Право на недвижимость

Для инвестиционной и строительной деятельности наибольший интерес представляют такие виды недвижимости, как земельные участки и строительные объекты. На недвижимость распространяются практически все вещные права, однако их применение имеет ряд особенностей.

Право собственности на земельные участки и строительные объекты подлежит обязательной государственной регистрации в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП). Реестр ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии России (Росресстром^[1]). Регистрации подлежат также любые изменения в правовом положении недвижимой вещи. Такая государственная регистрация является доказательством существования права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

В отличие от движимого имущества, земельный участок (участок горного отвода, акватории и т. п.) может быть изъят у правообладателя (собственника, землевладельца, постоянного пользователя) для государственных или муниципальных нужд по распоряжению уполномоченного органа (ЗК РФ, глава VII. 1). При этом стоимость возмещения должна включать рыночную цену земли, стоимость строений на участке, а также оценку убытков, причиненных изъятием, включая упущенную выгоду от использования участка. Если соглашение с правообладателем об изъятии и возмещении не достигнуто, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о принудительном изъятии земельного участка. В случаях, когда изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на объекты, находящиеся на данном участке, это имущество также может быть выкуплено. Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника ввиду ненадлежащего использования земли, например в случае, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет.

Основными видами реализации вещных прав являются:

• • собственность;
• • пожизненное наследуемое владение;
• • постоянное (бессрочное) пользование;
• • безвозмездное срочное пользование;
• • аренда;
• • концессия;
• • хозяйственное ведение;
• • оперативное управление;
• • доверительное управление;
• • сервитут;
• • владение залогом, в том числе ипотека.

Право собственности включает наиболее полное сочетание правомочий, так как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В собственности могут находиться как строительные объекты, так и земельные участки. Собственник может делегировать часть правомочий иным субъектам, в частности собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника.

Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования относятся только к земельным участкам. Первое из них предоставлялось в 1990—1993 гг., а второе — до 2001 г. путем оформления Государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей. Эти права сохраняются за землевладельцами и землепользователями, однако они не вправе распоряжаться такими земельными участками. Например, землевладельцы не могут произвольно завещать земельный участок. В настоящее время право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются.

Безвозмездное пользование земельными участками предусматривается в нескольких случаях. Если земли находятся в государственной или муниципальной собственности, то соответственно исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления участки могут быть предоставлены государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и т. д., а также религиозным организациям. Если земли находятся в собственности организаций транспорта, лесной промышленности, лесных и охотничьих хозяйств, заповедников и т. п., то они могут выделять на правах безвозмездного пользования служебные наделы работникам этих организаций.

Аренда является платным срочным пользованием вещи, в частности недвижимости. Не допускается сдавать в аренду земли, изъятые из оборота, например земли заповедников и национальных парков, оборонных объектов и др. Права на аренду (но не сами арендуемые участки!) могут быть переданы в залог или внесены в уставный капитал при создании организаций. При долгосрочной аренде (более чем на 5 лет) становится возможным строительство на арендованном участке земли, так как расторжение или изменение условий договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в этом случае допускается только при существенном нарушении договора арендатором.

Концессия позволяет иметь во временном пользовании объекты, включая недра, используя их в соответствии с концессионным договором.

Права хозяйственного ведения и оперативного управления предусмотрены для государственных и муниципальных унитарных и казенных предприятий, которые создаются решением государственного органа или органа местного самоуправления. При этом предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом без согласия собственника. Для предприятий, основанных на праве оперативного управления (казенных предприятий), это ограничение распространяется и на движимое имущество.

Сервитутом называется право ограниченного пользования соседним участком, необходимое для прохода, проезда, прокладки коммуникаций или другого использования. Оно может быть предоставлено по соглашению соседей, решением суда или нормативным правовым актом. Для собственника соседнего участка сервитут является обременением, поэтому сервитут может быть платным. Временным сервитутом является также использование земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры, для проведения дренажных, изыскательских, исследовательских и других работ. Сервитут может публичным, т. е. предоставленным для неограниченного круга лиц, или частным.

Залог недвижимости называется ипотекой. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Договор ипотеки регистрируется в ЕГРП. Краткая сводка прав на земельные участки, не ограниченные в обороте, приведена в табл. 2.3. Под «приватизацией» подразумевается возможность оформления участка в собственность, под «наследованием» — возможность передачи правопреемнику.

Таблица 23

Вещные права на земельные участки.

При пользовании участком собственник, землевладелец, землепользователь, арендатор земельного участка (кроме обладателя сервитута) имеют право:

• • получать сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
• • проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы;
• • использовать имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;
• • возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения.

Все действия по использованию земельного участка проводятся в соответствии с разрешенным использованием участка, с соблюдением установленных экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных требований.

Контрольные вопросы и задания

• 1*. Охарактеризуйте роль правовых знаний для руководителя.
• 2*. Какое место в структуре нормативно-правовых документов занимают Кодексы и федеральные законы?
• 3*. Какой вид нормативно-технических документов является обязательным?
• 4*. Какой нормативно-технический документ является основополагающим для строительной отрасли? Каковы его правовые особенности?
• 5*. Какие правомочия характерны для вещных прав? У какого лица правомочия максимальны?
• 6*. Может ли вещь быть изъята у собственника? Если да, то какая?
• 7*. Назовите некоторые виды вещных прав.
• 8*. Можно ли строить капитальный объект на арендованном земельном участке?

• [1] URL: https://rosreestr.ru