Недвижимость в законодательстве России: понятие, основания и способы возникновения права собственности на нее

Актуальность темы

исследования. Традиционно во всем мире основой частной собственности считается недвижимое имущество. Несовершенство юридической техники достаточно нового российского законодательства, различные подходы правоприменительной практики, не всегда соответствующей смыслу ныне действующего законодательства, позволяют говорить об актуальности проблем, возникающих в связи с правовым регулированием собственности на недвижимость.

Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только особым значением для государства природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует исследования специфики их участия в гражданском обороте. Особые законодательные требования, связанные с данным объектом гражданских прав, находят отражение в содержании многих правоотношений, установлении особых правил приобретения права собственности и в других случаях. Конечно, многие из этих правовых особенностей существовали и раньше, но в условиях рынка, расширения торгового оборота они приобретают особое значение.

В современной науке гражданского права проблемы развития правового регулирования отношений собственности на недвижимость заслуживают серьезного внимания. Представляется, что в правовом регулировании отношений собственности на недвижимое имущество важную роль играют специфические основания и способы возникновения права собственности в этой сфере.

В теории российского гражданского права принято различать основания и способы приобретения права собственности (Г. Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер, А. В. Карасс и др.). От смешения указанных категорий одним из первых предостерегал Д. И. Мейер («Русское гражданское право». Ч. 2. М., 1997, с. 6162), который указывал, что «есть юридические отношения, следствием которых обыкновенно бывает приобретение права собственности, но эти отношения нужно отличать от тех, которые непосредственно порождают право собственности и представляются способами его приобретения». На необходимость такого разграничения указывают и некоторые современные авторы (Л. В. Санникова, К. И. Скловский, Е. А. Суханов и др.). Однако в действующем российском законодательстве используется только категория «основание возникновения права». Это дало почву для появления точки зрения о синонимичности указанных категорий (например, Л. В. Пуляевская), с чем нельзя согласиться.

Некоторые аспекты теоретической проблемы оснований и способов приобретения права собственности на недвижимость имеют существенное значение для практики применения норм глав 14, 15 ГК РФ.

Степень научной разработанности темы. Несмотря на то, что за последние годы анализу правоотношений по поводу недвижимого имущества было посвящено достаточное количество научных работ, ряд актуальных вопросов не получил в них необходимого освещения.

Продолжают оставаться не решенными в достаточной степени вопросы определения понятия «недвижимость», оборотоспособности недвижимого имущества, правовой природы государственной регистрации прав на данное имущество, правового регулирования возникновения права собственности на недвижимость.

Монографические исследования по вопросам права собственности на недвижимость немногочисленны (Ю. Г. Жариков, М. Г. Масевич «Недвижимое имущество: правовое регулирование», П. В. Крашенинников «Право собственности на жилые помещения», О. И. Крассов «Право частной собственности на землю», В. В. Чубаров «Проблемы правового регулирования недвижимости»). Основное внимание в этих работах уделяется рассмотрению отдельных видов недвижимости, осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ипотеке. Опубликованные ранее исследования, в том числе диссертационные, касающиеся как права собственности, так и регулирования отношений, связанных с недвижимостью, основаниям возникновения права собственности на недвижимость уделяют незаслуженно мало внимания. Среди работ, написанных на основании нового законодательства по данным проблемам, необходимо отметить совместный труд В. А. Тархова и В. А. Рыбакова «Собственность и право собственности», совместный труд Е. А. Суханова и У. Матеи «Основные положения права собственности», монографию В. А. Лапача «Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика», монографию Н. Н. Мисника «Земельный участок как объект прав», монографию К. И. Скловского «Собственность в гражданском праве», монографию О. Г. Ломидзе «Правонаделение в гражданском законодательстве России», диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук М. М. Попович «Приобретение права собственности в гражданском праве России», диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук О. Ю. Кутепова «Приобретение и прекращение права собственности в гражданском праве России». Отмечая значительную научную ценность проведенных указанными авторами исследований, полагаем, что ряд положений и выводов, разработанных учеными-правоведами, требуют дальнейшего развития, как в теоретическом, так и практическом плане.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались следующие методы: анализ, синтез, абстрагирование, индукция, дедукция, аналогияа также частнонаучные методы в области гражданско-правовых исследований: конкретно-социологический (анализ письменных источников и судебной практики), историко-правовой метод, метод доктринального толкования (системное, историческое, грамматическое, логическое толкование). Содержание перечисленных методов определяется с позиции общенаучного диалектико-материалистического метода познания, который составляет основу настоящего диссертационного исследования.

