Актуальность исследования.
В настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества.
При этом учет недвижимого имущества осуществляется как учет объектов права либо объектов управления в зависимости от целей учета.
Вместе с тем, существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных сведений по Российской Федерации в целом связано со значительными материальными и трудозатратами. Существующая система также не позволяет эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества.
Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.
Рассмотрев укрупненную организационную структуру системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации (см. Рис. 1 Организационная структура системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации), можно сделать вывод о том, что она стабильна, негибкая, сосредоточенна на выполнении рабочих заданий, ориентированна на отдельного человека, на постоянные рабочие задания, на команды «сверху», на правила и нормыпри использовании такой оргструктуры решения принимаются только топменеджерами, также данная организационная структура не способствует движению вперед, а тормозит процесс развития и поощряет внутренние и внешние интриги.
Из анализа организационной структуры системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации следует, что, во-первых, происходит масштабное дублирование функций как на региональном, так и на федеральном уровне в отдельно взятом ведомстве как при взаимодействии между структурными подразделениями в регионах, так и по контролю за их деятельностью в центральном аппарате и, в целом, при выполнении государственных задач.
Наложение вертикальных и горизонтальных полномочий подрывает принцип единоначалия, что часто приводит к конфликтам и трудностям в принятии решений.
Очевидно, что такая организационная структура складывалась под влиянием министерского менталитета в худшем его проявлении.
Безусловно, есть как положительные, так и отрицательные стороны в такой организационной структуре системы государственного учета недвижимости в Российской Федерации с точки зрения политической, однако перед нами стоит задача экономического плана. Поэтому дальнейшее рассмотрение данной оргструктуры и проекта по ее изменению будет проходить исключительно под влиянием экономической точки зрения.
Очень трудно отнести существующую организационную структуру системы государственного учета недвижимости в Российской Федерации к какому-либо определенному типу. Имеются в виду линейная, функциональная, дивизиональная или матричная типы оргструктур. Можно сделать вывод о том, что данная оргструктура сочетает в себе линейный и матричный типы на высшем уровне управления с линейно-функциональным управлением на среднем.
Таким образом в рамках сложившейся оргструктуры государственного учета недвижимости в Российской Федерации невозможно решение ни одной стратегической задачи в сфере недвижимости, стоящей перед страной. Даже ставится под сомнение сама возможность ее выработки.
Невозможно качественное управление региональными структурными подразделениями системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации в рамках сложившейся организационной структуры центрального аппарата.
Рассматривать организационные структуры структурных подразделений системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации нецелесообразно в рамках настоящей работы: все более или менее стандартно и схоже — численность сотрудников невелика, отношения в коллективах устоявшиеся.
Организационная структур, а информационного обеспечения системы государственного учета недвижимости в Российской Федерации.
С^^ЬидД о ^^ СРО ОЦЕНШИКПВ.
Муниципальный Муницгаталишн филиал 1 филиал N.
Пг^Риттргстг.
Рис. 1. Организационная структура системы государственного учета недвижимости в Российской Федерации.
Именно самостоятельные в выборе своего внутреннего нормативного поля структурные подразделения внесли большой запас прочности в информационное обеспечение системы государственного управления недвижимости в России.
На этом фоне государство столкнулась со следующими проблемами и задачами, которые невозможно разрешить в рамках существующей организационной структуры системы государственного учета объектов недвижимости и которые особенно четко проявились в последние 2−3 года:
— невозможно решить ни одного вопроса, касающегося текущей деятельности без соответствующего распоряжения непосредственно руководителя ведомства.
— отсутствует четкая стратегия развития информационного обеспечения рынка недвижимости в рамках происходящих политических перестановок;
— отсутствует четкая градация задач по уровню важности для их реализации, в итоге на самую простую привлекаются все силы, а более серьезная простаивает;
— отсутствует само понятие эффективности деятельности ввиду отсутствия системы критериев оценки эффективности,.
— нарушены основные законы, обеспечивающие деятельность организации.
Эти проблемы тем значительнее, чем более они становятся замены клиентам (гражданам), а государство не может дать адекватный ответ вызовам внешней среды.
Основная проблема состоит в необходимости понимать, что время от времени организационные изменения становятся необходимыми или желательными, поэтому эпизодически в любую организационную структуру вносятся коррективы. Накопившись за трудный период становления нового самостоятельного государства — Российской Федерации, такие изменения организационной структуры системы государственного учета недвижимости в Российской Федерации привели к выводу о том, что ее необходимо радикально пересматривать.
Для того, чтобы купить, продать, заложить объект недвижимости, получить. разрешение на строительство, ввести объект недвижимости в эксплуатацию необходимо получить большое количество разрешений и оформить огромное количество документов для постановки/снятия с учета объекта недвижимости в различных реестрах, кадастрах, что, безусловно, затрудняет введение объектов недвижимости в оборот и тормозит инвестиционный процесс (см. Рис. 2 Принципиальная схема регистрации права собственности на земельный участок со строением).
