Многоквартирный дом. 
Общее имущество многоквартирного дома

Многоквартирный дом является объектом управления, осуществляемого с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161 ЖК). Понятие «многоквартирный дом» в ЖК не раскрывается. Оно дано в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 № 47.

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Данное определение нельзя признать удачным. Оно дает основание для смешения понятий «многоквартирный дом» и «жилой дом», что представляется недопустимым в силу различий правового режима указанных объектов.

К многоквартирным относятся также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 3 ч. 2 ст. 49 ГрК).

Вопрос о характеристике многоквартирного дома как объекта права весьма сложен. Поскольку многоквартирный дом представляет собой здание, при определении его правового режима можно руководствоваться разъяснениями, данными в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Возможность рассматривать здание, включающее в себя помещения, которые могут использоваться относительно обособленно, как самостоятельный объект гражданского оборота существует в случае, если собственником всех помещений в здании становится одно лицо и оно избирает правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание. Если до этого было оформлено право собственности на отдельные помещения, оно прекращается.

При этом чаще всего, даже если все помещения многоквартирного дома принадлежат одному лицу, оно так или иначе использует их в гражданском обороте, а следовательно, вынуждено оформлять в отношении этих помещений право собственности. Например, помещения могут передаваться во временное владение и пользование по договорам найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования. Подобная ситуация имеет место в случае использования многоквартирного дома в качестве наемного дома (ст. 91.16 ЖК).

Согласно ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Таким образом, как единый объект гражданского оборота многоквартирный дом обычно не существует, «распадаясь» на жилые и нежилые помещения и общее имущество многоквартирного дома.

Задание для размышления

Дайте гражданско-правовую характеристику многоквартирного дома с точки зрения классификации имущества (вещей).

Общее имущество многоквартирного дома — имущество, находящееся в многоквартирном доме, а иногда и за его пределами, и необходимое для использования собственниками их помещений. Общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Наличие права на долю в праве собственности не дает собственнику помещения в многоквартирном доме возможности распоряжения долей. Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота. Ее отчуждение отдельно от права собственности на помещение многоквартирного дома не допускается.

Также собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

• 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
• 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Итак, все объекты общего имущества объединяет то, что они: 1) не входят в состав квартир; 2) используются всеми или несколькими собственниками помещений многоквартирного дома.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашение о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

При государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, записи обо всех таких объектах недвижимого имущества включаются в объединенный раздел Единого государственного реестра недвижимости.

Определенные особенности имеет порядок оформления права общей долевой собственности на земельный участок (ст. 16 Закона о введении в действие ЖК). Он зависит от нескольких факторов:

• — времени постройки многоквартирного дома — до введения в действие ЖК или после;
• — сформирован или нет земельный участок (т.е. проведен ли в отношении данного земельного участка государственный кадастровый учет).

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Такой переход осуществляется в силу закона и каких-либо дополнительных решений со стороны государственных органов и органов местного самоуправления не требует.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Судебная практика

Изначально предусмотренное ст. 16 Закона о введении в действие ЖК правило о необходимости принятия решения общего собрания о формировании земельного участка было признано не соответствующим Конституции РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“, частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е. Ю. Дугенец, Б. II. Минина и Е. А. Плеханова». В Постановлении Конституционного Суда РФ было разъяснено, что обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Соответственно, обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК.

Вспомните, что такое государственный кадастровый учет. Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения по государственному кадастровому учет}' земельных участков?

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Если земельный участок иод многоквартирным домом был изначально предоставлен на основании договора аренды, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Большая часть объектов общего имущества многоквартирного дома не может быть выделена и неотчуждаема, поскольку изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей способно привести к нарушению требований ЖК к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Однако помещения, прямо не связанные с обеспечением функционирования дома, могут быть объектом сделок после их оформления в качестве самостоятельных нежилых помещений или сооружений. В частности, это помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества многоквартирного дома, в том числе в целях получения дохода, возможна при соблюдении двух условий:

• — наличие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (ч. 4 ст. 36 и ст. 44 ЖК), принятого в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 46 ЖК;
• — передача данного имущества не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК).

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса дома.

Итак, общее имущество многоквартирного дома — имущественный комплекс, состоящий из земельного участка под многоквартирным домом с элементами благоустройства и озеленения, а также иных объектов многоквартирного дома (помещений, оборудования), не являющихся частями квартир и предназначенных для использования более чем одним собственником помещений многоквартирного дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат также права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете (п. 1 ст. 36.1 ЖК).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в нраве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.