Теоретическая и информационная основа исследования. Автором в процессе работы использовались труды отечественных дореволюционных ученых-цивилистов, исследовавших понятие недвижимости и особенности права собственности на недвижимость. Теоретическую основу данного исследования составляют фундаментальные труды в области теории права и гражданского права. В их числе работы таких ученых, как М. И. Кулагин, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, И. А. Покровский, В. И. Синайский, П. П. Цитович, Г. Ф. Шершеневич и др.

Отдельные вопросы, исследуемые в настоящей диссертации, освещены в работах и статьях таких ученых, как В. С. Анохин, М. М. Агарков, В. В. Бердников, М. И. Брагинский, С. Н. Братусь, И. JI. Брауде, В. В. Витрянский,.

B. В. Галов, Ю. С. Гамбаров, Д. М. Генкин, В. Э. Герценберг, Е. Годэме,.

A.М.Гуляев, Н. Д. Егоров, В. С. Ем, Л. Г. Ефимова, Ю. Г. Жариков,.

C.А.Зинченко, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкин, А. В. Карасс, X. Кетц,.

B.И.Кофман, О. Н. Кудрявцев, В. А. Лапач, О. Г. Ломидзе, А. Л. Маковский, М. Г. Масевич, Л. Ж. Морандьер, И. Б. Новицкий, Г. Н. Полянская, М. Пош, В. Рясенцев, Р. Саватье, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой,.

E.А.Флейшиц, Б. Л. Хаскельберг, К. Цвайгерт, 3. И. Цыбуленко, Б. Черепахин, Л. В. Щенникова, А. Эрделевский, В. С. Юрченко, J. Е. Cribbet, С. W. Johnson,.

F. Lucarelli, F. Zenatj и др.

В качестве источника информации о нормах римского частного права в диссертационной работе использовались работы Р. Зом, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, И. Пухан, М. Поленак-Акимовской, В. М. Хвостова.

Особое внимание в работе уделено анализу практики применения рассматриваемых правовых норм. В диссертационной работе были использованы и нашли свое отражение разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, информационные письма.

Президиума ВАС РФ, опубликованная и неопубликованная практика рассмотрения споров по гражданским делам Высшего Арбитражного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов всех округов, судов общей юрисдикции РФ.

Объектом исследования являются отношения собственности на недвижимость, основания и способы возникновения правоотношений собственности на недвижимое имущество.

Предмет исследования составляют нормативно-правовые акты, цивилистическая доктрина, судебная практика, предметом регулирования, исследования и применения которых (соответственно), являются собственность и правоотношения собственности на недвижимое имущество.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель настоящей работы состоит в выявлении и анализе особенностей права собственности на недвижимость, обосновании ряда теоретических выводов, а также разработке научных рекомендаций по совершенствованию законодательства в области гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с целью исследования в диссертации ставятся для решения следующие задачи:

— сформулировать современное понятие «недвижимость» с учетом рассмотрения истории возникновения и развития понятия «недвижимость» и права собственности на недвижимость в российском и зарубежном праве, а также видов имущества, которые с точки зрения действующего законодательства РФ относятся к недвижимости;

— выявить особенности оборотоспособности недвижимого имущества;

— выявить специфику оснований и способов возникновения права собственности на недвижимость;

— разработать и внести конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения собственности на недвижимость;

— выявить перспективы развития правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что она представляет собой исследование, в котором на основе комплексного подхода осуществлена теоретическая разработка правового понятия «недвижимость», выявлены особенности и правовой режим недвижимого имущества, природа государственной регистрации прав на негоустановлены основания и способы возникновения права собственности на недвижимостьвнесены предложения, направленные на совершенствование законодательства и правоприменительной практики.

На защиту выносятся следующие выводы и предложения:

1. Предложено следующее правовое понятие недвижимости: недвижимостью являются обладающие особой экономической ценностью и социальной значимостью материальные объекты — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, а также предусмотренные законом движимые вещи — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, взятые в том или ином виде на кадастровый и иной аналогичный учет.

К сущностному признаку недвижимости, единому для всех ее объектов, относится ее экономическая ценность и социальная значимость. Этот признакбазовый критерий недвижимости, который конкретизируется в свойствах неперемещаемости объектов и специально установленных законодательством-движимых объектов.

В легальном определении недвижимости (ст. 130 ГК РФ) родовой признак недвижимости отсутствует.

Взятие данных объектов на кадастровый и иной аналогичный учетконстатационный признак недвижимости, без которого правового объекта недвижимости не существует.

