено ГК (п. 3 ст. 301, п. 5 ст. 301.5), может быть установлен либо по воле собственника, т. е. по договору с ним, либо (в случае спора) — по решению суда (п. 4 ст. 301), как правило — за плату (ст. 301.2), но договорной сервитут, «…не связанный с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности», может быть и безвозмездным (абз. 2 п. 2 ст. 301.2);
• 5) сервитут не прекращается в случае изменения принадлежности как господствующей, так и служащей вещи, включая принудительное изъятие той или другой (п. 1 ст. 301.4), при разделе той или другой вещи (п. 2 и 3 ст. 301.4) и даже при совпадении их собственника в одном лице (п. 6 ст. 301.5), т. е. сервитут не только обременяет свой объект (служащую вещь), следует за ним, но и становится своеобразной идеальной принадлежностью господствующей вещи, следуя в юридическом отношении также и за ней^[5].

Легко видеть, что та правовая ситуация, что возникает вокруг сервитутов проектируемых, идентична той, что сложилась в связи с сервитутами в их уже узаконенном виде. Определение содержания сервитута через одно только правомочие пользования действительно способно возбудить сомнение в основательности отнесения этого права к категории вещных; в особенности это сомнение актуально для сторонников взгляда, что отстаивается в этой книге — взгляда, согласно которому всякое вещное право должно включать в себя правомочие владения или (в крайнем случае) какой-то его суррогат (заменитель). Где же это правомочие или его суррогат в сервитуте? Сомнение это еще больше укрепляется в свете упоминания п. 1 ст. 301.1 о так называемом отрицательном сервитуте, содержание которого не включает в себя не только правомочия владения, но даже и правомочия пользования сервитуария служащей вещью. Где же тут вещное право — право абсолютное, оформляющее отношения фактического господства управомоченного над чужой вещью, осуществляемого его собственными активными действиями?

Чтобы ответить на все эти (и многие другие смежные^[6]) вопросы необходимо точно понимать, каково действительное содержание правомочия сервитуария, названного в законопроекте правомочием пользования. Для этого нам нужно обратиться к правилам об отдельных видах сервитутов; правила эти позволяют установить, что пользование служащим земельным участком может выражаться в следующих действиях:

• 1) в " …проходе людей и перемещении их вещей через земельный участок или другую служащую вещь… без применения транспортных средств" (п. 2 ст. 301.6);
• 2) в " …перемещении скота и проходе людей через земельный участок или другую служащую вещь без применения транспортных средств" (п. 3 ст. 301.6);
• 3) в " …проходе людей, прогоне скота, проезде и перемещении грузов через земельный участок или другую служащую вещь", а также «…в улучшении [сервитуарием, своими активными действиями и за свой счет] земельного участка для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств» (п. 4 ст. 301.6);
• 4) во " …временном размещении в границах земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования" , в " …производстве земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи" «…при недостаточности господствующего земельного участка для осуществления строительных работ» (п. 2 ст. 301.7);
• 5) в " …использовании здания или сооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в границах господствующей вещи" (абз. 1 п. 3 ст. 301.7);
• 6) в " …устройстве стока воды и проведении для его устройства необходимых земляных работ, …строительстве наземных, надземных или подземных сооружений, их эксплуатации, текущем и капитальном ремонте" (абз. 2 п. 1 ст. 301.8);
• 7) в " …создании и размещении в границах служащего земельного участка оборудования и сооружений в целях осуществления добычи полезных ископаемых шахтным методом и (или) методом бурения" (п. 2 ст. 301.9);
• 8) в осуществлении " …строительных, эксплуатационных, ремонтных, восстановительных работ в отношении объекта коммунального назначения", а также работ по его реконструкции, в производстве для этих целей «„.земляных работ, размещении необходимой специальной техники, устройств и приспособлений“ (п. 2 ст. 301.10).

Получилось три разновидности сервитута перемещения, две — строительного сервитута и по одной сервитутов мелиорации, горного и коммунального — в общей сложности восемь видов сервитутов. Даже если вообще не вникать в существо того пользования служащей вещью, которое предполагает каждый из них, даже если не пытаться понять, какие конкретно действия скрываются за теми или иными терминами, употребленными в проектируемых нормах ГК, т. е. не прибегать к толкованию текста закона, а ограничиться .шип» одним только его прочтением, то нельзя будет не заметить, что в описании по меньшей мере шести (!) из восьми сервитутов фигурируют такие действия, которые вольно или невольно, но неизбежно приводят к изменению состояния служащей вещи. «Улучшение вещи», «размещение спецтехники, устройств, оборудования и сооружений», «производство земляных работ», «опора конструкций», «устройство стока воды», «добыча полезных ископаемых» (к тому же шахтным методом или методом бурения) — за всеми этими и большинством других «сервитутных» действий маячит нечто куда большее, чем простое пользование. Даже с чисто внешней стороны: вспомним, что тот, кто что-либо строит или копает, куда-либо пригоняет технику или привозит оборудование, всегда (действуя в соответствии со строительными нормами и правилами) огораживает (обносит забором) место нахождения техники, оборудования или производства работ и выставляет на соответствующей территории (а то и на подходах и подъездах к ней) охрану, обеспечивающую пропускной режим доступа к объекту. Как можно за всеми этими действиями не увидеть фактического господства над служащей вещью, сиречь — владения? И как можно считать сервитут правом, не предоставляющим возможности такого владения?