Существующая организационная структура системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации не позволяет оперативно решать многие серьезные государственные задачи, такие как:
1) информационно-аналитическое обеспечение различных уровней органов государственной власти по их запросам о техническом состоянии, физических и стоимостных характеристиках, месторасположении объектов градостроительной деятельности для принятия управленческих решений по вопросам: а) рационального планирования развития территорий и поселений, б) ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, сопровождающихся разрушением зданий и сооружений, в) государственного формирования налогооблагаемой базы объектов недвижимости на основе реальных данных и определения стоимости объектов на основе кадастровой оценки, осуществляемой для целей налогообложения, г) проведения жилищно-коммунальной реформыд) государственного статистического учета объектов недвижимости.
2) обеспечение граждан и государства достоверными, юридически значимыми сведениями об объектах недвижимости для государственного планирования и эффективной реализации инвестиционных проектов.
Для совершенствования управлением системой государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации, а также для выработки путей решения указанных проблем необходимо было провести научное исследование, чему и посвящена настоящая работа.
Указанные обстоятельства позволяют рассматривать выбранное направление исследований как актуальное.
Принципиальная схема регистрации права собственности на земельный участок со строением.
Итого:
OimmKCTiFfltbiH ip огнш — 6 г*шс. Песснмнстчнъш прогноз — от 6 мвс. до 1,5 лит.
Рис. 2 Принципиальная схема регистрации права собственности на земельный участок со строением.
Цель и задачи исследования
.
Цель исследования — разработка подходов и конкретных предложений к совершенствованию системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации.
Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач исследования:
— анализом роли системы государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости как информационной базы в системе управления недвижимостью в Россииретроспективным анализом деятельности системы органов государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в СССР и Российской Федерации;
— анализом зарубежного опыта в построении и функционировании систем государственного учета объектов недвижимости;
— выявлением роли системы государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в системе государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации;
— формулировкой основных принципов построения и функционирования системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации;
— разработкой целей и задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации;
— выявлением особенностей построения системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерацииразработкой предложений по совершенствованию нормативно-методической базы системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерацииразработкой комплекса организационно-правовых мер по совершенствованию системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации.
В настоящей работе объектом исследования является система государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации, а предметом исследования является совокупность экономических механизмов совершенствования системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации.
Теоретическая и научно-методическая база исследования.
Теоретическую и научно-методическую базу исследования составили труды отечественных экономистов, таких как Озеров Е. С., Асаул А. Н., Карасев А. В., Стерник Г. М., Тарасевич Е. И, посвященные проблемам построения и функционирования систем управления недвижимостью, а также отраслевым особенностям рынка недвижимости в России.
Анализ земельного законодательства, градостроительной документации, материалов по технической инвентаризации и государственному техническому учету проведен на основании работ, выполненных следующими авторами: Сай С. И., Крюков Ю. А., Лазаревский А., Загаруйко А. Е, Миллер С. А., Алакоз В. В., Маслов Н. В, Крылова Е. О., Шевоцуков П. А, Зеленкова Н. Н., Кислов В. С.
Введение
дополнительной характеристики в учет объекта недвижимостипредельно-допустимого срока эксплуатации — базируется на работах Олейника П. П., Дубиной Д. Т., Соловьева А. К.
Подход к определению стоимостной характеристики объекта недвижимости основан на предложениях Е. С. Озерова, Д. Д. Кузнецова, А. П. Красовского, Международных стандартах оценки (МСО 2005) с учетом мнений J К Ekkert, Н. В. Калининой, А. Г. Самойлова.
Предложения по созданию отраслевых общественных организаций профессиональных участников рынка недвижимости во многом основаны на работах Неймана Е. И., Плескачевского В., Федотовой М. А., Верхозиной А.(В., Артемьева И., Емельянова М., Задорнова М.
При анализе исторического опыта функционирования системы государственного учета недвижимости в Российской Федерации использованы результаты исследований, любезно предоставленные А. Г. Самойловым.
Теоретические аспекты становления и функционирования государственного учета недвижимости рассматриваются в работах Литвинчева С. Д., Винокурова В. А., Атаманчука Г. В., Агеевой Е. А. и других ученых.
Истории становления и развития государственного учета недвижимости посвящены исследования Манохина В. М., Гончарова В. В., Литвинчева С. Д и др.
Проблемы инвентаризации жилого и нежилого фонда анализируются Киселевым С. В., Котляром А. Э., Кирсановым А. Р. и другими исследователями.
Особенностям государственного учета жилого и нежилого фондов уделяют внимание Киндеева Е. А., Белов В. А., Винокуров В. А. и др.