2. Специфика правового режима недвижимого имущества выражается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений, в которых объектом субъективных прав является недвижимость. Таким элементом являются нормы о государственном учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, так как право возникает в силу предшествующего правового основания. Это основание влечет возникновение у приобретателя правомочий владения, пользования и правомочия распоряжения, осуществление которого сопряжено с необходимостью предварительной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Момент возникновения права собственности на вещь всегда связан с правообразующим юридическим фактом-основанием возникновения права, в качестве которого не может рассматриваться государственная регистрация прав на недвижимость. В некоторых случаях такое основание не порождает само по себе вещного права, возникновение которого связано с другим юридическим фактом — способом возникновения права.

3. Сделка, являясь основанием возникновения права собственности, не влечет каких-либо изменений в объеме субъективных вещных прав ее участников, однако влечет возникновение у них субъективных обязательственных прав. Прекращение правомочий собственника у продавца и возникновение этих правомочий у покупателя связаны с фактом передачи отчуждаемого имущества, который является способом возникновения права собственности. С момента передачи недвижимого имущества по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление правомочия распоряжения возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации.

Одним из оснований возникновения права собственности на вещь является ее создание. В данном случае основание и способ возникновения права собственности, как правило, совпадают в одном юридическом фактефакте создания вещи. Право собственности на недвижимость (в том числе и на объекты незавершенного строительства) на основании создания возникает с момента юридической фиксации факта создания, которая сопряжена с постановкой данных объектов на соответствующий государственный учет. Право собственности на самовольную постройку также возникает на основании факта создания. Однако в случаях необходимости соблюдения судебного порядка признания права собственности на самовольную постройку одного факта создания недостаточно — необходимо еще признание данного права судом, которое является способом возникновения указанного права. Здесь основание и способ возникновения права собственности не совпадают — момент возникновения права собственности определяется решением суда, которое, в свою очередь является основанием для государственной регистрации права собственности.

Основанием возникновения права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость может являться факт бесхозяйности недвижимости. Способом возникновения права муниципальной собственности на такую недвижимость является признание этого права в судебном порядке, которое сопряжено с необходимостью постановки данного объекта на государственный учет и истечением срока такого учета.

Основанием возникновения права собственности на недвижимость может быть давность владения. Способом возникновения права собственности в этом случае является признание этого права в судебном порядке.

Основанием возникновения права собственности на недвижимость может являться добросовестное приобретение, в случаях, когда согласно ст. 302 ГК РФ собственник имущества не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. Способом возникновения права собственности в силу добросовестности приобретения является признание права собственности в судебном порядке.

4. Целесообразно вернуть понятие «экспроприация» в действующее законодательство, что позволит более четко и кратко определять сходные по своей правовой природе отношения между субъектами права частной собственности и государственными или муниципальными органами в случаях, когда последние действуют в публичных интересах. В диссертации предлагается следующее определение понятия «экспроприация»: принудительное возмездное отчуждение недвижимого имущества либо принудительное, как правило — безвозмездное, ограничение права собственности на земельный участок, которые производятся по требованию государственных или муниципальных органов в публичных интересах в судебном порядке и не связаны с обстоятельствами чрезвычайного характера. Автором обосновывается предложение о закреплении термина «экспроприация» путем внесения изменений в ряд норм ГК РФ.

5. Существенной особенностью права собственности на недвижимость, возникшего на основании договора ренты является то, что плательщик ренты, став собственником переданного ему имущества, продолжает быть связанным обязательственными правоотношениями с получателем ренты, либо бессрочно, либо в течение срока жизни получателя ренты. То есть в данном случае, имеет место обременение права собственности обязательственно-правового характера. Существование права собственности поставлено законодателем в зависимость от выполнения собственником определенных обязанностей в пользу отчуждателя имущества. Договор ренты является основанием возникновения не только права собственности у приобретателя имущества, но и права на получение рентных платежей у лица, отчуждающего недвижимость. Право получателя ренты обременяет такое имущество. Кроме того, получатель ренты становится залогодержателем недвижимости в силу закона. Более жесткое обременение установлено законодателем для договора пожизненного содержания с иждивением: отчуждение такого имущества, его залог или обременение иным способом возможно лишь при условии предварительного согласия получателя рентыправомочие пользования по такому договору обусловлено выполнением дополнительной обязанности плательщика рентыпринимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

