Рынок ценных бумаг

1 Понятие, цели и задачи выпуска ипотечных ценных бумаг

Само слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно появилось в Греции в начале VI века до н. э. и уже тогда обозначало обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В Греции все сделки с земельными участками оформлялись обязательствами и на границе земельного надела, служащего обеспечением требований кредитора ставился столб с надписью о том, что указанная собственность является обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На этом столбе, получившем название «ипотека», наносились записи обо всех имеющихся долгах собственника земли. Позднее записи стали вестись в особых книгах, называвшихся ипотечными. При помощи надписи на столбе, а позднее при помощи ипотечных книг в Древней Греции решалась проблема гласности о состоянии конкретного земельного надела, позволявшая любому заинтересованному лицу получить интересующее его сведения.

В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это было обусловлено аграрной специализацией Римской империи, вследствие чего земля представляла относительно большую ценность, чем в Древней Греции, а принцип частной собственности на землю получил законодательное оформление. Изначально в Риме была распространена наиболее древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Однако в процессе эволюции эта форма была забыта и распространение получила новая форма ипотеки, при которой имущество оставалось в собственности должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из дохода, приносимого данной недвижимостью.

В дореволюционной России ипотеку определяли как «залог, поручительство, залогом обеспеченное» [7, c. 98]. Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. Однако с течением времени в данное определение были внесены некоторые уточнения. Так, в отечественной литературе советского периода ипотеку трактовали как «ссуду под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов…» [5, c. 156].

В настоящее время среди современных исследователей нет единого мнения по поводу определения термина «ипотека». При этом точки зрения некоторых представителей российской науки по данному вопросу различаются существенным образом. Иногда эти различия имеют принципиальное значение. Ряд российских экономистов считает, что ипотека представляет собой «залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора залогодержателя к должнику» [1, c. 192] или «залог недвижимого имущества с целью получения ссуды» [6, c. 432], т. е. является формой обеспечения возврата кредита.

В тоже время в связи с развитием определенного спектра банковских операций в сфере ипотечного кредитования широкое распространение получила трактовка «ипотеки» как совокупности отношений между заемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного ипотечного кредита [9, c. 5], что, но сути, сводит понимание «ипотеки» к её отождествлению с процессом ипотечного кредитования. Данный вывод подтверждается встречающимся в публикациях толкованием «ипотеки» как одной из цивилизованных форм ипотечного кредитования [10, c. 15].

Такой трактовки придерживаются и многие зарубежные авторы, утверждающие, что «ипотека» представляет собой ссуду, по которой заемщик в качестве залога, гарантирующего возврат занятых средств, предоставляет принадлежащую ему недвижимость [8, c. 362].

Учитывая приведенные выше высказывания, следует отметить, что определение «ипотеки» в основном зависит от контекста, в котором она рассматривается или от конкретных целей, проводимого ученым исследования.

В нормативно-правовых актах РФ приводятся более конкретизированные определения «ипотеки». Так, Федеральным законом «О залоге» «ипотека» определена как «залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».

Сегодня ипотечные ценные бумаги очень востребованы во всем мире. Они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене. А значит, гарантией доходности этого финансового инструмента служит динамика роста цен на недвижимость. В городах-миллионниках за последние годы в среднем рост цен на жилье составляет порядка 30% в год. В последние годы в некоторых регионах страны он поднимался до 50%. Безусловно, далеко не каждый вид инвестирования может принести подобные заработки.

К ипотечным относят два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Выпускают такие облигации банки, выдающие ипотечные кредиты, и ипотечные агенты. Эмиссия проводится в полном соответствии с законом «О рынке ценных бумаг». То есть бумаги проходят листинг и обращаются на бирже, покупаются и продаются инвесторами. Выплата фиксированного процента по их номинальной стоимости осуществляется не реже 1 раза в год. Погашение облигаций происходит аналогично другим ценным бумагам.

Между тем, для инвесторов эти бумаги привлекательны не доходностью, а надежностью и ликвидностью. Но данный инструмент очень интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ипотечные ценные бумаги интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам в России, имеющим длинные деньги.

Основными причинами, тормозящими развитие этого рынка, является отсутствие нормативной базы — в первую очередь подзаконных актов, направленных на реализацию Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». А также неопределенность в отношении потенциального спроса на бумаги такого вида.

Однако, есть и другие причины, не способствующие развитию рынка. В законе «Об ипотечных ценных бумагах» есть ограничение, не позволяющее секьюритизировать кредиты, в которых соотношение кредит/залог меньше 70%. Таким образом, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг развивался, нужно либо поднять планку, либо вводить это ограничение на уровне ипотечного пула. У нас до сих пор пенсионным фондам не разрешено, инвестировать средства в структурированные ипотечные ценные бумаги, имеющие рейтинг не ниже странового. По мнению участников рынка, если не изменить их инвестиционную декларацию, то российские банки так и будут размещать структурированные бумаги на западных рынках.

Стоит отметить, что приобретать ипотечные ценные бумаги могут не только организации, но и частные инвесторы получили возможность сохранять таким образом свои сбережения. Участники ипотечного рынка надеются, что ИЦБ по достоинству оценены в ближайшие годы.

Российская ипотека сравнительно новый, но исключительно динамичный сегмент экономики.

Благодаря совершенствованию законодательства, развитию инфраструктуры и программе «Доступное и комфортное жилье гражданам России» она превратилась в самый динамичный сегмент кредитного и финансового рынков, потеснив с этого места потребительское кредитование.

Объем выданных ипотечных кредитов в 2005 году вырос в 3 раза, а в 2006 в 4.4.

В настоящий момент на рынке ипотеки доминирует несколько крупных игроков, из которых бесспорным лидером является Сбербанк, портфель выданных кредитов которого почти в 10 раз больше, чем у ближайшего банка-конкурента ВТБ. Впрочем, ситуация может поменяться.

Благодаря АИЖК и секьюритизации роль частных банков в ближайшие годы может возрасти. Наиболее динамично ипотека будет развиваться в регионах.