Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принципы, основанные на представлениях пользователя, — полезности, замещения, ожидания — позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости — это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Профессиональные оценщики широко пользуются принципом полезности в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше цены, запрашиваемой за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в принцип замещения и, как правило, предполагает наличие вариантов для покупателя. Максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Принцип ожидания гласит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.