Инвестиционная стоимость как стоимость в использовании

Инвестиционная стоимость — стоимость ТО для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования.

Это субъективное понятие соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором (или группой инвесторов), имеющим конкретные цели и критерии инвестирования. Это наиболее вероятная цена, складывающаяся за счет его собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Ими могут быть различия:

• • в оценке будущей прибыльности (индивидуальная норма отдачи на капитал);
• • индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном);
• • наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, налоговый статус);
• • возможности сочетаемости собственности при ее конкретном использовании с другими объектами, которые также принадлежат владельцу или контролируются им (синергический эффект, который может снизить риски, например, при слиянии предприятий);
• • наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой отданного конкретного владельца (не переходит к новому владельцу).

Термин «инвестиционная стоимость» не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционной собственности (МСО-2, п. 3.4).

Покупателя часто интересует и обоснованная рыночная, и инвестиционная стоимость, которая может быть как выше, так и ниже рыночной. Ясно, что она выше рыночной стоимости для эффективного собственника, который умеет задействовать все нерыночные рычаги повышения стоимости объекта, неотъемлемо присущие его личности с ее персональными связями.

Нормативные виды стоимости, используемые в оценке

Кроме перечисленных выше концепций стоимости существует ряд бухгалтерских терминов, связанных с этим понятием, которые должен знать оценщик. Они относятся к нормативным видам стоимости, поскольку их формирование регламентируется нормативными и методическими документами, утвержденными соответствующими органами управления и контроля, ведомствами или иными структурами.

Налогооблагаемая стоимость — отражаемая в документации (в соответствующих статьях бухгалтерского учета) стоимость основных фондов.

В МСО-2, и. 3.7, введена налогооблагаемая стоимость как стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности. В некоторых юрисдикциях в качестве базы налогообложения используется рыночная стоимость, иногда — остаточная балансовая. В РФ для налогообложения недвижимости в ФСО-2 введена кадастровая стоимость.

Страховая стоимость — стоимость, рассчитанная по соответствующим методикам страховых компаний.

В страховом полисе может быть отражена стоимость воспроизводства/замещения за вычетом износа или элементов, особо оговариваемых в договоре страхования, или остаточная стоимость, или рыночная стоимость. МСО-2, п. 3.6, устанавливает страховую стоимость как стоимость, определяемую положениями страхового контракта или полиса. В РФ осуществляется переход к страхованию на базе рыночной стоимости.

Стоимость возмещения ущерба определяется затратами, которые необходимо произвести для замены, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем-то, в котором он находился на момент нанесения ущерба. При этом принимается во внимание его возраст, состояние и оставшийся срок полезного использования (МР-3^[1], п. 3.5.6).

Восстановительная стоимость (ВС) — расчетные затраты на воссоздание точной копии ТО как нового в текущих ценах на дату оценки с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров.

Восстановительная стоимость основных фондов (имущества) определяется при их переоценке как стоимость воспроизводства объектов основных фондов в современных условиях. Ее находят, исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки рыночных условий воспроизводства основных фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение различных видов работ; оптовых цен на материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь; транспортных тарифов и т. д., отраженных в информационных изданиях (каталогах) или прайс-листах производителей этих товаров или услуг.

Восстановительная стоимость за вычетом начисленной амортизации — фактическая стоимость основных фондов на дату переоценки, не перенесенная на созданный продукт. Определяется как разница между полной восстановительной стоимостью (ПВС) основных фондов и денежной оценкой действительной изношенности инвентарных объектов. В ходе переоценок последняя определялась в процентах к полной восстановительной стоимости по бухгалтерским данным через процедуру начисления амортизации.

Стоимость замещения (СЗ) — затраты на создание аналога объекта оценки как нового в текущих ценах на дату оценки.

Эти разновидности нормативной (бухгалтерской) стоимости применяются оценщиками при переоценке основных фондов организаций и предприятий в соответствии с постановлениями правительства.

Балансовая стоимость — стоимость основных фондов, учитываемая в балансе по данным бухгалтерского учета о наличии и движении основных средств.

Балансовая стоимость представляет, как правило, смешанную оценку основных фондов, так как часть инвентарных объектов числится на балансах по восстановительной стоимости на момент последней переоценки, а основные фонды, введенные в последующий период (когда переоценки перестали быть обязательными), учтены по первоначальной стоимости (стоимости приобретения).

В бухгалтерском учете различают несколько видов балансовых стоимостей.

Остаточная балансовая стоимость (Book value) — историческая/первоначальная капитальная стоимость приобретения актива за вычетом начисленной совокупной амортизации за период предшествующей эксплуатации, учитываемая в финансовой отчетности.

Историческая стоимость (Historical cost) - первоначальная капитальная стоимость актива (для приобретателя) на тот момент, когда он впервые был введен в эксплуатацию (т.е. от производителя).

Первоначальная стоимость (Original cost) — первоначальная капитальная стоимость актива, находящегося в руках его текущего, т. е. очередного, собственника.

Это стоимость основных фондов в ценах приобретения, т. е. стоимость объектов основных фондов на момент их ввода в действие. Выражает фактические денежные расходы на приобретение, доставку к месту назначения, установку (включая устройство фундаментов, опор) и монтаж машин, оборудования и других видов основных фондов в ценах, действовавших в период строительства или на момент приобретения этих объектов.

После приемки основных фондов в эксплуатацию их полная первоначальная стоимость отражается в активе бухгалтерского баланса на счете «Основные средства». Первоначальная стоимость остается неизменной в течение срока службы основных фондов, за исключением случаев расширения, модернизации и реконструкции объектов за счет капитальных вложений, при которых затраты добавляются к первоначальной стоимости, и переоценки, в результате проведения которой первоначальная стоимость объектов заменяется их восстановительной стоимостью.

Для целей бухгалтерского учета нынешний владелец берет первоначальную стоимость в качестве базовой для записи балансовой стоимости в финансовых отчетах. Очевидно, что существует разница между величиной оценочной стоимости и стоимостью в соответствии с требованиями бухгалтерского учета.

Следует отметить, что в российском бухгалтерском учете понятия исторической и первоначальной стоимостей не различаются.

• [1] Методические рекомендации-3 к МСО-2.