Технология продажи земельных участков под приватизированными предприятиями

Ограничения при выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями

В процедурном и правовом отношении при выкупе земельных участков следует различать застроенную и пустующую их части (схема 15.3).

Застроенными земельными участками в городах и населенных пунктах считаются участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения. Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.

Пустующие незастроенные земельные участки (участок), землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению предприятия:

• а) сохранены в муниципальной (государственной) собственности с передачей в аренду данному предприятию или без таковой;
• б) выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же цепе при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение трех лет с момента вступления в права собственности.

При невыполнении предприятием последнего условия оно обязано продать его в порядке, предусмотренном законодательством РФ для продажи незастроенных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. В этом случае, а также в случае продажи незастроенного участка до истечения трех лет с момента вступления в права собственности с продавца взимается разовый сбор в местный бюджет в размере 30% суммы, на которую стоимость продажи участка превысила стоимость его приобретения.

При приватизации земельных участков порядок использования недр определяется в соответствии с Законом РФ о недрах.

При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под которым впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями.

Схема 15.3. Особые условия выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями

всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) на основе действующего законодательства и утвержденных строительных, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.

Не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка. Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством РФ. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены п пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100 м от границ данного участка.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или — для кабелей и трубопроводов — до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в том числе прокладка электрических и телефонных кабелей, водои газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Соответствующие территориальные органы Росреестра и Госстроя обязаны в 2-месячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существующих на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решениями правомочных органов государственной власти (органов местного самоуправления), принятыми на указанную дату.

Оформление права собственности на земельный участок

Заключительный этап выкупа земельного участка включает установленные процедуры оформления права собственности на него (схемы 15.4−15.9). Полный пакет документов покупатель представляет вместе с заявкой № 2 (см. схему 15.2) в территориальный орган исполнительной власти по управлению имуществом, который заключает договор купли-продажи земельного участка.

В недельный срок с момента получения из Росимущества документов, представленных покупателем, продавец подписывает с покупателем договор о купле-продаже земельного участка и выдает покупателю платежное поручение на оплату стоимости земельного участка в установленном размере.

Если документы, представленные продавцу, не соответствуют установленным требованиям, продавец возвращает их в Росимущество.

В случае отказа покупателя заключить договор или его неявки в трехмесячный срок продавец возвращает документы в Росимущество соответствующим уведомлением.

В недельный срок с момента выдачи покупателю платежного поручения он предъявляет его продавцу надлежащим образом оформленным, оплаченным, подтверждающим перечисление денежных средств на счет, указанный продавцом.

В двухнедельный срок после полной оплаты стоимости участка в соответствии с договором купли-продажи Росимущество направляет в адрес Росреестра регистрационной службе следующие документы:

• o копию договора купли-продажи участка;
• o письмо с подтверждением полной оплаты по договору и с предложением выдать в установленном порядке документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок.

Оплаченное платежное поручение и договор купли-продажи земельного участка являются бесспорным основанием для выдачи покупателю документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок. Документы должны быть выданы районной (городской) администрацией в двухнедельный срок с момента получения письма территориального органа исполнительной власти, но управлению имуществом. За нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды штраф юридических лиц и индивидуальных предпринимателей с 01.01.2013 установлен в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб. (ст. 7.34 КоАП РФ).

Схема 15.4. Порядок оформления права собственности на земельный участок под приватизированным предприятием

Схема 15.5. Продажа земельных участков приватизированным предприятиям при расширении и дополнительном строительстве этих предприятий.

Схема 15.6. Продажа земельных участком, предоставленных гражданам для предпринимательской деятельности.

Схема 15.7. Права на земельный участок при продаже здания (сооружения), находящегося на нем.

Схема 15.8. Права собственника здания (сооружения) на часть продаваемого им земельного участка.

Схема 15.9. Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности.

Продажа права аренды земельных участков в г. Москве по конкурсу

В Москве земля теперь может передаваться в частную собственность и продаются права се долгосрочной аренды по конкурсу. Собственность на любое строение не влечет за собой автоматически права собственности на имеющийся при нем земельный участок. При этом не производится выкуп права аренды участка, расположенного под габаритами приватизированного здания (сооружения). На прилегающий же к нему участок в случае исключения его из общего пользования право аренды может быть выкуплено по желанию землепользователя.

Порядок проведения конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков Москвы представлен на схемах 15.10−15.13.

Схема 15.10. Организация конкурса на право аренды земельных участков для строительства (реконструкции, реставрации) и эксплуатации объектов в г. Москве

Схема 15.11. Условия участия в конкурсе на право аренды земельных участков в г. Москве.

Схема 15.12. Порядок рассмотрения заявок на конкурс права аренды земельных участков в г. Москве.

Схема 15.13. Порядок заключения договоров и расчетов по результатам конкурса на право аренды земельных участков в г. Москве.

Для расчета выкупа прав долгосрочной и краткосрочной аренды земельных участков утверждены базовые ставки на основе рыночных цен прав аренды по итогам проведенных конкурсов. Установлено, что размер платы за выкуп права долгосрочной аренды земель под строительство коммерческих, жилых и других капитальных объектов не зависит от срока аренды.

Если у физического или юридического лица есть право собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) только на часть строения, то площадь земельной доли его рассчитывается пропорционально принадлежащей ему площади строения без выделения этой доли в натуре. В жилом микрорайоне с комплексной застройкой, когда установление границ домовладения в натуре нецелесообразно, площадь земельного участка определяется расчетно (схема 15.14).

Схема 15.14. Расчет земельной доли домовладения без установления границ в натуре