6. Предлагается дополнить ст. 574 ГК РФ, закрепив в ней специальные последствия несоблюдения обязательной письменной формы договора дарения недвижимости. В отличие от общих правил, нарушение требований, предъявляемых к форме договоров продажи и мены недвижимости, влечет их недействительность. При несоблюдении письменной формы договора дарения недвижимости, такого исключения из общих правил, как для продажи и мены недвижимости, не предусмотрено. То есть нарушение требований к форме договора дарения недвижимости влечет применение правил ст. 162 ГК РФ, которая не предусматривает недействительности сделки в этом случае, а лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: в подтверждение сделки и ее условий нельзя ссылаться на свидетелей, но можно использовать письменные и другие доказательства. Отсутствие указанных доказательств заключения сделки и согласования всех ее существенных условий означает необходимость признания того, что данная сделка не была заключена. А это подчиняется иным, в отличие от признания сделки недействительной, правилам и влечет иные правовые последствия. Представляется, что в этом случае имеет место непоследовательность и нелогичность регулирования этих правоотношений, которые требуют устранения путем закрепления в ПС РФ аналогичного исключения и для договора дарения, предусматривающего отчуждение недвижимостисоответственно в ст. 574 ГК РФ.

7. На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в некоторые нормы ГК РФ.

Название ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация права собственности на недвижимость» .

П. 1 ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Право собственности покупателя на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации» .

П. 2 ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права собственности покупателя не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами» .

Исключить из ст. 551 ГК РФ п. 3.

Исключить из ст. 564 ГК РФ п. 1.

Дополнить п. 2 ст. 564 следующим предложением: «Передача предприятия покупателю во исполнение договора продажи предприятия до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами» .

Изложить ст. 219 ГК РФ в следующей редакции: «Право собственности на вновь ' создаваемое недвижимое имущество возникает с момента подтверждения в установленном законодательством порядке факта создания и подлежит государственной регистрации. Подтверждение факта создания недвижимого имущества до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами «.

Дополнить п. 3 ст. 222 абзацем 4 следующего содержания: «В предусмотренных настоящей статьей случаях, право собственности на самовольную постройку возникает с момента признания его судом и подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на самовольную постройку до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами» .

Изложить абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ в следующей редакции: «Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательиой давности, с момента признания этого права в судебном порядке и подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательиой давности до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами «.

Исключить из п. 2 ст. 223 ГК РФ абз. 1.

Изложить абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ в следующей редакции: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента признания этого права в судебном порядке, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Признанное судом право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на недвижимость добросовестного приобретателя до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами» .

Закрепить в ГК РФ термин «экспроприация» следующим образом: изложить подп. 3 абз. 1 п. 2 ст. 235 в следующей редакции: «экспроприация (статьи 239, 240, 282, 285, 293)-» — подп. 4 абз. 1 п. 2 ст. 235 в следующей редакции: «выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними» — название ст. 239 в следующей редакции: «Экспроприация недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится» — название ст. 240, в следующей редакции: «Экспроприация бесхозяйственно содержимых культурных ценностей» — название ст. 282, изложив его в следующей редакции: «Экспроприация земельного участка» — название ст. 285 в следующей редакции: «Экспроприация земельного участка, используемого с нарушением законодательства» — название ст. 293 в следующей редакции:

Экспроприация бесхозяйственно содержимого жилого помещения" - исключить из подп. 7 абз. 1 п. 2 ст. 235 следующие слова: «статьями 282, 285, 293» .

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в разработке теоретически обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения права собственности на недвижимое имущество. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в процессе дальнейших исследований в рассматриваемой области, а также преподавания соответствующего раздела курса гражданского права. Практические выводы могут быть использованы в деятельности органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также при разрешении судебными органами отдельных категорий гражданско-правовых споров.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждалась на кафедре гражданского права юридического факультета Южного федерального университета. По проблемам приобретения права собственности на недвижимость были сделаны доклады на Международной научно-практической конференции «Гражданское законодательство Российской Федерации как правовая среда гражданского общества» в г. Краснодаре и научно-практической конференции «Товарно-денежные отношения, собственность, право собственности» в г. Ростове-на-Дону. Основные положения диссертационного исследования отражены в опубликованных статьях, использованы на лекционных и семинарских занятиях в Южном федеральном университете, на занятиях курсов повышения квалификации адвокатов в ИПК РГУ.

По теме диссертации опубликовано девять работ, общим объемом -3,44п.л.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, девяти параграфов, заключения и библиографического списка использованной литературы.

Заключение

.

