Комбинации схем и механизмов аренды

Характерной особенностью рассматриваемого класса механизмов управления, обеспечивающей их гибкость, высокие потенциальные возможности и эффективность является комбинирование в различных сочетаниях сделок купли-продажи арендуемой недвижимости и условий ее аренды.

Известное многообразие форм и условий арендных договоров включает такие наиболее распространенные схемы и механизмы, как.

• (1) долгосрочная и краткосрочная аренда,
• (2) аренда с правом и без права выкупа,
• (3) аренда с отнесением эксплуатационных и иных операционных затрат в адрес собственника или арендатора,
• (4) аренда с реверсией (как аренда с фиксированными условиями по стоимости объекта аренды к окончанию договора), в том числе с определением условий учета производимых арендатором затрат на сохранность (например, консервацию, восстановление, реставрацию и т. д.) и улучшения,
• (5) обратная аренда (Sale-Leaseback) как продажа объекта с одновременным взятием его в долгосрочную аренду,
• (6) долгосрочная аренда с отнесением затрат на арендодателя и последующим выкупом арендуемого объекта (Lease Leaseback), после которого его обслуживание продолжается бывшим арендодателем по схеме аутсорсинга и др.

Первые три схемы (1)-(3) отражают традиционные различия в условиях арендных договоров и в этом аспекте могут быть дополнены еще рядом традиционных деталей, как, например, ставки аренды, условия и ограничения по срокам их пересмотра.

Вторые три схемы (4)-(6) иллюстрируют те значительные потенциальные возможности, которые, будучи заложены в основу механизмов арендных отношений, лучшим образом проявляются при их комбинировании между собой и с другими типами гражданско-правовых сделок и управленческих действий, таких как купля-продажа, передача в управление по схемам аутсорсинга и др.

Развитие схемы и механизмов аренды с реверсией (4) связано с потребностями государственного (и муниципального) собственника в сохранении сложной и дорогостоящей в эксплуатации, нуждающейся в специальном обслуживании недвижимости. Это могут быть объекты — памятники национального наследия и т. п. объекты, передаваемые в аренду с твердым намерением сохранить их в государственной собственности, достойном виде и состоянии для будущих поколений.

Другим вариантом использования подобной схемы является бизнес, основываемый на приобретении объекта в целях извлечения арендной прибыли в течение ограниченного срока с последующей его продажей.

Схема аренды с реверсий (собственно как и все остальные комбинированные схемы аренды), имея в своей основе определение сроков и стоимостных показателей на достаточно длительных интервалах времени, нуждается в достаточно детальных расчетных обоснованиях. Их концепцию иллюстрирует рис. 6.9, на котором показаны совокупности дисконтированных финансовых потоков (так называемый Discount Cash Flow — DCF анализ), образуемых за счет следующей пары компонентов:

• • ежегодных арендных прибылей (как разницы между арендными доходами и операционными расходами) и
• • дисконтированной стоимости объекта, например, если он продается на момент окончания договора.

Еще раз подчеркнем, что подобного рода (как показано на рис. 6.9) DCF анализ в принципе необходим для расчетных обоснований и оценки эффективности всех долгосрочных схем и механизмов взаимодействий.

Схемы Sale LeaseBack (5) и Lease LeaseBack (6) являются зеркальным отражением друг друга. В первом случае взаимодействие начинается с перехода прав собственности на объект, а во втором случае этой сделкой заканчивается. Внутри же договорного срока аренды бывший (5) или будущий (6) собственник пользуется объектом на правах аренды.

Причем, как правило, обслуживание осуществляет действующий на период договора собственник. Это необходимо иметь в виду при анализе и сравнительных оценках подобных и традиционных схем арендных отношений.

Сделкам Sale LeaseBack (5) предшествует конкурс, объявляемый собственником вместе со сформулированными условиями обратной аренды.

