Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации

Актуальность темы

исследования.

За 10 лет существования российского рынка недвижимости в России пройден путь, на который страны сложившейся рыночной экономики затратили не одно десятилетие. В настоящее время в нашей стране отношение к недвижимому имуществу как к собственности прочно вошло в обиход российских граждан.

Необходимость углубления экономической реформы в России приобретает в настоящее время особую актуальность, поскольку глубокий затянувшийся экономический кризис вызвал мощную критику самой реформы. Очень важным аспектом для дальнейшего развития экономических реформ может и должна стать эффективная законодательная база рынка недвижимости в Российской Федерации.

Законодательное закрепление процесса купли-продажи недвижимости — достаточно новое явление в Российской Федерации. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил для них специальный правовой режим. Он предусматривает, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничения, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Другой важнейшей особенностью оборота недвижимости является то, он служит средой предпринимательства, а центральным договором, опосредующим предпринимательскую деятельность в сфере такого оборота, выступает договор купли-продажи.

Действующее законодательство России более не ограничивает количество недвижимых вещей (зданий, строений, сооружений, в том числе жилых домов, квартир и т. д.), находящихся в собственности физических или юридических лиц. Правовое регулирование столь важного сегмента рынка потребовало коренного изменения гражданского законодательства, содержание и практика применения которого весьма актуальны для цивилистических исследований.

В общем объеме продаваемой ныне в Российской Федерации недвижимости большая часть приходится на жилые помещения, именно поэтому в настоящей работе внимание концентрируется преимущественно на этом весьма актуальном вопросе. Наибольший интерес в этой области представляют сделки, касающиеся квартир и общего имущества в многоквартирном жилом доме. Круг вопросов, охватываемых избранной темой, недостаточно разработан современной российской гражданско-правовой наукой. Отсутствует пока решение фундаментальных вопросов, связанных с правовым положением членов семьи собственника жилого помещения. В массе имеющихся опубликованных материалов преобладают публикации описательного характера, в лучшем случае освещающие судебную практику, но чаще пересказывающие содержание действующих нормативных актов. Поэтому, дальнейшее успешна пячвитие ужа существующих правовых отношений в совершенствование их правового регулирования нерь *р?!внсГ связаны с научной разработкой проблем, существующих в данной области.

От качества законодательства о недвижимости, и, в особенности, законодательства о регистрации прав на недвижимость в значительной степени зависит привлекательность инвестиционного климата в стране и, в конечном итоге, — возможности для преодоления экономического кризиса и последующего экономического роста. В связи с этим целесообразно и необходимо обращение к имеющемуся опыту зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимость, и, отчасти, — в области норм гражданского права, относящихся к недвижимости.

В диссертационном исследовании показано принципиальное различие системы регистрации прав на недвижимость и системы регистрации сделок. Показано, как принципы регистрации прав на недвижимость реализуются в законодательстве отдельных стран.

Закономерным итогом исследования данного вопроса стал вывод о необходимости системного совершенствования российского законодательства о рынке недвижимости.

Цель исследования заключается в анализе регламентации отношений из договора купли-продажи недвижимости российским законодательством, направленном на выявление резервов ее совершенствования.

Автор видел свою задачу в том, чтобы:

1) провести детальный анализ существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества;

2) выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений;

3) исследовать процесс исполнения договора купли-продажи недвижимости;

4) раскрыть роль государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним как способа укрепления прав на недвижимое имущество.

5) изучить последствия ненадлежащего заключения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества;

6) сопоставить решение вопросов регистрации прав на недвижимость российской системы с соответствующим опытом развитых зарубежных странопределить приоритетные направления совершенствования российского законодательства в данной сфере.

Методологическую основу работы составили системно-структурный подход к анализу объекта исследования, а также историко-правовой, логический, сравнительно-правовой методы исследования.

Теоретическую основу диссертации составили труды российских ученых: И. Т. Балабанова, В. В. Безбаха, М. И. Брагинского, И. Л. Брауде, В. М. Будилова, В. В. Витрянского, Е. А. Васильева, В. В. Ельяшевича, В. С. Ема, В. В. Залесского, В. Д. Карповича, О. М. Козырь,.

П.В.Крашенинникова, М. И. Кулагина, А. А. Лазаревского, Д. И. Мейера, К. А. Митюкова, В. П. Мозолина, В. М. Пустозеровой, И. А. Покровского, П. Н. Павлова, Н. В. Рабиновича, В. С. Репина, О. Н. Садикова,.

A.П.Сергеева, Е. А. Суханова, К. Н. Скловского, Ю. К. Толстого,.

B.П.Шахматова, Г. Ф. Шершеневича, В. Ф. Яковлева и др.

