Купля-продажа земельных участков

Актуальность дипломного исследования обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первона-чальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в каче-стве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений.

Сделки с земельными участками осуществляются на основании норм, установленных земельным и гражданским законодательством. Если законодательством РФ не установлены особые требования, при определении стоимости земельного участка, выступающего объектом сделки, соблюдается условие ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Той же статьей определено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Таким образом, общая норма гласит, что при заключении договора стоимость участка определяется соглашением сторон. При заключении сделки стороны могут руководствоваться результатами рыночной оценки земельного участка.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что ст. 281 ГК РФ установлен несколько иной порядок определения выкупной цены при выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В соответствии с этой статьей плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Однако ст. 281 ГК РФ может применяться в части, не противоречащей положениям ст. 57 ЗК РФ, устанавливающей основы возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Статьей 25 Закона о плате за землю установлено, что для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка вводится нормативная цена земли. Указанная норма дейст-вует в части, не противоречащей ЗК РФ, поэтому нормативная цена земли в на-стоящее время не может применяться в случаях передачи земли в собствен-ность, установления коллективно-долевой собственности. В отношении опре-деления цены земельного участка при ипотеке ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательст-вом, регулирующим оценочную деятельность. Статьей 25 Закона о плате за землю нормативная цена земли определена как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков прово-дится государственная кадастровая оценка земель. Значение кадастровой оценки земель определяется в настоящее время тем, что кадастровая стоимость земель положена в основу определения земельного налога, кроме того, кадастровая стоимость земельного участка является одним из параметров кадастрового учета земельных участков.

Степень разработанности темы в литературе. Необходимо отметить, что данная тема вызывала и вызывает пристальный интерес ученых и практикующих юристов. Отдельные вопросы купли-продажи земельных участков освещены в работах, таких ученых и практикующих юристоа, как: Александров А. Д., Ахметшина Л. М., Батталова Л. М., Бобылев А. И., Бриксов В. В., Великанова С. Н., Габбасов Р., Голубева Н., Голикова Е., Голосова С. А., Ерофеев Б. В., Жернаков Д. В., Чубуков Г. В., Тихомиров М. Ю, Боголюбов С. А., Сай С. И., Крассов О. И., Оглоблина О. М., Суханов Е. А., Феофанов Д. М., Шарапов В. В., Ялбулганов А. А. .и др.

Практическая значимость работы заключается в системном теорети-ческом и практическом исследовании основных проблем, обусловленных те-мой. Результаты исследования могут быть использованы в научных, учебных и практических целях, в частности в практической деятельности органов внут-ренних дел.

Методологическую базу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и связанные с ним специальные методы, адекватные специфике юридической науки: анализ и синтез, формально-логический, сравнительно-правовой, структурно-системный и другие методы.

Эмпирическая база исследования — монографии, статьи ученых и юристов практиков опубликованные в разное время по данной теме.

Объект работы — общественно-правовые отношения в сфере сделок с земельными участками, предмет же — правовые аспекты купли — продажи земельных участков в РФ, регулируемые земельным законодательством.

Цель дипломного исследования — изучить правовые аспекты купли — продажи земельных участков в РФ, регулируемые земельным законодательством.

В соответствии с целью поставлены и решаются следующие задачи:

• Рассмотреть историю вопроса правового регулирования оборота недвижимости в России;

• Исследовать земельный участок как предмет сделок;

• Осветить земельные участки как объекты правоотношений;

• Проанализировать общие правила купли-продажи земельных участков;

• Провести правовой анализ особенностей приобретения прав на земельные участки для строительства;

• Изучить правовые особенности сделок купли-продажи земельных участков.

1. Общая характеристика оборота недвижимости в России.

1.1 Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России.

Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок». Данный термин, как заметил профессор Г. Ф. Шершеневич, заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.

Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве.

Так, термин «вотчина» на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: «владение», «обладание», а также проникший из литовско-польского права термин «дедина».

Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина «недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть.