Порядок и условия заключения договора найма жилого помещения

Договору коммерческого найма жилого помещения, как указывалось выше, посвящена гл. 35 ГК РФ. В связи с этим такой договор в отличие о договора социального найма является сферой правового регулирования гражданского законодательства и соответственно находится в ведении Российской Федерации (ст. 71 Конституции).

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Определение данного договора характерно для любого гражданско-правового договора и предусматривает возникновение правоотношений только ни основании волеизъявления сторон. Этот жилищный договор не связан какими-либо административными требованиями (нуждаемость граждан в жилье, принятие их на учет, решение о предоставлении им жилья).

По своей характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, возмездным и двусторонним (п. 1 ст. 671, ст. 688 ГК РФ), т. е. условия договора, в том числе срок его действия, плата за жилое помещение, его ремонт и др., должны быть урегулированы сторонами в рамках договорного процесса. Они должны базироваться на нормах как гражданского, так и жилищного законодательства, но определяться самостоятельно; в частности, возможно альтернативное решение конкретных вопросов (условий договора), например, согласно ст. 681 ГК РФ возложение обязанностей по текущему и капитальному ремонту сдаваемого внаем жилого помещения и на нанимателя, и на наймодателя.

Касаясь сторон договора, следует обратить внимание на следующее.

Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (физическое лицо), поскольку согласно законодательству (ст. 288 ГК РФ и др.) жилые помещения предназначены для проживания граждан, в том числе на основании договора. Об этом специально подчеркивается в ст. 677 ГК РФ, где также говорится, что нанимателем может быть не один гражданин, а все постоянно проживающие в жилом помещении граждане, которые в этих случаях являются сонанимателями.

Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование, как уже отмечалось, на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, т. е. юридическое лицо не может быть нанимателем по договору коммерческого найма, но, но другим договорам имеет право быть стороной договора, в частности арендатором.

Наймодателем по договору, как следует из п. 1 ст. 671 ГК РФ, может быть непосредственно сам собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо). При этом не нужно связывать понятие «собственник» только с частной формой собственности и частным жилищным фондом. Жилые помещения, как уже рассматривалось выше, могут предоставляться гражданам и в домах государственного и муниципального жилищного фонда; однако, как правило, в этих домах функции наймодателя возлагаются на соответствующие организации. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени субъектов РФ и муниципальных образований — собственников жилищного фонда — могут выступать соответствующие органы (организации, лица) в рамках предоставленных им полномочий.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), т. е. часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты); помещения вспомогательного использования (коридор, кухня и др.) по договору найма не могут передаваться гражданам.

В указанной статье не говорится о размере жилого помещения, которое может быть передано по договору коммерческого найма. Такого ограничения (по площади) законодательством не установлено.

В п. 1 ст. 673 ГК РФ содержится также требование о том, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания; установлено, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Перечень указанных показателей и дефектов ранее содержало Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529. Указанный нормативный акт был заменен Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений), непригодными для проживания, утв. постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552. В настоящее время данное Положение не действует в связи с принятием Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических, биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разд. II настоящего Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания: отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в однои двухэтажном жилом доме; отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции; несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

В п. 2 ст. 673 ГК РФ также закреплено, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры). В указанном пункте говорится о нанимателе, однако в соответствии со ст. 677 ГК РФ таким правом пользуются и граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Другие граждане, проживающие в жилом помещении на законных основаниях (поднаниматели, временные жильцы), также не должны ограничиваться в пользовании общим имуществом дома, поскольку их проживание непосредственно связано с использованием этого имущества.

Согласно ст. 674 ГК РФ коммерческий наем заключается в письменной форме. Как следует из ст. 161, 162 и 167 ГК РФ, речь идет о простой письменной форме (в отличие от нотариальной формы) совершения сделок; несоблюдение этой формы не влечет недействительность договора, однако в этих случаях стороны лишаются права (в случае спора) ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, хотя они не лишаются права приводить письменные и иные доказательства.

Заключение

данного договора в письменной форме имеет большое практическое значение как с точки зрения определения условий договора, так и с точки зрения их реализации. Например, ст. 677 ГК РФ предусмотрено, что в договоре должны быть указаны лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем (конечно, это требование может быть соблюдено только при письменном оформлении договора); согласно ст. 681 конкретный порядок ремонта жилого помещения может быть предусмотрен в договоре (безусловно, эти условия договора можно закрепить только в письменной форме) и т. п.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ говорится о краткосрочном найме (договоре коммерческого найма на срок до одного года), который связан с существенным ограничением жилищных прав граждан. На них не распространяются правила (если договором не предусмотрено иное), содержащиеся в гл. 35 ГК РФ:

• • о включении граждан в договор в качестве лиц, постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ);
• • о вселении временных жильцов и поднанимателей (ст. 680, 685 ГК РФ);
• • о преимущественном возобновлении договора (ст. 684 ГК РФ);
• • о замене нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ);
• • об отсрочке расторжения договора найма и выселения граждан из жилого помещения (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Вместе с тем по соглашению сторон эти ограничения в пользовании жилым помещением могут быть сняты, если об этом будет прямо указано в договоре.

Итак, договор коммерческого найма имеет временны е рамки. Со стороны наймодателя должна быть заинтересованность в указании конкретного срока, поскольку в противном случае договор считается заключенным на максимальный срок — пять лет. Вместе с тем истечение предусмотренного договором срока не означает его автоматическое прекращение и выселение граждан из жилого помещения. Согласно ст. 684 ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок; при этом инициатива в урегулировании данного вопроса должна исходить от наймодателя, который еще до истечения срока договора должен обратиться к нанимателю с соответствующими предложениями (п. 2 ст. 684 ГК РФ).