В соответствии с общей целью и конкретными задачами, поставленными и сформулированными во введении, автор, на основании проведенного исследования, считает возможным сформулировать следующие выводы.

1. Выделение в рамках понятия «вещи» движимого и недвижимого имущества — процесс исторический, связанный с определенным уровнем развития общества. Первоначально, потребность в делении вещей на движимые и недвижимые возникает на этапе повышения экономической ценности земли и других природных ресурсов в силу их естественной ограниченности.

Для гражданских отношений земля и другие природные ресурсы имеют юридическое значение, прежде всего, как имущество (вещи), т. е. как объекты этих отношений. Но в таком качестве эти объекты могут рассматриваться либо как недвижимость — земельный участок, участок недр, либо как движимое имущество — если указанные природные ресурсы отделены от земельного участка с целью введения их в гражданский оборот: земля как почвенный слой, полезные ископаемые. Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства недвижимость — это всегда, прежде всего, земельный участок, территориальные границы которого определены в установленном законом порядке.

Классическим" признаком иных видов недвижимости принято считать прочную связь имущества с землей. Традиционно при определении понятия недвижимого имущества, прежде всего, подчеркивается фактическая связь с землей. В этом случае, следует признать верным использование в гражданском законодательстве термина «земля» как природного объекта, компонента окружающей среды, части земной коры и т. п. Однако при регулировании гражданских отношений по поводу недвижимости необходимо использовать термин «земельный участок» .

В качестве существенного признака недвижимости в российском праве, как и за рубежом, выступает неподвижность. Однако для современного понимания существа недвижимых вещей, недостаточно опираться на признак прочной связи с земельным участком. Перемещение объектов недвижимости с последующим их восстановлением на другом земельном участке все же возможно, хотя и требует значительных расходов, но, очевидно, эти расходы не обязательно будут соответствовать «несоразмерному ущербу назначению имущества». Кроме того, целый ряд объектов гражданских прав относится к недвижимости по воле законодателя и данным признаком не обладает.

Представляется, что все большее значение для определения понятия недвижимости приобретает признак особой общественной ценности таких объектов. Большое экономическое, социальное, а часто еще и политическое значение и связанная с этим необходимость повышенной надежности правил гражданского оборота обусловливает объединение столь разнообразных вещей в единую группу — недвижимого имущества. Наличие этого признака вполне логично объясняет и отнесение к недвижимости вещей не по «природе», а по «назначению законом» .

Несмотря на различия объектов, отнесенных к недвижимости, все они подлежат специальному, закрепленному в законодательстве, государственному учету — это, прежде всего кадастровый учет, а также иной аналогичный ему (в том числе технический (инвентаризационный)). В юридическом смысле данные объекты в качестве недвижимости возникают с момента их постановки на соответствующий учет.

На основании проведенного исследования автором предложено определение правового понятия недвижимости, которое представлено в качестве положения, выносимого на защиту.

2. Право собственности является наиболее широким вещным правом. Вместе с тем свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах. Характер этих ограничений, их объем, существенно отличается в зависимости от того, в отношении какого объекта собственности эти ограничения устанавливаются — движимого или недвижимого имущества. В то время как по отношению к первому виду имущества ограничения подобного рода составляют редкое исключение, по отношению ко второмуони постоянно расширяются.

Специфические особенности отношений собственности на недвижимое имущество оказали заметное влияние на характер их правового регулирования. При рассмотрении правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество особого внимания заслуживает проблемы специфики возникновения права собственности в этой сфере. В теории российского гражданского права принято различать основания и способы приобретения права собственности. В настоящей работе предпринята попытка разграничения основания и способа приобретения права собственности на недвижимость на основании норм современного российского права. Главная часть настоящего диссертационного исследования посвящена «отдельным» основаниям и способам возникновения права собственности на недвижимость, которые отобраны по следующим критериям. Во-первых, это «специфичность» возникновения права собственности именно на недвижимость, т. е. за рамками исследования остались те основания и способы, которые не имеют существенных особенностей в зависимости от вида имущества (движимого или недвижимого) как объекта права собственности. Во-вторых, в качестве объекта рассмотрения выбраны только основания и способы характерные для возникновения права собственности на любую недвижимость, это позволило уйти от анализа специального регулирования права собственности на отдельные разновидности недвижимого имущества. И, наконец, предпочтение отдано основаниям и способам возникновения права собственности на недвижимость, исследование которых не связано с необходимостью подробного рассмотрения весьма объемных «блоков» специального законодательства, таких как корпоративное, приватизационное и т. п.