Анализ научной литературы по проблеме исследования показывают, что осмысление процессов в сфере государственного учета недвижимости стало усиливаться, недостаточно исследованными остаются, в частности, вопросы места и роли органов технической инвентаризации в системе государственного учета недвижимости в Российской Федерации.
Научная новизна исследования.
В работе сформулирован и обоснован ряд новых научных положений:
— обоснована необходимость осуществления государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации;
— сформулированы основные принципы построения и функционирования системы государственного учета недвижимости в Российской Федерацииразработаны предложения по совершенствованию нормативно-методической базы осуществления государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации;
— разработан комплекс организационно-правовых мер по совершенствованию системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации.
Кроме того, в работе проведен системный анализ и обобщение советского и зарубежного опыта создания и функционирования систем государственного • учета объектов недвижимости, обоснованы цели и сформулированы основные задачи системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации.
Практическая значимость.
Изложенные в работе научные положения, а также конкретные предложения.
11 и организационно-правовые меры могут практически использоваться:
— в научных исследованиях проблем развития рынка недвижимости;
— в процессе выработки экономико-политических решений и рекомендаций для органов государственной власти по вопросам реформирования системы органов государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации;
— в деятельности самих органов государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе — в системе взаимодействия этих органов с саморегулируемыми организациями оценщиков.
Содержание диссертации может также найти отражение в лекционных и' практических учебных курсах: «Оценка недвижимости», «Анализ инвестиций в недвижимость», а также курсах по подготовке и переподготовке специалистов по государственному управлению, технической инвентаризации, и т. п.
Апробация исследования.
Основное содержание диссертации опубликовано в следующих изданиях:
1. «Отраслевые саморегулируемые организации рынка недвижимости», Сборник научных трудов, приложение к журналу «Аудит и Финансовый анализ», № 2, 2005 г. стр. 278−288.
2. «Необходимость перестройки информационной базы российской системы государственного управления недвижимостью», Сборник научных трудов, приложение к журналу «Аудит и Финансовый анализ», № 3,2005 г. стр. 239−250.
3. «Учет и инвентаризация объектов недвижимости в рыночной экономике: в „едином“ окне потребитель платит дважды», журнал «Черные дыры в Российском законодательстве», № 2 2005г. стр. 69−75.
4. «Система учета недвижимости на предприятии», 6-ой Всероссийский симпозиум «Стратегическое планирование и развитие предприятий», 2005 г., стр. 27−29.
Данное исследование носит практический характер, так как основано на реальном практическом материале работы ФГУГТ «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (ФГУП «Ростехинвентаризация»), нашло отражение в перестройке системы управления в ФГУП «Ростехинвентаризация», выработке долгосрочной стратегии развития органов технической инвентаризации.
Структура работы.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка. Библиографический список включает 198 источников.
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3.
1. Существует на самом деле 2 большие краеугольные проблемы, связанные с использованием сведений, подлежащих государственному учету недвижимости в Российской Федерации при принятии решений на государственном и муниципальном уровнях:
— использование сведений государственного учета объектов недвижимости при планировании использования земель и иных объектов недвижимости;
— использование стоимостной характеристики объекта недвижимости.
2. В целях использования сведений, полученных из единого государственного кадастра объектов недвижимости, в том числе и для выработки стратегии развития городов и поселений в Российской Федерации, т. е. решения одной из важнейших задач по государственному управлению и развитию территорий, должен быть принят Федеральный закон о зонировании, который должен регулировать отношения в области создания, использования, вовлечения в оборот и налогообложения объектов недвижимости, планирования и развития производственной, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур в целях рационального размещения производительных сил и предотвращения' загрязнения окружающей среды, охраны природного и культурного наследия, защиты населения от опасных природных и техногенных процессов, укрепления правопорядка в области зонирования, которое является основой устойчивого развития, жизни и деятельности народов, проживающих на территории.
Российской Федерации (основные положения проекта закона изложены подробно выше).
3. Необходимо использовать стоимостную характеристику объекта недвижимости, для подсчета величины которой должна быть разработана специальная методика, в которой обязательно должны найти отражение ряд существенных моментов: а) величина регистрационной стоимости должна быть близка к рыночной величине стоимости объекта недвижимости, т.к. именно она учитывает такие факторы, влияющие на величину стоимости объекта недвижимости, как физический, внешний и функциональный износ, месторасположение объекта недвижимости по отношению к социально-транспортной инфраструктуре и ее достаточно легко проверить — каждый собственник недвижимости всегда знает (думается мне, что обязан знать), сколько примерно стоит его объект недвижимостиб) методика установления регистрационной стоимости (далее — методика) должна быть разработана, базируясь на Международных стандартах оценки объекта недвижимости, в соответствии с Российскими стандартами оценки, а также в соответствии с действующим законодательством РФ и используя зарубежный и советский опыт проведения массовой оценки объектов недвижимости.
