Задачи. 
Инвестиционное право

1. Инвестор обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к застройщику о признании права собственности на нежилое помещение.

В обоснование своих требований указал, что:

• а) объект, в котором находится спорное помещение, введен в эксплуатацию;
• б) спорное помещение находится во владении истца;
• в) истец исполнил перед контрагентом все обязательства в части оплаты помещения;
• г) лицо, которое имеет право на регистрацию первичного права собственности на спорное помещение, недобросовестно уклоняется от регистрации;
• д) другой дольщик уже добился судебного признания права собственности на аналогичное помещение в этом же здании в суде общей юрисдикции.

Застройщик иск не признал, и указал, что в соответствии с принципом superficies solo cedit, выстроенное на земельном участке имущество принадлежит ему как обладателю прав на земельный участок. У Инвестора отсутствует право собственности на спорное помещение, так как в отношении него действует принцип внесения (право не записано в реестре, т. е. не существует). Инвестор является стороной обязательственного правоотношения, обращенного к Застройщику, требование о передаче и государственной регистрации перехода права собственности на помещение Инвестором не заявлено. Требования вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, поэтому они не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности.

Суд удовлетворил иск инвестора и признал за ним право собственности. В обоснование вынесенного решения указал, что в соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Согласны ли вы с данной позицией суда? При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу договора. Раскройте правовую позицию по данному вопросу, изложенную в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Возможен ли в такой ситуации иск о понуждении застройщика к регистрации права инвестора на помещения?

2. Орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с иском к обществу «Ромашка» о расторжении договора о развитии застроенной территории. Общество предъявило встречный иск к органу местного самоуправления о понуждении к надлежащему исполнению указанного выше договора.

Между органом местного самоуправления и обществом «Ромашка» заключен договор, по условиям которого организация приняла на себя обязательства по выполнению в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательства по развитию застроенной территории площадью 5 га в соответствии с проектом планировки данной территории, включая проект межевания территории в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в течение года с момента решения о подготовке документации по планировке территории, а орган местного самоуправления обязался оказывать содействие организации.

Согласно условиям вышеуказанного договора его предметом является деятельность сторон по развитию застроенной территории со сносом и реконструкцией жилых домов, площадью 5 га, обозначенной на схеме границ элемента планировочной структуры, в отношении которой приняты решения об утверждении муниципальных адресных программ: «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда», «по сносу и переселению жилищного фонда в целях развития застроенной территории». Цена права на заключение договора составляет 40 002 000 руб. Срок оплаты в течение года с даты подписания договора.

Согласно условиям договора общество «Ромашка» перечисляет денежные средства на расчетный счет местного бюджета в течение года. Срок действия договора составляет пять лет. В соответствии с его условиями он может быть расторгнут органом местного самоуправления в одностороннем порядке, в случае невыполнения обществом «Ромашка» его условий.

В связи с непредставлением обществом «Ромашка» на утверждение органу местного самоуправления проекта планировки территории, бездействием общества по вопросу расселения жилых домов, находящихся на застроенной территории, а также наличием задолженности по оплате права на заключение вышеуказанного договора орган местного самоуправления направил в адрес общества «Ромашка» уведомление о расторжении договора. Ссылаясь на то обстоятельство, что «Ромашка» не исполняет свои обязательства по договору, орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что со стороны истца по первоначальному иску имеет место неисполнение встречных обязательств обществом «Ромашка».

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3—6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7—9 ч. 3 указанной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 данной статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 46.2 Кодекса договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

Суд посчитал, что довод общества «Ромашка» о том, что внесение указанной выше платы приостановлено обществом в связи с тем, что со стороны органа местного самоуправления имеет место злоупотребление правом, влекущее для общества «Ромашка» невозможность надлежащего исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории, судом отклонен, поскольку обязанность победителя аукциона оплатить приобретенное право на заключение договора не обусловлена последующими действиями сторон по исполнению этого договора, а является вознаграждением органа местного самоуправления за заключение договора при конкурсном выборе застройщика.

Кроме того, по истечении более пяти лет с даты заключения договора общество «Ромашка» не приступило к расселению жилых домов, находящихся на застроенной территории, равно как не приступило и к строительству жилья для граждан, проживающих в подлежащих расселению домах. В нарушение ч. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ общество «Ромашка» не приобрело права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд. Также обществом «Ромашка» не были предприняты действия, направленные на оформление земельных участков, необходимых для осуществления строительства домов под расселение.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия по распоряжению неразграниченными земельными участками, находящимися на территории муниципального района, принадлежат администрации района.

Изложенное свидетельствует о нарушении обществом «Ромашка» существенных условий договора о развитии застроенной территории, установленных ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Довод общества «Ромашка» о том, что органом местного самоуправления не были обеспечено отселения жителей из зданий, подлежащих сносу, не принимается, так как относится к обязанности лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории. Также отклонен довод о нарушении органом местного самоуправления пункта договора, предусматривающего обязательство общества «Ромашка» обеспечить предоставление земельных участков без проведения торгов. Обязательство по оказанию содействия в оформлении прав на землю, не может заменить волеизъявления лица, имеющего намерение оформить земельные отношения. Вместе с тем с соответствующим заявлением общество «Ромашка в установленном земельным законодательством порядке к уполномоченному органу местного самоуправления не обращалось.

Вправе ли орган местного самоуправления в одностороннем порядке расторгнуть договор о развитии застроенной территории? Кто обязан обеспечить отселение жителей из зданий, подлежащих сносу? Согласны ли вы с решением суда? Обоснуйте свою позицию.