Земли сельскохозяйственного назначения

По действующему в России законодательству, землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые, так же как и земли сельскохозяйственного назначения, предназначены для ведения сельского хозяйства.

Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество — как сельскохозяйственное.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению (осушение, орошение, очистка от камней и валунов, планировка террас и др.).

Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При определении рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этого отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью. Отличия эти заключаются:

• — в определении структуры и состава издержек;
• — определении статей дохода и способов его оценки;
• — применении принципа наиболее эффективного использования посредством выбора технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;
• — критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами затратного, сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т. д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), то применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного.

Метод сравнительного подхода в настоящее время недостаточно развит, однако технология применения данного метода для сельскохозяйственных угодий не должна принципиально отличаться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектованалогов. Так, при проведении корректировок, помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы. Балл бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв: наличие мелиоративных сооружений, структуру посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы.

Методы доходного подхода могут проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае размер земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.