Методика оценки функционального использования земель поселений на основе данных государственного земельного кадастра

Современный период социально-экономического развития РФ характеризуется все более возрастающей ролью систем управления и, прежде всего, управления территориальным развитием крупных поселений, определяющих сегодняшние и перспективные условия проживания большинства населения. Обеспечение устойчивости, сбалансированности и социальной ориентации функционирования территориальных образований невозможно без проведения тщательно выверенной земельной политики и эффективного использования земельных ресурсов, преодоления деструктивности отдельных звеньев городского хозяйства и стимулирования внутренних и межхозяйственных связей всего спектра земельно-имущественных комплексов. Особенно остро данная проблема стоит в настоящий период реформирования системы государственного и муниципального управления.

Современный подход к решению задач территориального развития городов осуществляется с позиций, не имеющих общей социально-экономической направленности, так как земельный рынок, с одной стороны, объективно стремится к превращению в товар городских земель и извлечению дохода, а, с другой стороны, он должен учитывать требования социальной направленности использования городских земель.

Поэтому ориентация исключительно на рыночный подход не всегда соответствует оптимальному процессу территориального развития земель поселений. Кроме того, в решение задач территориального развития вносится определенная доля субъективизма управленческих структур, что не создает целостного представления о потребностях функционального использования земель поселений. Это связано, в первую очередь, с инвестиционной непривлекательностью земель и объектов, используемых социальной сферой, не приносящей очевидной коммерческой выгоды.

При становлении земельного рынка в РФ принципы функционального использования и развития земель поселений требуют учета социально-экономических потребностей.

Совершенствование и развитие земель поселений как территориальных социально — экономических образований является сложной задачей, для решения которой необходима разработка новой методики, основанной на проводимых земельно-оценочных работах, сборе и обработке сведений государственного земельного кадастра (ГЗК). Вместе с тем необходимо рассматривать территорию города как единую систему и объективно оценивать влияние функционального использования земель поселений на развитие крупных городов. Такой подход обуславливает особые требования к методике, которая должна обеспечивать возможность моделирования сложных функциональных взаимосвязей и оценки перспективы использования земель поселений.

Разработка методики оценки территориального развития земель поселений на основе анализа результатов земельно-оценочных работ и данных ГЗК выступает как актуальная научная задача, которая имеет важное социально — экономическое и практическое значение. Методика позволяет рассмотреть процесс формирования городской пространственной структуры как системы, используя методы моделирования на основе земельно-оценочных работ и результатов анализа данных ГЗК, и решать задачу социально-экономического благоустройства, устойчивости и сбалансированности развития земель поселений в рыночных условиях.

В настоящее время проблеме роли и оценки функционального использования и развития земель поселений уделяется не столь большое внимание, как кадастровой и экономической оценке земель и объектов недвижимости, хотя зарубежный опыт развития земельно-имущественных отношений подчеркивает необходимость проведения таких работ.

Уже с начала пятидесятых годов зарубежные специалисты формируют модели определения функциональных потенциалов городских территорий. Так, Stouffer, в 1940 году предложил методику оценки для эффективного расположения в них жилых зон. Hansen в 1959 предложил первую модель потенциалов развития городской территории.

В РФ проблематика анализа функционирования территорий и разработке методик оценки эффективности их развития рассматривались в основном с позиций технических особенностей решения землеустроительных задач. В данной области достигнуты большие успехи, благодаря работам Андришина М. В., Волкова С. В., Ларченко Е. Г. и др., которые, применяя методы оптимизации, разработанные Канторовичем JT.B., решали задачи землеустройства и планирования территорий на основе оценки их результатов, применяя метод линейного программирования.

Однако до сих пор остается нерешенной задача оценки функционального использования земель поселений. Для решения данной задачи необходимо использовать результаты кадастровой оценки земель поселений и принципы ведения Государственного земельного кадастра, где значимыми являются научные работы Варламова А. А., Волкова С. Н., Гладкого В. И., Комова Н. В., Кузнецова Н. А., Лойко П. Ф. и др., обеспечивающие возможность создания эффективной методики оценки функционального использования земель поселений. Также до сих пор остается нерешенной задача оценки объективного влияния объектов различного целевого использования на общее развитие и эффективность функционирования городской территории как системы.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке методики оценки территориального развития земель поселений, повышающей эффективность функционального использования и развития земель поселений.

Такая цель обусловила необходимость решения следующих задач: исследовать существующие методы обеспечения территориального развития, определить их ограничения для оценки функционального использования земель поселенийопределить функциональное назначение территориальных элементов городских земель их взаимосвязь, являющуюся основой для прогнозирования устойчивого и сбалансированного развития земель поселенийучесть системные свойства функционирования городских земель и их влияние на процессы социально-экономического развития территорийоценить альтернативы функционального использования территориальных элементов городской структуры.

