Методы индивидуальной оценки

В процессе ГКОЗ индивидуальная оценка применяется в тех случаях, когда определить кадастровую стоимость методами массовой оценки невозможно. При индивидуальной оценке земельных участков определяется их рыночная стоимость, для чего применяется несколько методов (рис. 5.3).

Рис. 53. Методы индивидуальной оценки стоимости земель.

Из представленных на рисунке методов на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе — метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж

Этот метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является наличие рыночной информации о ценах на схожие с оцениваемым земельные участки. Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж представлен на рис. 5.4.

Рис. 5.4. Алгоритм метода сравнения продаж.

На первом этапе определяются элементы сравнения, к которым относятся ценообразующие факторы и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. К факторам, влияющим на рыночную стоимость земель, относятся:

• — местоположение и окружение;
• — целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

• — транспортная доступность;
• — инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Характеристики сделок с земельными участками включают:

• — условия финансирования (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления займа);
• — условия платежа (расчет денежными средствами, векселями и т. п.);

• — обстоятельства совершения сделки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);
• — изменение цен за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается путем прямого сопоставления каждого аналога (по каждому элементу сравнения) с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов определяются либо в расчете на единицу измерения площади земельного участка (гектар, квадратный метр), либо на участок в целом. Корректировки могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величина корректировки может определяться различными способами. Самым простым способом является прямое попарное сопоставление цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения. Сложность при использовании этого способа может заключаться в подборе таких аналогов. Вторым способом является прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определение корректировки путем капитализации разницы в доходах. Третьим способом является корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов, а затем определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Четвертый способ основан на определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. Пятый способ представляет собой экспертное обоснование корректировок цен аналогов.

В результате внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу, в противном случае нужно выбрать другие аналоги, пересмотреть элементы сравнения либо уточнить значения корректировок.