Правовое положение членов товариществ собственников жилья

Членство в товариществе собственников жилья и органы его управления

Членство в ТСЖ в многоквартирном доме определено в ст. 143 ЖК РФ. Установлено, что членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из его членов или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.

Из сказанного следует, что членство в ТСЖ возникает на основании заявления собственника, т. е. в добровольном порядке, и также на основании заявления собственника (или с момента прекращения права собственности на помещение) его членство прекращается. Лицо, приобретающее помещение в доме ТСЖ, самостоятельно решает вопрос о членстве в товариществе. Иначе говоря, оно не должно быть в обязательном порядке членом ТСЖ. Право собственности на помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Указанная регистрация осуществляется в соответствии с нормами Закона о государственной регистрации прав.

Право собственности члена товарищества на помещения в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст. 235 ГК РФ, как в добровольном порядке, например в связи с заключением договора об отчуждении жилого помещения, так и в принудительном, например в случае обращения взыскания на данное имущество.

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-?3 ст. 143, касающаяся членства в ТСЖ, дополнена ч. 4, 5 и 6:

" 4. Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

• 5. Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
• 6. Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 настоящего Кодекса способов управления многоквартирным домом" .

Указанные части ст. 143 конкретизируют правовое положение членов товарищества собственников жилья, в частности реестр членов ТСЖ должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять с ними связь.

Как уже отмечалось, законодательство не обязывает всех собственников помещений в многоквартирном доме быть членами соответствующего ТСЖ. В связи с этим названным выше Федеральным законом ЖК РФ дополнен новой ст. 143.1, которая определяет права членов ТСЖ и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанной статьей установлено:

" 1. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

• 2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
• 3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
• 1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
• 2) реестр членов товарищества;
• 3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
• 4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
• 5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
• 6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
• 7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
• 8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
• 9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества" .

Органы управления ТСЖ определены в ст. 145−149 ЖК РФ. К ним относятся:

• — общее собрание, которое является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ);
• — правление товарищества (ст. 147 ЖК РФ);
• — председатель правления ТСЖ (ст. 149 ЖК РФ).

В ст. 145 предусмотрено:

" 1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

• 2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
• 1) внесение изменений в устав товарищества;
• 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
• 3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их;
• 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
• 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
• 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
• 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
• 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
• 8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
• 8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
• 8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
• 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
• 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
• 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
• 12) утратил силу — Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ;
• 13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.
• 3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов.
• 4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества" .

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен в ст. 146 ЖК РФ.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом), либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом ТСЖ. Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В нем указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время его проведения, а также повестка дня. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения общего собрания по вопросам, отнесенным к его компетенции в соответствии с п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества (принятие решений: о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; об использовании дохода от хозяйственной деятельности; о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме). Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном ст. 47 и 48 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ уставом товарищества. Правление товарищества является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов ТСЖ.

Заседание правления товарищества созывается председателем в сроки, установленные уставом ТСЖ. Членом правления ТСЖ не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества. Правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на заседании правления присутствует не менее чем 50% общего числа членов правления. Решения правления ТСЖ принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом ТСЖ. Решения, принятые правлением ТСЖ, оформляются протоколом заседания и подписываются председателем правления, секретарем заседания правления.

В обязанности правления товарищества входят:

• • соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• • контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• • составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• • управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• • наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• • ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• • созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• • выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей (ст. 148 ЖК РФ).

Председатель правления товарищества избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ (ст. 149 ЖК РФ).

Для осуществления контроля за финансовой деятельностью товарищества собственников жилья создается ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В его состав не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества:

• — проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• — представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
• — представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• — отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Касаясь компетенции указанных выше органов ТСЖ, необходимо обратить внимание на следующее:

• — многие вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ, не могут быть решены в отсутствие собственников общего имущества в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества (см. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• — правление товарищества вправе принимать решения по любым вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции ТСЖ, т. е. вопросов, перечисленных в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ;
• — наряду с коллегиальным органом (правлением) предусмотрено и единоличное руководство ТСЖ. Председатель действует от имени товарищества без доверенности (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества состоят из:

• 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• 2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;
• 3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• 4) прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества в ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок их образования определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества имеет право распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Из приведенных положений очевидно, что ст. 151 ЖК РФ посвящена средствам и имуществу ТСЖ. Из данной статьи и гражданского законодательства (ст. 48, 50 и др. ГК РФ) следует, что товарищество является некоммерческой организацией (юридическим лицом) и имеет свое обособленное имущество. При этом необходимо иметь в виду, что источники образования имущества (поступления средств) могут быть различные (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).

Также следует разграничивать имущество самого ТСЖ (как юридического лица) и членов данного товарищества.

В ст. 152 ЖК РФ говорится о хозяйственной деятельности товарищества. Установлено, что для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью:

• — обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• — строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• — сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества доход от его хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

В связи с этим следует отметить, что в ряде случаев речь идет о предпринимательской деятельности юридического лица (понятие этой деятельности дано в п. 1 ст. 2 ГК РФ). Для некоммерческих организаций предпринимательская деятельность не является основной. Однако такая деятельность им не запрещается и служит одним из источников материального обеспечения, например, ТСЖ может сдавать нежилые помещения (в жилом доме) по договору аренды.