Объектом диссертационного исследования являются земли поселений как социально — экономическая система, функционирующая в рыночных условиях с определенной системой оценки и управления, дифференцированной по функциональному использованию.

Методологической основой работы являются принципы и методы системного анализа, экспертных оценок, статистической обработки материалов ГЗК, а также принципы и технология Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (МГКОЗП).

Информационной основой диссертационной работы являются материалы Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, техническая и экономическая информация ГЗК, данные дежурной кадастровой карты г. Новосибирска, материалы научных конференций, статистические и иные данные, отечественные и зарубежные публикации и документы, а также полученные автором результаты анализа функционального развития территории г. Новосибирска и результаты научных исследований, осуществленных по хоздоговорным и госбюджетным темам Сибирской государственной геодезической академии.

Hi.

Научная новизна исследования заключается в разработке методики территориального развития земель поселений на основе данных ГЗК. При этом впервые:

— исследованы существующие методики оценки территориального развития земель поселений, выявлены их ограничения и определены основные данные ГЗК, используемые для методического обеспечения социально-экономического развития земель поселений в рыночных условияхf — проведена оценка территориального развития земель поселений на основе моделирования функционального использования земель и данных ГЗК;

— установлены критерии эффективности территориального развития земель поселений, в частности площади земель кадастровых кварталов определенного функционального использования и получаемый доход;

— предложено методическое обеспечение земельно-оценочных работ функционального использования и развития земель поселений на основе.

4' установленных критериев.

Результаты диссертационного исследования взаимосвязаны и образуют методическую основу оценки функционального использования и развития территориальных элементов городской структуры.

В диссертации развивается методическое и научное обеспечение оценки функционального развития земель поселений на основе системы государственного земельного кадастра.

Теоретические выводы и рекомендации адресованы органам местного самоуправления, градостроительным и иным организациям, имеющим отношение к проблемам развития городов.

Результаты практической реализации исследований, включенные в диссертацию, используются в учебном процессе Сибирской государственной геодезической академии и Сибирского института оценки и управления собственностью.

Исследования выполнялись в рамках хоздоговорных и госбюджетных научно-исследовательских работ, проводимых Сибирской государственной геодезической академии, и в частности:

— хоздоговорной НИР (2001 г.) «О государственной кадастровой оценке земель поселений Кемеровской области», № 455 Р.

— госбюджетной НИР 1.7.99 (1999 — 2002 гг.) «Исследование и разработка моделей и методов регулирования земельно-имущественных отношений на основе геодезической информации», № Гос. регистрации 0199.4 272.

— госбюджетной НИР 1.3.04 (2003 — 2005 гг.) «Исследование и разработка научно-методических основ управления недвижимостью и интеллектуальной собственностью в системе ведомственного кадастра», № Гос. регистрации 12 004.06778;

В диссертации представлены результаты практической реализации исследований, используемые в работе служб г. Новосибирска, подтвержденные справками о внедрении в производство: справка о внедрении результатов научно-исследовательской работы Портнова Л. М. в производственный процесс Управления по земельным ресурсам и недвижимости Администрации НСО — 11.05.2005 г.- справка о внедрении результатов научно-исследовательской работы Портнова A.M. в производственный процесс Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Новосибирску — 15.01.2005 г.

Выводы по четвертому разделу диссертации.

Разработанная методика оценки функционального использования земель поселений позволяет:

— учесть экономические и социальные приоритеты территориального развития земель поселений;

— на основе оценки множества альтернатив (в том числе и перспективных) выбрать оптимальный вид функционального использования земель кадастровых кварталов.

Потребности управления городской территорией обусловливают необходимость изменения параметров функционального использования системы, и требует построения интегрированной системы управления земельными ресурсами и соответствующими ресурсными потенциалами, где оценка функционального развития играет значительную роль.

Заключение

.

В результате проведенных в диссертации исследований по разработке методического обеспечения земельно-оценочных работ функционального использования и развития земель поселений на основе анализа данных ГЗК, автором получены следующие результаты: исследованы существующие методики территориального развития земель поселений, выявлены их ограничения, и определены основные данные ГЗК, необходимые для создания методического обеспечения работ по оценке функционального использования земель поселенийпроведена оценка территориального развития земель поселений на основе моделирования функционального использования земель и данных ГЗКустановлен критерий эффективного территориального развития земель поселений, обеспечивающий максимальный уровень земельных платежейразработана методика оценки функционального использования земель поселений на основе анализа технических и экономических данных ГЗК, позволяющая повысить эффективность использования земельных ресурсовреализована оценка функционального использования, позволяющая оптимизировать процесс территориального планирования и управления социально-экономическим развитием земель поселений.