Комментарий 2. Наука о недвижимости

До сих пор наука о недвижимости не рассматривается как самостоятельная отрасль знания. Это особенно удивляет, если осознать, что вся человеческая деятельность так или иначе реализуется через посредство объектов недвижимости. На более важное место по значимости, навер ное, можно поставить только потребность человека в пище.

Если отойти от официальных названий, то, вероятно, самым актуальным вузом был бы некий университет питания и недвижимости. Вне всякого сомнения, без этих двух направлений никакая иная деятельность человека просто невозможна.

Пока же руководство гуманитарных вузов с трудом осознает необходимость создания факультетов и кафедр недвижимости, не говоря уже о самостоятельных вузах, ориентированных на образовательный процесс и исследования в этой области.

Сфере недвижимости предстоит большой путь, прежде чем в нашей стране она будет признана в качестве самостоятельного научного направления.

Один из приоритетных вопросов развития нашей страны — создание конкурентных преимуществ, формирование основ для возможного прорыва России и ее вхождения в число ведущих стран. У России огромнейшая территория, однако люди расселены на ней непропорционально, существует значительный разрыв в уровне и качестве жизни между разными районами. Идея эффективного территориального развития — это национальный проект будущего, который должен транслироваться лидерами наряду с агитацией за здоровый образ жизни, качественное образование и устойчивое развитие.

На государственном уровне мы собираемся повысить привлекательность освоения отдельных территорий нашей страны, при этом даже не располагаем базовыми учебными пособиями, которые отвечали бы на вопросы, какими мотивами движим человек при выборе места для жизни и собственной деловой активности. Мы разрабатываем программы стимулирования переселения, не принимая в расчет исконные экономические потребности человека. Человек со своей семьей потянется не просто к земельному участку, которым владеет по праву собственности, но к совокупности факторов и условий, способных удовлетворить его потребности. Великий российский архитектор и мыслитель Вячеслав Глазычев говорил: «Бесконечно важно уяснить, как, каким образом в ряде случаев при работе над управлением территориальным развитием удается создать точки уравновешенности между публичным благом и эгоистическими интересами лид, групп, корпораций и целых муниципальных сообществ»^[1].

Мы часто недовольны тем, как развиваются наши города; недоумеваем, почему появляются или исчезают те или иные объекты недвижимости, и удивляемся, почем}' именно так, а не иначе осваивается городское пространство. Нередко наши представления о комфортной городской среде не сходятся с представлениями тех, кто создает ее для нас. Как правило, это объясняется стандартными причинами: исторические особенности российской системы государственного и муниципального управления; отсутствие финансовых ресурсов и ограниченность бюджетных возможностей; экономические проблемы мирового и российского уровня; коррупция; алчность застройщиков; низкий уровень вовлеченности населения в вопросы развития городских территорий; последствия социалистического эксперимента на территории нашей страны и др.

В поисках рецептов исправления ситуации в области развития городских территорий можно двигаться прямо по перечисленным проблемам: в очередной раз реформировать систему управления строительством и экономическим развитием страны; ужесточать борьбу с коррупцией;

пересматривать систему межбюджетных отношений; совершенствовать механизмы контроля за деятельностью застройщиков. Безусловно, все эти направления должны прорабатываться, однако настало время несколько иначе взглянуть на проблему и, соответственно, разрешить накопившиеся противоречия. В этом нам может помочь понимание причин неэффективного развития городов с позиции экономической науки. Поясним это утверждение.

Все то, что материализовалось в городской среде как некрасивое, неуместное, неудобное, нефункциональное, появилось не само по себе. Это не результат природной стихии, а продукт человеческой деятельности, причем деятельности экономической. Экономические интересы в пространстве постоянно входят в конфликт, зачастую сталкиваются стороны в разных «весовых категориях». Например, потребности одних людей в культурном и эстетическом развитии конфликтуют с целями других получить доход на капитал путем соответствующего преобразования земельного участка.

Баланс интересов можно поддерживать, опираясь на эффективное законодательство, путем санкций и штрафов, посредством системной борьбы с коррупцией. Однако всё это малоэффективно, пока нет понимания экономической природы конфликта или возникшего пространственного искажения. Анализ экономических интересов сторон позволит бороться с исходными причинами, а не со следствиями.

Чтобы научиться определять экономические интересы в отношении объектов недвижимости и вовремя предлагать рынку свои услуги, необходимо с экономической точки зрения рассматривать понятие недвижимости, основы территориального развития и принципы градостроительной политики, что мы и сделаем в данном учебнике.

• [1] Глазычев В. Л. Город без границ. М.: Изд. дом «Территория будущего», 2011. С. 9.