Остаются, таким образом, только два самых элементарных сервитута — прохода и прогона скота — осуществление которых, действительно не предполагает, что над служащим земельным участком всякий раз будет устанавливаться фактическое господство сервитуария. Думается, что для удовлетворения этих нужд вообще нет особой надобности именно в сервитутах — вполне достаточно институтов соседских прав и публичных ограничений права собственности на земельный участок (см. ст. 293, 294, 295—295.2). По они не означают, что такого господства вообще не может быть установлено в целях, например, улучшения условий прохода или прогона; больше того, нам представляется, что при всяком практическом осуществлении прав прохода или прогона скота служащий участок становится объектом ограниченного господства того, кто это право осуществляет^[7]. Они не отменяют следовательно общего правила (констатированного еще в § 1 Очерка 4), согласно которому всякое сервитутное право в определенной (необходимой) мере допускает фактическое господство (владение) сервитуария над своим объектом.

В силу п. 1 ст. 301.1 возможно существование еще и так называемых отрицательных сервитутов. Они вообще не предполагают наделения сервитуария правомочием совершения каких-либо активных действий в отношении служащей вещи. По как можно видеть проектируемые нормы ГК ни одного сервитута исключительно отрицательного содержания не предусматривают, а установления сервитутов, неизвестных ГК, планируется не допускать (п. 5 ст. 301). Так что понятие об отрицательном сервитуте в течение какого-то времени будет оставаться чисто теоретическим. Если же оно когда-нибудь найдет (вопреки ожиданиям) свое практическое воплощение, это будет означать лишь объединение под «вывеской» сервитута двух разнородных гражданско-правовых форм — сервитутов в собственном смысле слова с какой-то разновидностью ограничений права собственности (соседскими правами).

• [1] Были еще ст. 1019—1028, посвященные так называемым личным сервитутом. Их современным аналогом планируется сделать право личного пользовладения — самостоятельное ограниченное вещное право, к числу сервитутов не отнесенное (см. далее).
• [2] Однако предписаний о том, что сервитут, его установление, изменение или прекращение подлежат государственной регистрации, не проектируется; есть только косвенное указание (п. 2 ст. 301.2), которое, впрочем, может пониматься в различных смыслах. Нам представляется правильным трактовать его в смысле ограничительном, а именно — в том, что в Единый государственный реестр прав на недвижимость вносится только указание о размере платы за сервитут, да и то не всегда, а лишь в случаях, когда он определен судом.
• [3] Чаше всего в подобной — годной для установления сервитута или просто сервитутной — связи находятся соседние земельные участки, а также здания, сооружения и помещения, которые можно было бы назвать смежными — находящиеся на одном или на соседних участках, имеющие общие конструктивные элементы (например, стены, опоры, балки, полы, потолки и т. п.), инженерные системы, коммуникации, дороги, подходы, подъезды, проходы, пристани, причалы и т. п. «Чаще всего» — но не всегда; именно поэтому авторы проектируемых изменений не стали уточнять, что речь идет о соседних и смежных объектах недвижимости. Не обязательно.
• [4] Естественные границы пользовательской активности сервитуария ставятся на этапе установления сервитута. Так, согласно абз. 2 п. 1 ст. 301 «…сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника служащей вещи возможности использовать ее по назначению либо затрудняет ее использование настолько, что служащая вещь утрачивает свое назначение. Сервитут не лишает собственника служащей вещи владения и распоряжения ею». Иными словами, если установлен не просто сервитут, но сервитут положительный, то это уже само по себе предполагает допустимость достаточно активного воздействия сервитуария на служащую вещь. В то же время по п. 2 ст. 301.1 это воздействие не может переходить грань минимальной необходимости («…сервитут должен осуществляться наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению, и с причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства»), а если оно было сопряжено с изменением служащей вещи, то ко времени прекращения сервитута собственник господствующей вещи обязан привести ее в первоначальное состояние за свой счет (п. 8 ст. 301.5).
• [5] Случай с сервитутом показывает, что свойство следования, присущее тому или иному субъективному праву, может проявляться в его следовании не только за той вещью, которую это право обременяет, но и за той, которую оно улучшает или «в пользу» которой оно установлено.
• [6] Вот собственника только один из них: как мы уже знаем, по абз. 2 п. 1 ст. 301 «…сервитут не лишает служащей вещи владения и распоряжения ею». Но если так, то правомочия владения в составе сервитута просто… не может быть. Зачем оно нужно, если сервитуарий все равно никогда не сможет им воспользоваться — не сможет лишить собственника служащей вещи владения ею?
• [7] Ниже (в следующем (8-м) параграфе настоящего Очерка) будет рассматриваться право ограниченного владения земельным участком, которое устанавливается (внимание!) для собственников зданий и сооружений, расположенных па чужом земельном участке. Такие собственники (по указанию п. 2 ст. 297.1 ГК) " …вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению" . Вот как интересно получается: доступ (подход и подъезд кого-либо, подвоз и подгон чего-либо (например, того же скота)) к зданию или сооружению предполагает владение участком, а проход или проезд через участок (мимо здания или сооружения) — нет! Почему?