Жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Предоставление жилого помещения по договору социального найма

• 1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
• 2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена если и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
• 3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (ч. 3 в ред. Федерального закона от 29.12.2006 № 250-ФЗ).
• 4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального лайма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
• 5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
• 1. Комментируемая статья посвящена порядку предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Впервые понятие «договор социального найма жилого помещения» появилось в ст. 672 ГК РФ. Указанной статьей установлено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Позднее новый термин стал использоваться в Законе о приватизации и в Основах.

2. Ранее действовавшим жилищным законодательством было предусмотрено предоставление бесплатного жилья (по договору найма) всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Жилые помещения предоставлялись гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК РСФСР).

ЖК РСФСР (ст. 10 и 28) был установлен одинаковый порядок принятия на учет и обеспечения жилыми помещениями граждан независимо от вида жилищного фонда, в котором они проживают. Нуждающиеся в жилье члены жилищно-строительных кооперативов и граждане, имеющие в собственности жилой дом (квартиру), имели право на общих основаниях получить жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

• 3. Комментируемая статья, как и вся гл. 7 ЖК РФ, содержит принципиально новые положения:
  • — жилые помещения предоставляются гражданам только в государственном и муниципальном жилищном фонде (о видах жилищного фонда см. коммент. к ст. 19), как правило, по месту их жительства (ч. 1 ст. 49 и ч. 3 ст. 52 ЖК РФ);
  • — учет нуждающихся в жилье осуществляют органы местного самоуправления; непосредственно порядок ведения этого учета устанавливается законом субъекта РФ (ст. 52 ЖК РФ). При этом следует обратить внимание, что ЖК РФ не предусмотрено осуществление учета нуждающихся в жилом помещении граждан по месту их работы: на государственных и муниципальных предприятиях (в учреждениях). Конечно, данный вопрос в связи с отсутствием соответствующих норм требует уточнения, в частности, организации должны обеспечить очередников, которые были приняты на учет до 1 марта 2005 г. (см. ст. 6 Вводного закона);
  • — обеспечению социальным жильем подлежат только малоимущие и иные граждане, определенные федеральным законом и законом субъекта РФ. Малоимущим гражданам оно предоставляется в муниципальном жилищном фонде (ч. 2—4 комментируемой статьи);
  • — по договору социального найма не обеспечиваются жилыми помещениями иностранные граждане и лица без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 5 комментируемой статьи);
  • — граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилого помещения (ч. 2 ст. 6 Вводного закона).

В этой связи принципиальное значение имеет урегулирование законодательством вопроса, каким «малоимущим» гражданам в настоящее время жилое помещение должно предоставляться на условиях договора социального найма (в жилищном фонде социального использования по договору социального найма жилого помещения). Из ч. 2 комментируемой статьи следует, что этот вопрос передан на решение субъектов РФ и органов местного самоуправления.

В прежнем законодательстве ориентировались на один критерий — душевой доход членов семьи. Например, по законодательству Москвы этот критерий составлял 5 тыс. руб. на человека (попутно отметим, что в 2005 г. официальный прожиточный минимум для Москвы превышал 4 тыс. руб.). Теперь ч. 2 ст. 49 предусматривает решение этого вопроса «с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению». ЖК РФ передал разрешение этого вопроса на местный и региональный уровни (ч. 2 ст. 49 и ч. 2 ст. 14). Отметим, что в 2009 г. (второй квартал) величина прожиточного минимума в целом по Российской Федерации на душу населения составила 5187 руб., для трудоспособного населения — 5607 руб., пенсионеров — 4129 руб., детей — 4963 руб.1 На начало 2010 г. величина прожиточного минимума населения фактически осталась той же. При этом необходимо иметь в виду, что в ряде субъектов РФ, например в Москве, величина прожиточного минимума значительно выше.

Орган местного самоуправления устанавливает размер дохода, приходящийся на члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению. Порядок признания граждан малоимущими устанавливается законом соответствующего субъекта РФ. В субъектах РФ — Москве и Санкт-Петербурге в целом данный вопрос может решаться органами государственной власти этих субъектов РФ (ч. 2 ст. 14).

При принятии соответствующих нормативных актов ориентацией может служить постановление Правительства РФ от 20.08.2003 № 512 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи» (в ред. от 01.12.2007)3, которым установлено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, в частности:

• — все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка;
• — средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
• — компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;
• — выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;
• — социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников (выплаты неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами, ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку, стипендии, пособия по безработице и т. п.);
• — доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье или отдельным ее членам (доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств, доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства).

Названным выше постановлением из состава дохода семьи исключаются:

• — государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством РФ о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;
• — единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы;
• — сумма уплаченных алиментов.

При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим могут учитываться нормы Закона РФ от 09.12.1991 № 2003;1 «О налогах на имущество физических лиц» (в ред. от 27.07.2010), которым предусмотрены определенные виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи и другие строения.

• 4. Касаясь вопроса предоставления жилых помещений «иным категориям граждан», необходимо отметить следующее:
  • — перечень этих категорий определяется федеральными законами и законами субъектов РФ (например, Федеральными законами от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах» (в ред. от 07.11.2011)2, от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (в ред. от 12.12.2011)3, а также другими законами, определяющими указанные категории граждан;
  • — указанным категориям жилые помещения предоставляются из государственном жилищного фонда РФ либо жилищного фонда субъекта РФ. Однако такая обязанность может быть возложена законом на органы местного самоуправления с последующей компенсацией средств из соответствующего бюджета (например, данный порядок предусмотрен для судей Законом РФ от 26.06.1992 № 3132−1 «О статусе судей в Российской Федерации» (в ред. от 08.12.2011)1);
  • — основания признания этих лиц нуждающимися в жилых помещениях предусмотрены ст. 51 ЖК РФ (см. коммент. к ст. 51) и могут устанавливаться другим законодательством (ч. 3 комментируемой статьи).
• 5. Об основаниях признания граждан нуждающимися в жилом помещении см. коммент. к ст. 51.
• 6. Норма предоставления и учетная норма используются и в других случаях, не связанных с предоставлением жилого помещения по договору социального найма, например при вселении в жилое помещение других членов семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), при поднайме жилого помещения (ч. 1 ст. 76) или вселении временных жильцов (ч. 1 ст. 80).