Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации

Актуальность темы

исследования.

Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога недвижимости (ипотеки) продиктована логикой проводимых в России рыночных реформ.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х г. г. сделало актуальным вопрос о принятии законодательства, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.

Состояние экономики любого государства, стабильность и эффективность гражданского оборота состоят в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т. п. дестабилизирует экономику, вызывает такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т. д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Начиная с римского права, залог законодательно закреплен в правовых нормах всех государств. История развития залоговых отношений говорит о значимости залога как меры, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений. В условиях становления рынка в России роль залога как обеспечительной меры приобретает особое значение. Негативные явления (огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства) привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях возникает потребность использования таких обеспечительных средств, которые давали бы большую гарантию исполнения обязательств.

Среди возможных способов обеспечения обязательств, названных в гл. 23 Гражданского кодекса РФ 1994 г., заметно выделяется институт залога, который в настоящее время считается едва ли не самым надежным способом предотвращения негативных последствий, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником принятых на себя обязательств.

Связано это с тем, что, во-первых, залог имущества должника обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, причем стоимость этого имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции.

Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования на предмет залога преимущественно перед другими кредиторами.

И наконец, в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом залога является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является неплохим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Несмотря на все свои преимущества, залог вообще и залог недвижимости в частности пока не получили широкого распространения в предпринимательских отношениях.

Так как объектом ипотеки является недвижимость, то ипотека представляет собой наиболее привлекательный вид залога как способ обеспечения долгосрочных обязательств. Ипотека является важным экономическим фактором в развитии промышленной и экономической инфраструктуры государства. Существующие в России финансовые ресурсы используются неэффективно. В результате большинство организаций, банков и иных кредитных учреждений не имеют необходимых средств в достаточной степени. Ипотека позволит привлечь кредитные ресурсы под обеспечение имеющейся у промышленных и финансовых структур недвижимости. Обеспечение кредита недвижимым имуществом позволяет гражданам и строительным организациям привлечь средства для решения жилищной проблемы.

С начала 90-х г. г. начинается развитие общего и специального законодательства, регулирующего залог недвижимости. ГК РФ вслед за законом РФ «О залоге» не только положил начало законодательства об ипотеке, но и предопределил форму ее проведения в виде Закона об ипотеке, регулирующего залог недвижимого имущества.

Однако принятие закона об ипотеке не решило всех проблем, связанных с правовым регулированием ипотеки, поскольку сам закон по политическим причинам носил компромиссный характер и не решил многих острых проблем.

С учетом изложенного, изучение такого правового института как ипотека представляется весьма важным и актуальным.

Степень научной разработанности темы.

Проблема правового регулирования ипотеки является относительно новой для российской правовой науки. При господстве административно-командной системы и отсутствии права собственности на землю реальной потребности в разработке указанной проблемы не было.

После начала реформ в России и появления законодательства, допускающего залог недвижимости, появился ряд работ, в которых анализировались отдельные аспекты ипотечных правоотношений. Среди них можно назвать такие как работу В. В. Смирнова и З. П. Лукина «Комментарий к федеральному закону об ипотеке» (залоге недвижимости) (М. Правовая культура, 1999 г.), Б. Д. Завидова «Комментарий к федеральному закону Российской Федерации об ипотеке (залоге недвижимости)» (М. 1998 г. издательство «Приор»).

Однако указанные работы анализировали только отдельные аспекты правового регулирования ипотеки в нашей стране. Кроме того, они были написаны сразу после принятия Закона об ипотеке и не учитывали практику применения указанного закона. Комплексного исследования, посвященного правовому регулированию ипотеки и практике ее применения в Российской Федерации до настоящего времени не было.

Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотеки предопределили выбор указанной темы для диссертационного исследования.

Предметом исследования являются правовые нормы, непосредственно регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации, практика применения этих норм.