3. Правовой режим недвижимости существенно отличается от правового режима движимых вещей. Хотя недвижимые вещи нельзя считать ограниченными в обороте, в то же время оборотоспособность недвижимости, условно говоря, «осложнена» требованием государственной регистрации прав на нее.

Целесообразность государственной регистрации сделок с недвижимостью в настоящее время подвергается сомнению, что следует признать вполне обоснованным. Сделка есть лишь одно из оснований изменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя в этом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрена государственная регистрация, так и в том, что иные юридические факты, влекущие возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимость не рассматриваются в качестве объекта регистрации. Между тем, процедура регистрации прав на недвижимость в любом случае включает в себя проверку действительности всех поданных заявителем документов, а также внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним наименования и реквизитов правоустанавливающих документов (при этом сами правоустанавливающие документы являются неотъемлемой частью ЕГРП). Таким образом, наличие обязательной регистрации прав на недвижимость само по себе делает излишним отдельную регистрацию некоторых сделок с недвижимостью как оснований изменения прав на нее. В соответствии с этим, представляется необходимым исключить требование о регистрации сделок с недвижимым имуществом из действующего российского законодательства путем внесения изменений в соответствующие правовые нормы.

Представляется, что главной проблемой при решении вопроса о роли государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании соответствующих отношений, и в частности — отношений собственности на недвижимость, является правовая природа данной процедуры.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы. Эта деятельность носит административный характер и является элементом механизма исполнительной власти. В своей исполнительной деятельности данные органы выражают публично-правовой интерес, для чего наделяются специальными юридически-властными полномочиями. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть акт государственного органа административного характера. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ акт государственного органа может предусматриваться законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Однако ГК РФ не упоминает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей в ст. 8, ни в качестве основания приобретения права собственности в ст. 218, ни в качестве основания возникновения обязательства в ст. 307. Более того, вообще ни в одной норме ГК РФ не указывается на то, что данная регистрация является основанием возникновения каких-либо гражданских прав и обязанностей. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не называет данную регистрацию основанием возникновения прав на недвижимость. Следовательно, исходя из буквального толкования рассматриваемых норм, можно сделать вывод, что законодатель не придает акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество значение правообразующего юридического факта.

Между тем, ГК РФ в ряде случаев с такой регистрацией связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 234). Однако, в этих и других нормах ГК РФ (например, в п. 1 ст. 131, п. 1, 2 ст. 564) речь идет о регистрации соответствующих прав, значит, объектом регистрации являются все-таки сами эти права, но для этого данные субъективные гражданские права должны возникнуть до начала процедуры их государственной регистрации. Только в некоторых случаях законодатель упоминает о государственной регистрации ограничения, возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимые вещи, однако, и здесь, прежде всего речь идет о регистрации прав на эти вещи (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Указывается также на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ), но в этом случае не упоминается, что моментом перехода данного права является такая регистрация. Кроме того, в ГК РФ встречаются такие формулировки законодателя как возникновение субъективного гражданского права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации у лица «приобретшего это имущество» (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Еще больший интерес вызывает положение п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно, законодатель допускает рассмотрение таких действий указанных лиц как основание для изменения отношений между ними. Не менее интересными являются и правила п. 1 ст.564 ГК РФ о переходе права собственности на предприятие как имущественный комплекс с момента государственной регистрации, но речь идет не о регистрации такого перехода, а о регистрации этого права — т. е. объектом регистрации также является право, переход которого (а, значит, и его возникновение у приобретателя) исходя из содержания данной нормы произойдет после регистрации данного права. Более того, далее, положение п. 2 ст. 564 ГК РФ прямо противоречит п. 1 этой же статьи: здесь, в качестве общего правила, устанавливается иной момент перехода права собственности на предприятие — «непосредственно после передачи предприятия покупателю». Помимо этого, положение п. 4 ст. 1152 ГК РФ вообще не связывает возникновение прав с государственной регистрацией: «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. независимо от момента государственной регистрации прав наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». Все это позволяет говорить о непоследовательности законодателя в попытке увязать момент возникновения прав на недвижимость с государственной регистрацией, что порождает указанные противоречия и неточность формулировок в правовых нормах, устанавливающих правила государственной регистрации прав на недвижимость. Представляется, что главной проблемой здесь является невозможность регистрировать право, которое до регистрации не существует.

Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений, в которых объектом субъективных прав является недвижимость. Таким элементом являются нормы о государственном учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, поскольку субъективное гражданское право возникает в силу предшествующего правового основания. В п. 1 ст. 2 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство определяет не только основания возникновения, но и порядок осуществления гражданских прав. Таким особым порядком осуществления прав на недвижимость следует признать государственную регистрацию этих прав. У приобретателя до государственной регистрации права собственности возникают правомочия владения, пользования и правомочие распоряжения, осуществление которого сопряжено с необходимостью государственной регистрации своего права. Представляется, что такая характеристика правового режима недвижимого имущества создает возможность в значительной степени устранить имеющиеся противоречия ныне действующего законодательства в данной сфере путем внесения изменений в некоторые нормы ГК РФ.

4. В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ сделка (договор), направленная на отчуждение имущества, является основанием приобретения (перехода) права собственности на имущество, которое имеет собственника. По мнению автора, данное положение требует определенного теоретического уточнения, для чего необходимо проанализировать правовую природу сделки с точки зрения значения этого юридического факта для возникновения вещного права собственности.

При приобретении права собственности по сделке, направленной на отчуждение имущества, особое значение не только с теоретической, но и с правоприменительной точки зрения, имеет четкое разграничение основания и способа возникновения права собственности. Сделка, являясь основанием возникновения права собственности, не влечет каких-либо изменений в объеме субъективных вещных прав ее участников, однако влечет возникновение у них субъективных обязательственных прав. Прекращение правомочий собственника у продавца и возникновение этих правомочий у покупателя связаны с фактом передачи отчуждаемого имущества, который является способом возникновения права собственности.

Главной проблемой для характеристики статуса приобретателя недвижимости после передачи ему данного имущества является рассмотрение момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество как момента возникновения права собственности. Однако изложенная в настоящей работе точка зрения автора на правовую природу государственной регистрации прав на недвижимость позволяет говорить о возникновении права собственности до государственной регистрации этого права, хотя и с определенными ограничениями. Иными словами, с момента передачи недвижимого имущества по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление его правомочий в гражданском обороте (в отношениях с иными лицами) возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации.

Автором более подробно рассматривается процесс возникновения права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости и договора по передаче недвижимого имущества под выплату ренты. Выбор для исследования именно этих видов договоров, направленных на отчуждение имущества, обусловлен наличием ярко выраженных особенностей, связанных со спецификой передаваемого имущества. Общие положения, регулирующие отношения, возникающие на основании мены, дарения, аренды с условием выкупа арендованного имущества — едины для всех видов имущества, за исключением правил об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, к правоотношениям, вытекающим из договора мены недвижимого имущества, а также вытекающим из возмездного договора ренты применяются соответствующие правила о договоре купли-продажи (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 585 ГК РФ).

5. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи и мены недвижимости, влечет его недействительность. При несоблюдении письменной формы договора дарения недвижимости, такого исключения из общих правил, как для продажи и мены недвижимости, не предусмотрено. То есть нарушение требований к форме договора дарения недвижимости влечет применение правил ст. 162 ГК РФ, которая не предусматривает недействительности сделки в этом случае, а лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: в подтверждение сделки и ее условий нельзя ссылаться на свидетелей, но можно использовать письменные и другие доказательства. Отсутствие указанных доказательств заключения сделки и согласования всех ее существенных условий означает необходимость признания того, что данная сделка не была заключена. А это подчиняется иным, в отличие от признания сделки недействительной, правилам и влечет иные правовые последствия. Представляется, что в этом случае имеет место непоследовательность и нелогичность регулирования этих правоотношений, которые требуют устранения путем закрепления в ГК РФ аналогичного исключения и для договора дарения, предусматривающего отчуждение недвижимости — соответственно в ст. 574 ГК РФ.

6. Существенной особенностью права собственности на недвижимость, возникшего на основании договора ренты является то, что плательщик ренты, став собственником переданного ему имущества, продолжает быть связанным обязательственными правоотношениями с получателем ренты, причем, либо вообще бессрочно, либо в течение весьма неопределенного периода временисрока жизни получателя ренты. Если же обязательство следует из договора пожизненного содержания с иждивением, то и осуществление правомочия пользования обусловлено выполнением дополнительной обязанности плательщика ренты. Таким образом, можно сделать вывод, что в данном случае имеет место обременение права собственности обязательственно-правового характера. Существование права собственности поставлено законодателем в зависимость от выполнения собственником определенных обязанностей в пользу отчуждателя имущества.