Основным нормативным источником служил Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1 и 2), а также иные нормативные акты. Автор нашел весьма полезными опубликованные в Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ материалы (в частности статьи А. Л. Маковского, Е. А. Суханова, В. В. Витрянского и др.), монографические исследования отечественных и зарубежных цивилистов и, кроме того, постановления Президиума ВАС РФ по конкретным делам, а равно постановления Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики. Весьма важным источником стали для автора комментарии к Гражданскому кодексу в различных редакциях. Кроме того, автор пользовался базами данных электронных правовых систем.

Научная новизна. Настоящее диссертационное исследование является одной из первых работ теоретического и прикладного характера, в которой комплексно используются достижения российской и зарубежной науки, а также отечественной правоприменительной практики применительно к сделкам купли-продажи недвижимого имуществав работе впервые подвергнуты комплексному исследованию вопросы, связанные с обобщением недостатков, выявленных в ходе применения нормативных актов, регламентирующих рынок недвижимости в России.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что его материалы могут быть использованы в работе учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость, специалистами органов кадастрового и технического учета, а также широким кругом профессиональных участников рынка недвижимости. Кроме того, они могут найти применение в целях совершенствования законодательства о недвижимости, прежде всего Федерального закона.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на заседании кафедры гражданского и трудового права Российского Университета дружбы народов, а также использовались в обеспечении учебного процесса в магистратуре юридического факультета Российского Университета дружбы народов.

Основные положения и выводы работы отражены в опубликованных автором статьях.

На защиту выносятся следующие основные выводы.

1. Действующее в Российской Федерации законодательство оперирует недостаточно четким определением недвижимости. Это обстоятельство выступает следствием того, что принятый в развитие базовых положений ГКРФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», практически сохранив содержащееся в кодексе определение недвижимого имущества, дополнил перечень объектов недвижимости «жилыми помещениями» и «нежилыми помещениями». В результате определение недвижимости стало распространяться не только на здания и сооружения, но также и на любую их часть.

2. Положения Закона «Об оценочной деятельности», связанные с лицензированием, аккредитацией и аттестацией оценщиков, нуждаются в уточнении. Предусмотренные ими соответствующие процедуры фактически полностью отнесены к компетенции органов исполнительной власти, и зачастую используются последними как источник дополнительного финансирования и расширения своих полномочийсложившийся порядок лицензирования, аккредитации и аттестации оценщиков ставит под сомнение перспективы оценочной деятельности как вида независимого предпринимательства.

3. Совершенствование законодательной базы требует ускорения работы над проектами законов «О риэлторской деятельности» и «Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости», призванными устранить пробелы в правовом регулировании деятельности риэлторских организаций и органов технического учета (БТИ).

4. Требует нормативно-правового упорядочивания работа организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающие следствием этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан и органы власти, ведут к неоправданным расходам. Необходимо регламентарно уточнить взаимодействие между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними, и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.

5. Для разрешения проблемы объектов незавершенного строительства необходимо разработать законопроект, предусматривающий постановку на учет и снятие с учета таких объектов. Действующие в настоящее время правила принятия объекта в эксплуатацию не отвечают условиям существующей в России многоукладной экономики, и во многих случаях не поддаются применению.

6. Создание достаточной законодательной базы ипотечного жилищного кредитования в России, позволяющей снижать финансовые риски участников рынка и повышающей доступность жилья для граждан, требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Жилищный кодекс РСФСР, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», Закон Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц», проект второй части Налогового кодекса Российской Федерации. В частности, в целях развития жилищного ипотечного кредитования следует привести в соответствие механизм наложения взыскания на жилые объекты с действующим Жилищным кодексом РСФСР. Кроме того, необходимо ускорить подготовку изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР с тем, чтобы привести его нормы в соответствие с нормами Гражданского кодекса.

7. Защита прав добросовестного приобретателя должна стать в России, как и в развитых зарубежных странах, важным инструментом поддержания основ полноценного рынка недвижимости. Пока, к сожалению, в российском гражданском законодательстве имеет место противоположная ситуация, при которой права добросовестного приобретателя в отношении недвижимого имущества в достаточной мере не защищены.

8. Весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, понесшим его в результате ошибок и злоупотреблений. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба — частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Это будет означать переход к такой регистрации сделок, при которой государство отвечает за их надежность, но, тем не менее, отягощает граждан бременем содержания недешевой системы регистрации. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, совершенствует законодательство и регистрационные процедуры с тем, чтобы свести к минимуму возможности ошибок и нарушений, а в случае их возникновения — гарантирует возмещение ущерба за счет виновной стороны либо, при ее отсутствии, за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.

9. Практика применения регистрационного законодательства в развитых зарубежных странах свидетельствует о практической важности строгого следования базовым принципам регистрации прав на недвижимость. Для российской практики особенно актуальны такие из них, как: приоритет записи прав в реестре над «правоустанавливающими» документами (российский закон провозглашает обратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учет всех прав и обременений, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальный публичный доступ к сведениям о правах на объекты недвижимости.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, восьми глав и библиографии.

1. Нормативные акты:

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть I (1994), часть II (1996).

3. Жилищный кодекс РСФСР, 1983.

4. Земельный кодекс Российской Федерации, 2001.

5. Закон РФ «Об основах жилищной политики», 1993.

6. Закон РФ «О введении в действие части 1-й Гражданского кодекса Российской Федерации», 1995.

7. Закон РФ «О введении в действие части 2-й Гражданского кодекса Российской Федерации», 1996.

8. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 1997.

9. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», 1991.

10. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», 1990.

11. Основы гражданского законодательства СССР, 1991.

12. Постановление Правительства г. Москвы «О реализации жилой площади в 1996 г.» от 14.05.96 № 419.

13. Информационное письмо Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15.03.94.1.

Литература

:

14. Балабанов И. Т. «Операции с недвижимостью в России». «Финансы и статистика», Москва, 1996.

15. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М. 2000. «Статут» .

16. Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1954. С. 93.

17. Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993.

18. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2-я: Договоры о передаче имущества. М., 2000.

19. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

20. Гражданское право России. Курс лекций (часть 1), учебник под редакцией Садикова О. Н., «Юридическая литература», Москва, 1996.

21. Гражданское правов 3-х томах. Учебник под редакцией Толстого Ю. К., Сергеева А. П. «Теис», Санкт-Петербург, 1998.

22. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Е. А. Васильев, 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992.

23. Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5,6 и 7 / Отв. ред. Ф.Й. М. Фельдбрюгге. Лейден. 1996.

24. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. Т.1. М., 1998.

25. Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под. ред. В. П. Мозолина, М. Ю. Кулагина. М., 1980.

26. Германское право. Часть I. Гражданское уложение. Пер. с нем. / Серия: Современное зарубежное и международное частное право. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

27. Ельяшевич В. В. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913.

28. Комментарий части 1-й Гражданского кодекса Российской Федерации под редакцией Садикова О. Н., Москва, 1998.

29. Комментарий части 2-й Гражданского кодекса Российской Федерации под редакцией Садикова О. Н., Москва, 1998.

30. Комментарий части 1-й Гражданского кодекса Российской Федерации под редакцией Карповича В. Д., Москва, 1995.

31. Комментарий к ГК РФ ч. 1−2 под редакцией Брагинского М. И. и др. изд. Спарк, Москва, 1998.

32. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998.

33. Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. -М., 1992.

34. Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х ч. М., 1997.

35. Митюков К. А. Курс римского права. Киев, 1912. С. 34.

36. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999.

37. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование / Руководитель авторского коллектива В. В. Залесский. М.: Норма, 2000.

38. Павлов П. Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1.

39. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Сер. Классика российской цивилистики).

40. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999.

41. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. Ема B.C. М., 1999.

42. Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. -M., 2000.

43. Пустозерова В. М. «Оформление сделок купли-продажи», Москва, 1996.

44. Рабинович Н. В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960.

45. Репин B.C. Настольная книга нотариуса (Теория и практика). М., 1994.

46. Скловский К. Н. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999.

47. Шахматов В. П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1967.

48. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г.-М., 1995.

49. Crone M. Сравнительный анализ систем регистрации. Пер. с фр. Париж: Парижская нотариальная палата, 1992.

50. Hofmeister H., Auer H. Das Moderne Grundbuch. Wien: Bundesministerium fur Justiz, 1992 (Хофмейстер X., Ауэр X. Современная поземельная книга. Сравнительно-правовое исследование с особым учетом австрийского опыта. Вена, 1992).

51. Land Title Practice Manual, V. 1−3. Vancouver: The Continuing Legal Education Society of British Columbia, 1993 (Практическое пособие по применению Закона о земельных титулах. Ванкувер, 1993).

52. I. Периодическая литература.

53. Бюллетень Верховного Суда РФ. № 11. 1993. С. 14.

54. Вестник Мэрии Москвы. № 5. 1994. С. 3.

55. Ведомости РСФСР. № 27. 1991. С. 15.

56. Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 1. С. 99, С. 26- № 10. С. 357.

57. Сборник законодательства РФ: СЗ РФ. 1992. № 4. Ст. 484- СЗ РФ. 1994. № 7. Ст. 693- СЗ РФ. 1995. № 33. Ст. 3383- СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594, № 20. Ст. 2240, № 48. Ст. 5546- СЗ РФ. 1998. № 32. Ст. 3813.

58. Российская газета от 21.07.97.

59. Российская газета от 24.12.94- от 06.03.96.

60. Сыродоев H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 94−95.

61. Кузнецов A.B. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и право. 1998. № 2. С. 60.

62. Сенчищев В. И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней II Российское право. 1999. № 12.

63. Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью II Закон. 1999. № 4.1. Электронные справочные правовые системы.

64. Справочная правовая система «Гарант» от 01.10.2001.

65. Справочная правовая система «Консультант+» от 03.01.2002.

66. Справочная правовая система «Судебная и Арбитражная практика» 4 квартал, 2001.

67. Электронный правовой справочник «Большая российская юридическая энциклопедия» от 01.01.2001.