Зададимся вопросом, который нечасто рассматривается в учебниках и научных изданиях по экономике недвижимости: как появляется и формируется рынок недвижимости? Постараемся проследить эту несложную цепочку.
В основе всего — желание экономического человека оказаться или задержаться на определенной территории, в определенной комфортной для него деловой и жизненной среде. Это мотив либо переехать в комфортное пространство, либо остаться жить и работать в конкретном месте. Это пространство может быть уже относительно сформировавшимся либо его освоение может только начинаться. В любом случае речь идет о совпадении целей человека и его потребностей и возможностях пространства способствовать удовлетворению потребностей человека. Трансформация пространства — это дело девелоперов, которые прогнозируют уровень деловой активности и приступают к созданию комфортной среды, что становится толчком для привлечения экономически активных людей. Так появляется рынок недвижимости, который является своего рода вместилищем, физическим воплощением и отражением деловой и частной жизненной активности. Мы оказываемся перед дилеммой, подобной проблеме первичности яйца или курицы:
- • человек не поедет в некомфортную среду или не захочет остаться, пока девелопер не начнет ее развивать;
- • девелопер не начнет развивать пространство, пока не будет уверен, что сможет создать точку притяжения экономически активных людей.
Всем сторонам для совершения первых действий необходимы стимулы. Таким образом, формирование и развитие рынка недвижимости — это комплексный механизм, который требует периодической активации и как минимум косвенной поддержки для создания стимулов для потребителей и создателей пространства.
Создать эффективный стимул, способный повлиять на решения тысяч людей, может только государство, реализующее системную экономическую политику. В распоряжении государства в укрупненном виде имеются инструменты прямого и косвенного воздействия на поведение хозяйствующих субъектов.
Экономику и, соответственно, поведение экономических субъектов можно регулировать структурно и конъюнктурно. В случае прямого регулирования действия государства направлены на развитие конкретных участников рынка, отраслей экономики, групп населения и т. п. В случае косвенного (конъюнктурного) регулирования воздействия государства направлено не на конкретных участников рынка, а на деловую активность в целом, на создание условий и стимулов для расширения или сжатия активности. В этом плане особый интерес для нас представляет экономическая, социальная, денежно-кредитная и финансовая политика государства как стимул для развития региональных и локальных рынков недвижимости.