7. Одним из оснований возникновения права собственности на вещь является ее создание. Представляется, что в данном случае основание и способ возникновения права собственности, как правило, совпадают в одном юридическом факте — факте создания вещи, поэтому разделить их невозможно. Очевидно, что создание вещи необходимо зафиксировать в форме определенного юридического факта. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — является правоустанавливающим документом, удостоверяющим юридический факт создания недвижимости. На основании этого документа осуществляется государственная регистрация возникшего права собственности.

8. На основании факта создания может возникнуть также право собственности на объект незавершенного строительства. Факт создания объекта незавершенного строительства фиксируется в нескольких документах, которые и следует считать правоустанавливающими: документы, подтверждающие право пользования земельным участком, отведенным для создания данного объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, проектная документация, а также документы, содержащие описание данного объекта. Таким образом, право собственности на объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество на основании его создания возникает с момента юридической индивидуализации данной недвижимости. Автор разделяет точку зрения, согласно которой нельзя распространять режим недвижимости на незавершенное строительство, которое является объектом действующего договора строительного подряда. До тех пор, пока договор подряда не прекращен или не приостановлен, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительных работ, следовательно, объект незавершенного строительства может изменяться, а это делает невозможным осуществление достоверного описания такого объекта.

9. Распространение правового режима недвижимости на самовольную постройку и признание права собственности на такую постройку является исключением из общих правил гражданского законодательства. Основанием возникновения права собственности на самовольную постройку являться факт ее создания. Однако в случаях, когда необходим судебный порядок признания права собственности на такую постройку, основание и способ возникновения права собственности не совпадают. Одного факта создания недостаточнонеобходимо еще признание данного права судом, которое является способом возникновения указанного права. Момент возникновения права собственности в таких случаях определяется решением суда.

10. Для бесхозяйной недвижимости законодатель установил особый правовой режим, отличающийся от правового режима движимых бесхозяйных вещей. Признание права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество требует соблюдения установленного порядка постановки на учет и истечения срока такого учета. Основанием возникновения права собственности на бесхозяйную недвижимость является факт бесхозяйности недвижимости, способом возникновения права собственности на такую недвижимость является признание этого права в судебном порядке. Однако данные юридические факты могут повлечь возникновение только муниципальной собственности. В частную собственность бесхозяйное недвижимое имущество может перейти только на основании приобретательной давности.

11. Основанием возникновения права собственности на недвижимость может быть давность владения. Представляется, что поскольку возникновение права собственности в этом случае требует толкования норм гражданского права при их применении, необходимым является признание права собственности в судебном порядке. Таким образом, способом возникновения права собственности в этом случае следует считать судебное признание права собственности. Возникшее право собственности подлежит подтверждению в форме государственной регистрации на основании решения суда.

12. Основанием возникновения права собственности на недвижимость может являться добросовестность приобретателя в тех случаях, когда согласно ст. 302 ГК РФ собственник этого имущества не вправе истребовать его у такого приобретателя. Представляется, что также как и в случае с возникновением права собственности с силу приобретательной давности, возникновение права собственности в этом случае требует толкования норм гражданского права при их применении, поэтому необходимым является признание права собственности в судебном порядке. Такое признание следует рассматривать как способ возникновения права собственности, подлежащего на основании решения суда государственной регистрации.

13. Существенное практическое значение имеет рассмотрение особенностей специальных правил принудительного, т. е. помимо воли собственника, изъятия недвижимости как специфического основания возникновения права публичной собственности именно на данный вид имущества. Принудительное изъятие недвижимого имущества представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается гражданским законодательством в общественных интересах в исключительных случаях.

Обращает на себя внимание тот факт, что для определения некоторых оснований прекращения права собственности используются такие термины как реквизиция, конфискация, приватизация, национализация. Однако в случаях прекращения права собственности на основании изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, а также изъятия в связи с ненадлежащим использованием, законодатель избегает использования специального термина. Автор полагает целесообразным вернуть забытое понятие «экспроприация» в действующее законодательство, что позволит более четко и кратко определять сходные по своей правовой природе отношения между субъектами гражданских правоотношений и государственными или муниципальными органами в случаях, когда последние действуют в общественных интересах. В настоящей диссертационной работе предлагается следующее определение понятия «экспроприация»: принудительное возмездное отчуждение недвижимого имущества либо принудительное, как правило — безвозмездное, ограничение права собственности на земельный участок, которые производятся по требованию государственных или муниципальных органов в публичных интересах в судебном порядке и не связаны с обстоятельствами чрезвычайного характера.

Представляется возможным и необходимым закрепление термина «экспроприация» путем внесения изменений в ряд статей ГК РФ.