Таким образом, в сделках заинтересованно участвуют две стороны:

• • собственник со своей стратегией продажи и гибкой долгосрочной обратной аренды относительно продаваемой недвижимости,
• • покупатель, специализирующийся в арендном бизнесе недвижимости и инвестирующий в данную недвижимость.

Рис. 6.9. Схема приведения финансовых потоков при продаже объекта по окончании срока договора

Собственник, продающий свою недвижимость, должен уметь соразмерить затраты до продажи (налоговые платежи, операционные расходы на содержание и управление, охрану и тщ.) и после нее (арендные платежи и иные расходы предусмотренные договором обратной аренды).

При этом положительными моментами для собственника будут:

• • финансовые поступления по результатам торгов недвижимости, которые могут быть эффективно использованы для инноваций в собственной деятельности;
• • передача рисков по управлению и обслуживанию недвижимости;
• • более высокое качество рабочего пространства от нового собственника.

Отметим, что использование сделок типа Sale LeaseBack требует от изначального собственника не только многовариантных расчетов, но, прежде всего, наличия (или специальной разработки) имущественной стратегии, ее увязки со своими главными целями и задачами долгосрочного плана. Кроме того, ему необходимо тщательно подготовить конкурсную процедуру и документы договора обратной аренды.

В числе стратегических аргументов покупателя:

• • получение стабильных доходов на длительном интервале времени от сдачи в аренду приобретенной недвижимости обратно бывшему собственнику, а возникающих излишков — другим арендаторам,
• • укрепление позиций на рынке арендной недвижимости,
• • концентрация на арендном бизнесе и организация на основе такой стратегии современного, более эффективного управления приобретенной недвижимостью, обеспечивая спектр будущих потребителей нового класса и стиля.

Особенности взаимодействий по схеме Lease LeaseBack, хотя и носят зеркальный характер во времени и содержании финансовых потоков, но по своим мотивам, во многом, аналогичны и также опираются на стратегическое мышление и расчетные обоснования. Дополнительным является необходимость определиться со схемой обслуживания недвижимости после ее выкупа. Если в продолжение договора аренды эту функцию исполнял изначальный собственник или внешняя организация, то, чаще всего, новый собственник будет заинтересован в сохранении такой схемы. Таким образом, этот комбинированная схема включит в себя механизм аутсорсинга.

Итак, можно констатировать, что приведенное многообразие схем и механизмов в различных сочетаниях открывает широкие перспективы для совершенствования управления ресурсами недвижимости, причем, именно с учетом стратегических подходов к решению данной проблемы и концепции гибкой и эффективной поддержки в достижении главных целей и вытекающих из них задач организации.

В качестве литературных источников по данной проблематике можно рекомендовать периодические издания: Journal of Corporate Real Estate, Facilities, «Недвижимость и инвестиции (правовое регулирование)», «Экономика и управление собственностью» и др.⁶⁴.

^м Nutt, В. (2000): Four competing futures for facility management, in: Facilities, 18 (¾),.

McNamara. M. (2003): The future role of the property director, In: Journal of Corporate Real Estate, 4 (2), 57−64.

Crosby, N., / Gibson, V. / Oughton, M. (2001): Lease structures terms and lengths — a survey of corporate occupiers, in: RICS Cutting Edge Conference, Oxford.

Devaney, S. / Lizieri, C. (2004): Sale and leaseback, asset outsourcing and capital market impacts, in: Journal of Corporate Real Estate, 6 (2), 118−132.

Lyons, E. (2001): Toward global outsourcing: leveraging value for an international portfolio, in: Journal of Corporate Real Estate, 3 (4), 346−355.

McBlaine, R. / Moritz, D. (2002):Transformational outsourcing: Delivering on the promise, in: Journal of Corporate Real Estate, 5(1), 57−64.

Lyons, E. (2001): Toward global outsourcing: leveraging value for an international portfolio, in: Journal of Corporate Real Estate, 3 (4), 346−355.