При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, государственному, гражданскому, аграрному праву: С. С. Алексеева, А. И. Васильчикова, М. Я. Герценштейна, JI.B. Гантовера, A.C. Звоницкого, JI.A. Кассо, щ O.A. Хауке, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича,.

A.M. Агаркова, Т. Е. Абовой, С. Н. Братуся, М. М. Богуславского, Г. Е. Быстрова, З. С. Беляевой, М. Ю. Галятина, Д. М. Генкина, С. П. Гришаева, Л. И. Дембо, О. С. Иоффе, В. А. Кикотя, Б. Д. Клюкина, И. А. Иконицкой,.

A.И. Масляева, A.A. Мишина, В. В. Смирнова, З. П. Лукина, Б. Д. Завидова,.

B.А. Туманова, P.O. Халфиной и других исследователей.

Теоретическую основу диссертации составляют идеи отечественной юридической науки о праве и законности, труды российских и зарубежных авторов, посвященные залогу недвижимости и его правовому регулированию.

Методологическая база исследования.

Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой анализ, техникоюридический, лингвистический. Pix применение позволило диссертанту выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога недвижимости, проанализировать в комплексе правоотношения по организации ипотеки.

Цель и основные задачи исследования.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа всего массива действующих в Российской Федерации нормативных актов, регулирующих ипотеку (в первую очередь, Закона «Об ипотеке») выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, дать рекомендации, направленные на совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в нашей стране.

В связи с этим перед автором стояли следующие задачи:

— раскрыть понятие способов обеспечения исполнения обязательств и показать преимущества ипотеки по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств;

— выявить правовую природу ипотеки и, в частности, исследовать вопрос о том, является ли залоговое право вещным или обязательственным;

— проследить историю залога как способа обеспечения исполнения обязательств, начиная с древних времен и кончая современностью;

— провести сравнительный анализ Закона «Об ипотеке», Закона «О залоге», положений ГК РФ, регулирующих залоговые отношения, и других правовых актов, имеющих отношение к регулированию ипотечных отношений в нашей стране;

— исследовать понятие недвижимого имущества и провести его классификацию;

— выявить особенности закладной как ценной бумаги;

— проанализировать проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки;

— рассмотреть порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, и его реализацию;

— исследовать особенности формирования ипотечного рынка в нашей стране;

— выявить специфические особенности ипотеки отдельных объектов недвижимости.

Научно-практическая значимость исследования.

Научно-практическая значимость исследования состоит в тех выводах и рекомендациях, которые содержатся в диссертационном исследовании, и могут быть использованы в процессах законодательной деятельности. В частности, при разработке поправок и изменений к Закону об ипотеке, при разработке Закона о залоге земель сельскохозяйственного назначения и других правовых актов, регулирующих ипотечные правоотношения в нашей стране, а также при создании комментариев к указанным правовым актам.

Выводы и положения, содержащиеся, в диссертационном исследовании могут быть использованы при преподавании курса гражданского права, а также при разработке спецкурсов «Правовое регулирование недвижимости» и «Ипотечные правоотношения в Российской Федерации». Они также представляют интерес для работников ипотечных кредитных организаций и юристов, специализирующихся в области залогового права.

Научно-прикладное значение работы состоит также в том, что содержащиеся в ней положения могут найти место в учебниках, учебных пособиях и других научных исследованиях.

Структура работы.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных нормативных актов и библиографии.

Заключение

.

Залог вообще и залог недвижимости в частности является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается и из полученных сумм первыми (за изъятиями, установленными в законе) будут удовлетворены требования того, чьи обязательства обеспечены залогом. Таким образом, в отличие от таких способов обеспечения исполнения обязательств как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи» .

Правовая природа залога на протяжении длительного периода была предметом споров. Аргументы приводились как за то, чтобы считать залог вещным, так и обязательственным правом. В настоящей работе делается попытка показать особый характер залогового права, которое не может рассматриваться ни как вещное, ни как обязательственное право.

