Охрана жилищных прав

Граждане усматривают нарушение своих жилищных прав в непроведении ремонта в их доме, повышении тарифов на оплату жилищно-коммунальных услуг, невыплате им неустоек жилищно-строительными организациями, несоблюдении очередности при предоставлении им жилого помещения, но договору социального найма, несправедливом способе раздела жилого помещения, совместно нажитого или полученного по наследству, в препятствиях, создаваемых им должностными лицами в процессе организации ТСЖ в многоквартирном доме, в непризнании компетентными органами построенного или реконструированного ими жилого помещения за свои денежные средства, в прерывистом электро-, водои теплоснабжении, в неисполнении решений компетентных органов, а также решений суда по их делу, необеспечении сохранности их имущества и т. п. Между ними и ответственными лицами нередко возникают споры, разрешаемые в судебном порядке^[1].

К гражданам в свою очередь предъявляются претензии наймодателями и соседями в связи с невыполнением ими своих жилищных обязанностей и нарушением интересов последних.

Из сказанного выше ясно, что жилищные отношения нуждаются в охране от противоправных посягательств и в профилактических целях. Применяемые при этом меры охраны (защиты) делятся на три вида:

• а) меры самозащиты (устройства сигнализации, организация дежурств жителей дома в подъездах, установление кодовых замков и домофонов в подъездах для соблюдения принципа неприкосновенности жилища);
• б) меры оперативного воздействия (отказ наймодателя нанимателю в жилище в связи с неоплатой его в срок);
• в) меры государственного принудительного воздействия (признание договора социального найма жилого помещения недействительным или досрочное его расторжение наймодателем при наличии оснований, указанных в ч. 2 ст. 687 ГК РФ, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения — ст. 91 ЖК РФ).

К мерам защиты, обеспечивающим стабильность и устойчивость жилищных прав, относятся:

• — сохранение жилой площади за временно отсутствующими жильцами (ст. 71 ЖК РФ);
• — принудительный обмен жилыми помещениями (ст. 72 ЖК РФ); выселение из занимаемого жилого помещения с предоставлением

другого в случае, если дому грозит обвал.

О мерах защиты жилищных прав нужно знать следующее:

• — меры защиты жилищных прав являются одной из разновидностей санкций (другой разновидностью санкций являются меры ответственности);
• — санкции — эго установленные законом или договором последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства;
• — меры защиты направлены на предупреждение и пресечение нарушения жилищного права, восстановление нарушенных интересов участников жилищных отношений, защиту правопорядка в жилищных отношениях;
• — меры защиты делятся на два вида по субъекту их применения: юрисдикционные меры (применяемые судами и органами исполнительной власти);

неюрисдикционные меры (применяемые самими участниками жилищных отношений);

— применение мер защиты жилищных отношений не вызывает отрицательных имущественных последствий для правонарушителя;

юрисдикционные меры защиты обеспечены государственным принуждением. К таким мерам относятся:

двусторонняя реституция при признании сделки недействительной (п. 2 ст. 167 ГК РФ);

выкуп дома у его собственника в случае изъятия у него земельного участка для государственных или общественных нужд;

снос самовольно построенного дома за счет застройщика по решению суда и др.

Помимо названных выше мер защиты жилищных прав могут применяться и другие. Например, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отменено положение о принудительном выселении должника по оплате жилищно-коммунальных услуг при наличии у него следующих обстоятельств: тяжелое материальное положение, утрата работы, задержка зарплаты, наличие в семье инвалидов, болезнь его самого или члена семьи. Перечисленные обстоятельства являются основаниями для амнистирования должника, а определение суда об амнистировании — мерой защиты должника государством. Суть защиты — ограничение применения санкции, предусмотренной законом, при наличии определенных жизненных обстоятельств.

Некоторые меры защиты, предусмотренные законодательством, направлены на все население. Например, Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что:

• а) в целях обеспечения безопасности проживания граждан жилое помещение должно соответствовать санитарным правилам по площади, освещенности, инсоляции, уровню шума, воздухообмена, вибрации;
• б) заселение помещений, непригодных по санитарно-эпидемиологическим показателям, не допускается.

Но в некоторых случаях меры защиты распространяются лишь на определенные категории лиц. Примером этого является защита законодательством жилищных прав несовершеннолетних лиц. Так, в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда Российской Федерации“» сказано о том, что невнесение несовершеннолетнего члена семьи в акт приватизации делает сделку недействительной в этой части. А в самом Законе указано, что несовершеннолетние лица, включенные в акт приватизации родительского жилья, имеют право на самостоятельную бесплатную приватизацию при достижении ими совершеннолетия.

Практически все действующее жилищное законодательство направлено на защиту интересов граждан путем закрепления в нем прав граждан и ответственности любых лиц за их нарушение. При этом законодатель использует такой прием, как конкретизация сроков, в которые должностные лица обязаны решать те или иные вопросы и выдавать соответствующие документы гражданам. Такая мера должна дисциплинировать должностных лиц, работающих в жилищной сфере.

Существуют нормативные правовые акты, в которых защита жилищных прав граждан является основной целью их принятия. К ним относятся:

• — Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
• — Закон РФ «О защите прав потребителей»;
• — Гигиенические правила к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий СанПиН 1.12.78.2.2,1/ 2.1.1.1278—03, утвержденные, Главным государственным санитарным врачом РФ 8 апреля 2003 г.;
• — санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.½.1.1.1200—03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (новая редакция), утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74.

• [1] См.: Егорова О. Л., Беспалов 10. Ф., Гордиюк Д. В. Жилищное право: учеб.-практ. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2009.