Охрана жилищных прав и защита их в суде

Охрана жилищных прав

Граждане усматривают нарушение своих жилищных прав в непроведении ремонта в их доме, повышении тарифов на оплату жилищно-коммунальных услуг, невыплате им неустоек жилищно-строительными организациями, несоблюдении очередности при предоставлении им жилого помещения по договору социального найма, способе раздела жилого помещения, совместно нажитого или полученного по наследству, в препятствиях, создаваемых им в процессе организации ТСЖ в многоквартирном доме, в непризнании компетентными органами построенного или реконструированного ими жилого помещения за свои денежные средства, в прерывистом электро-, водои теплоснабжении и т. п. Между ними и ответственными лицами нередко возникают споры, разрешаемые в судебном порядке^[1].

К гражданам в свою очередь предъявляются претензии наймодателями и соседями в связи с невыполнением ими своих жилищных обязанностей и нарушением интересов последних.

Из сказанного выше ясно, что жилищные правоотношения нуждаются в охране от противоправных посягательств и в профилактических целях. Применяемые при этом меры охраны (защиты) делятся на три вида:

• а) меры самозащиты (устройства сигнализации, организация дежурств жителей дома в подъездах, установление кодовых замков и домофонов в подъездах для соблюдения принципа неприкосновенности жилища);
• б) меры оперативного воздействия (отказ наймодателя нанимателю в жилище в связи с неоплатой его в срок);
• в) меры государственного принудительного воздействия (признание договора социального найма жилого помещения недействительным или досрочное его расторжение наймодателем при наличии оснований, указанных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения — ст. 91 ЖК РФ).

К мерам защиты, обеспечивающим стабильность и устойчивость жилищных прав, относятся:

• — сохранение жилой площади за временно отсутствующими жильцами (ст. 71 ЖК РФ);
• — принудительный обмен жилыми помещениями (ст. 72 ЖК РФ);
• — выселение из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого в случае, если дом грозит обвалом.

О мерах защиты жилищных прав нужно знать следующее:

• — меры защиты жилищных прав являются одной из разновидностей санкций (другой разновидностью санкций являются меры ответственности);
• — санкции — это установленные законом или договором последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства;
• — меры защиты направлены на предупреждение и пресечение нарушения жилищного права, восстановление нарушенных интересов участников жилищных правоотношений, защиту правопорядка в жилищных правоотношениях;
• — меры защиты делятся на два вида по субъекту их применения:

юрисдикционные меры (применяемые судами и органами исполнительной власти);

неюрисдикционные меры (применяемые самими участниками жилищных правоотношений);

• — применение мер защиты жилищных правоотношений не вызывает отрицательных имущественных последствий для правонарушителя;
• — юрисдикционные меры защиты обеспечены государственным принуждением. К таким мерам относятся:
• — двусторонняя реституция при признании сделки недействительной (п. 2 ст. 167 ГК РФ);
• — выкуп дома у его собственника в случае изъятия у него земельного участка для государственных или общественных нужд;
• — снос самовольно построенного дома за счет застройщика по решению суда и др.

Помимо названных выше мер защиты жилищных прав могут применяться и другие. Например, постановлением Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 было отменено положение о принудительном выселении должника по оплате жилищнокоммунальных услуг при наличии у него следующих обстоятельств: тяжелое материальное положение, утрата работы, задержка зарплаты, наличие в семье инвалидов, болезнь его самого или члена семьи. Перечисленные обстоятельства являются основаниями для амнистирования должника, а их определение — мерой защиты должника государством. Суть защиты — ограничение применения санкции, предусмотренной законом, при наличии определенных жизненных обстоятельств.

Некоторые меры защиты направлены на все население. Например, Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что:

• а) в целях обеспечения безопасности проживания жилое помещение должно соответствовать санитарным правилам по площади, освещенности, инсоляции, уровню шума, воздухообмена, вибрации;
• б) заселение помещений, непригодных по санитарноэпидемиологическим показателям, не допускается.

Но в некоторых случаях меры защиты распространяются на определенные категории лиц. Примером этого является защита законодательством жилищных прав несовершеннолетних лиц. Так, в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда Российской Федерации“» сказано о том, что невнесение несовершеннолетнего члена семьи в акт приватизации делает сделку недействительной в этой части. А в самом Законе указано, что несовершеннолетние лица, включенные в акт приватизации родительского жилья, имеют право на самостоятельную приватизацию при достижении ими совершеннолетия.

Практически все действующее жилищное законодательство направлено на защиту интересов граждан путем закрепления в нем прав граждан и ответственности любых лиц за их нарушение. При этом законодатель использует такой прием, как конкретизация сроков, в которые должностные лица обязаны решать те или иные вопросы и выдавать соответствующие документы гражданам. Такая мера должна дисциплинировать должностных лиц, работающих в жилищной сфере.

Существуют нормативные правовые акты, в которых защита жилищных прав граждан является основной целью их принятия. К ним относятся:

• — Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» ;
• — Закон РФ «О защите прав потребителей» ;
• — Гигиенические правила к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий СанПиН 1.12.78.2.2,½.1.1.1278−03, утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 6 апреля 2003 г.
• — санитарные правила «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» СанПиН 2.2.½.1.1.984−00, утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30 августа 2000 г. № 7.

• [1] См.: Егорова О. А., Беспалов Ю. Ф., Гордиюк Д. В. Жилищное право: учебно-практич, пособие. М.: Юнити-Дана: Закон и право, 2009.