Залог недвижимости оказывает существенное влияние на хозяйственную практику. Обеспечивая исполнение обязательств, он выступает гарантом возвратности кредитов, исполнения договоров, уменьшает финансовые риски в условиях инфляции и нестабильности.

Появление рынка недвижимости в условиях реформ, проводимых в нашей стране, сделало актуальным вопрос о принятии законодательства, регулирующего залоговые сделки с недвижимостью. Это обусловлено потребностью в надежных правовых средствах защиты кредиторов, а также в создании нового вида ценных бумаг — закладных, которые в свою очередь позволят создать систему рефинансирования кредитов, обеспеченных ипотекой.

До принятия специального закона, регулирующего ипотеку, ипотечные отношения в нашей стране развивались достаточно медленно. Определенное значение для регулирования ипотечных отношений и формирования основ ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Однако указанный правовой акт не мог решить всех проблем ипотеки и остро ощущалась необходимость в принятии специального закона, посвященного ипотеке.

Современное гражданское законодательство восприняло все основные положения о залоге недвижимости, в частности основные положения о залоге земли, которые зародились еще в античном праве и получили дальнейшее распространение в дореволюционном российском законодательстве.

В целом в Российской Федерации сформулирована необходимая нормативно-правовая база регулирования ипотечных правоотношений. Принятые в 1997 и 1998 годах законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнили и развили посвященные залогу нормы Закона о залоге и нормы Гражданского кодекса РФ, посвященные залогу. Тем не менее, в действующем законодательстве имеются отдельные противоречия и пробелы, мешающие использованию такого эффективного способа обеспечения обязательств как залог недвижимости. В связи с этим необходимо принять соответствующие изменения в Закон об исполнительном производстве, региональные правовые акты, многие из которых разрабатывались в условиях правового вакуума. В ряде случаев следует также внести изменения в Гражданский кодекс РФ (в частности, изменения касающиеся закладной как ценной бумаги, особенности виндикации заложенной недвижимости и т. д.).

Исследование ипотечных правоотношений в нашей стране показывает, что в России постепенно начал формироваться полноценный институт залога недвижимости. Однако для его развития существуют препятствия экономического и юридического характера.

В условиях перехода России к рыночным отношениям жилищная политика государства претерпела существенные изменения. Государство отказалось от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья и перешло от практики бесплатного распределения гражданам государственного жилья к созданию частного рынка жилья.

Важную роль в решении жилищной проблемы призван сыграть Закон об ипотеке. Граждане, проживающие в принадлежащих им на праве собственности индивидуальных домах или квартирах и комнатах в многоквартирных жилых домах, желающие улучшить свои жилищные условия имеют возможность сделать это с помощью системы ипотечного кредитования. Однако механизм возврата кредита не отлажен. Правовые сложности с возвратом кредита и значительный риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются.

Некоторые используемые в Законе «Об ипотеке» правовые конструкции не вполне жизненны и нуждаются в переосмыслении. Представляется, что с течением времени действие Закона «Об ипотеке» будет также распространено и на земли сельскохозяйственного назначения. Это потребует более тесной увязки положений Закона об ипотеке с земельным законодательством. Хочется верить, что в ближайшее время будет принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, что также позволит «разморозить» главу 17 ГК РФ (Право собственности и другие вещные права на землю), необходимой для нормализации оборота земель в России.

Третьим направлением развития законодательства в области ипотеки является создание механизмов, экономически стимулирующих участников гражданских правоотношений к использованию залога недвижимости в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. Необходимо предусмотреть комплекс налоговых льгот, активизировать деятельность банков и других кредитных учреждений, занятых в сфере ипотечного кредитования, создать реально работающую и надежную систему ипотечного кредитования.

Система ипотечных отношений выходит за рамки положений, сформулированных в Законе «Об ипотеке». С принятием Земельного кодекса необходимо будет принять ряд других правовых актов. Речь в частности, идет о федеральном законе «О государственном регулировании и особенностях ограничения земель сельскохозяйственного назначения» и некоторых других правовых актах.