Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (право эмфитевтического или чиншевого землевладения; чиншевое право)

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком заключается в возможностях владеть и пользоваться земельным участком, включая возможность возведения на нем недвижимого имущества (возможность застройки) с приобретением на него права собственности, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное (ст. 266 ГК).

К праву пожизненного наследуемого владения в полной мере относится все, что было рассказано выше о правах арендатора, за следующими исключениями: (1) его субъектов (обладателей) именуют, конечно, не арендаторами, а землевладельцами (п. 3 ст. 5 ЗК); (2) такое право может быть установлено только на земельный участок, находящийся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, причем со дня вступления в силу ЗК предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения более не осуществляется, хотя ранее предоставленные права этого рода сохраняются и не подлежат какому-либо принудительному переоформлению или изменению (п. 1 ст. 21 ЗК); (3) основанием возникновения такого права должен был бы быть (если бы участки на таком праве продолжали бы предоставляться) не договор, а административный акт, принимаемый органом публично-правового образования — собственника по заявлению гражданина, желающего такой участок получить, — решение о предоставлении земельного участка; (4) данное право является бессрочным и подлежит государственной регистрации в абсолютно всех случаях своего возникновения и прекращения (п. 1 ст. 131 ГК); (5) распоряжение таким земельным участком не допускается^[1], кроме его перехода (передачи) по наследству, в том числе к наследникам по завещанию (ст. 267 ГК; п. 2 ст. 21 ЗК); (6) за пользование таким земельным участком не взимается арендная плата, которую заменяет земельный налог; (7) землевладелец может требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную на его участке (п. 3 ст. 222 ГК), а также — установления сервитута на соседний участок (п. 4 ст. 274 ГК), а арендатор нет; (8) субъект права пожизненного наследуемого владения может во всякое время без объяснения мотивов отказаться от него, подав заявление соответствующему органу власти или местного самоуправления, административный акт (решение) которого по этому заявлению является основанием прекращения данного права (п. 3 и 4 ст. ст. 53 ЗК); (9) перечень оснований принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения определяется ст. 45 (а не 46) ЗК.

Исследование права пожизненного наследуемого владения представляет известный теоретический интерес, ибо на протяжении многовековой российской истории оно было едва ли не единственным случаем выделения возможности владения в самостоятельное субъективное право. Наименование его с течением времени изменялось. Так, ст. 514 Свода законов гражданских Российской империи, говоря о возможности собственника недвижимости «…удержав за собой право собственности по укреплению, отделить от него владение и передать или уступить оное другому», называла его отдельным владением, которое «составляет само по себе особое право, коего пространство, пожизненность или срочность определяется тем самым актом, коим оно установлено». Естественно, что такое владение не было и не могло быть самоцелью; вместе с тем отсутствие уточнения в вопросе о том, для чего именно (для каких конкретных целей) такое владение «отделяется» и предоставляется, создавало почву для невиданного никаким арендным правам простора в определении таких целей и пределов использования земельного участка его титульным владельцем.

Наиболее близким к современному праву пожизненного наследуемого владения в дореволюционной России было право чиншевого землевладения. Этот институт, производный от римского эмфитевзиса и характерный, строго говоря, для феодального права (этакий феодальный эмфитевзис), в продолжение всей истории своего существования на территории РФ проявил «…необыкновенную живучесть и приспособленность к нашим условиям» — настолько необыкновенную, что застолбил за собою место в проекте Гражданского уложения Российской империи под именем наследственного оброчного владения^[2]. Попытку сохранения этого права в ГК можно объяснить лишь стремлением к компромиссу между потребностями рыночной экономики и сложившимся в советские годы представлением о пользовании землей как действии, составляющем предмет административного (публично-правового) разрешения (лицензии) — представлением, обусловленным взглядом на землю как «народное достояние», но по сути все-таки неправильным. Отказ ЗК от практики предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения можно было бы назвать прогрессивным шагом, если бы он был подкреплен либо внесением большего разнообразия в арсенал иных ограниченных вещных земельных прав договорного происхождения, либо более широким распространением практики закрепления земельных участков на праве собственности. К сожалению, не произошло пи того, ни другого, вследствие чего имеются достаточные основания для того, чтобы усомниться в продуманности такого решения.

• [1] Как уже указывалось выше, таково лишь относительно недавно установившеесяположение дел. В своем классическом виде право пожизненного наследуемого владения позволяло своему обладателю сдавать земельный участок в аренду и безвозмездное пользование (ссуду), причем без согласия собственника, при условии одноголишь его уведомления.
• [2] Копылов Л. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 112—113.