Земельный участок как способ фиксации интересов в отношении недвижимости

Следующий элемент, который необходимо рассмотреть, — это земельный участок. Весьма наглядное представление о различных толкованиях понятия земельного участка можно получить, если сопоставить положения российского и британского законодательства (табл. 2.1).

В правовой системе Великобритании и других стран — носительниц англосаксонских традиций реализуется принцип a coelo usque ad centmm {от небес до центра земли), а также принцип неразрывной связи земельного участка и его улучшений — известная максима quicquid plantatur solo (что прикреплено к земле, ей и принадлежиту.

Из такого подхода вытекает еще одно важное понятие части воздушного пространства (airspace), определенного в британском праве как «…столько пространства над землей, сколько необходимо для типичного использования земельного участка и построек на нем»^[1][2]. Например, В. Чубаров приводит формулировку из Гражданского кодекса штата Калифорнии: «…землей признается твердая часть суши независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охватывает также все находящееся над ней пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства»^[3][4], отмечая, что законодатель делает упор на выявление пространственных границ права собственности на землю.

Определение земельного участка в законодательстве России и Великобритании.

Таблица 2.1

Детали того, как в законодательстве отдельных стран определен земельный участок, интересуют нас в меньшей степени, чем обоснование так называемого трехмерного подхода к земельному участку.

Сравнение положений ЗК РФ и британского Закона о собственности, содержащих определения земельного участка, демонстрирует нам существенную разницу в подходах законодателей, что, естественно, сформировало и всю практику земельно-имущественных отношений.

Определение земельного участка в ЗК РФ (особенно до изменений, вступивших в силу 1 марта 2015 г.) скорее техническое, можно даже сказать землеустроительное. Мы просто фиксируем координаты на местности и называем это земельным участком, что, по сути, так и есть с технической точки зрения. В английском варианте речь идет не о фиксации границ на поверхности, а, как видим, об интересах в связи с владением земельным участком. Основной упор сделан на экономических выгодах от владения земельным участком, на интересы в объектах или плодах (экономических результатах) от владения, будь это часть поверхности, улучшения или недра. Таким образом, здесь мы имеем дело с экономическим определением земельного участка. Следует отметить, что и в нашем законодательстве наметилась тенденция к трансформации понятия земельного участка и отходу от исключительно технического определения (см. табл. 2.1 и комментарий 7).

Нужно понимать, что различие правовых доктрин важно не само по себе, а с точки зрения экономических и правовых последствий от их внедрения и реализации. Способ фиксации пространства на местности в виде понятия земельного участка указывает нам ряд важнейших экономических направлений, которые выделяют и обосновывают зарубежные авторы, в частности:

• 1) понятие улучшений и принадлежностей земельного участка (собственно, понятие недвижимости);
• 2) земельный участок, включающий в себя часть воздушного пространства в связи с понятиями «вторжение», «посягательство», «нарушение пространства»;
• 3) права на предметы, созданные в пространстве земельного участка, оказавшиеся на нем полезные ископаемые и минералы, расположенные на поверхности и под землей, улучшения, произведенные в пространстве земельного участка, вещи и находки.

Как видим, все эти направления имеют конкретный экономический смысл, так как прямо или косвенно затрагивают благосостояние собственника или арендатора земельного участка.

В связи с этим интерес представляет не столько описание различных правовых конструкций и подходов, сколько выявление экономических доводов, которые приводили судьи, когда принимали решения по указанным направлениям и, по сути, предопределяли правовую и экономическую практику на столетия вперед.

Комментарий 16

От объекта к земле или от земли к объекту

История земельного и гражданского законодательства России постсоветского периода демонстрирует ряд уникальных примеров непоследовательности в реализации исходных принципов земельных отношений и толкования понятия недвижимости. Общеизвестно, что базовым элементом в составе объекта недвижимости является земельный участок. Именно судьбе земельного участка следуют улучшения земельного участка. Логично предположить, что в России 1990;х гг. развитие законодательства о собственности на недвижимость начнется с земельных участков. Однако все получилось наоборот.

Приватизация в нашей стране началась с оформления прав на улучшения, будь это крупнейшие имущественные комплексы или квартиры граждан. В результате в России сформировался большой класс собственников объектов недвижимости, земля под которыми была закреплена на праве постоянного бессрочного пользования либо вообще никак не была оформлена, как в случае с жилыми многоквартирными домами.

Собственно, и ЗК РФ у нас появился только в 2001 г., в то время как процессы приватизации стартовали с 1992 г.

По мере развития законодательства и хозяйственной практики мы не могли не обратить внимания на земельные отношения. В Земельном кодексе РФ регулярно закреплялась норма о необходимости переоформления прав на земельный участок под существующим объектом на право собственности или аренды, несколько раз этот срок переносился, так как масштабы работы были просто необъятными. До земельных же участков под жилыми многоквартирными домами наш законодатель добрался только к 2005 г., когда появилась принципиально новая редакция Жилищного кодекса РФ, закрепившая норму, согласно которой земельный участок под жилым многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно при условии установления его границ на местности и постановки на кадастровый учет.

Так Россия в развитии законодательства о недвижимости фактически прошла путь не от земельного участка к улучшениям, а от улучшений к земельному участку.

Каждый землепользователь желал бы иметь вполне конкретное и максимальное удовлетворение своих потребностей в стоимостном выражении. О сути понятия «стоимость» и его определении речь пойдет в следующей главе. Здесь же мы обратимся к вопросу максимизации полезности от использования земельного участка, что решается в рамках концепции определения ННЭИ объекта недвижимости.

Как отмечается в американском труде «Основы оценки»: «Наилучшее и наиболее эффективное использование является, возможно, самой фундаментальной концепцией в оценке недвижимости. Все прочие фундаментальные принципы анализа рынка недвижимости выстраиваются в соответствии с этой концепцией…»^[6].

Типичное определение ННЭИ выглядит так:

Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость^[7].

Из этого определения ННЭИ вытекают четыре главных фактора оценки варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

• 1) физическая возможность;
• 2) юридическая допустимость;
• 3) финансовая обеспеченность;
• 4) максимальная продуктивность.

К факторам физической возможности относятся размер, рельеф участка, топографические характеристики, особенности почвы и грунтов, климатическая специфика, имеющиеся инфраструктурные возможности.

В рамках юридической допустимости исследуются вопросы разрешенного использования, соответствия требованиям градостроительного регламента и оценочной зоны, ограничения и обременения в отношении объекта, специфика землеустроительной и разрешительной документации, ограничения в рамках норм охраны окружающей среды.

Финансовая обеспеченность подразумевает определение чистого операционного дохода, который может быть получен от коммерческого использования объекта, налогового бремени, издержек на содержание и эксплуатацию объекта при выбранном варианте. Также рекомендуется исследовать особенности схем финансирования объекта недвижимости и динамику цен на соседние объекты выбранного назначения, что может оказать влияние на финансовую устойчивость прорабатываемого варианта использования объекта оценки.

Максимальная продуктивность выражается в возможности получения максимального чистого операционного дохода при выбранном из нескольких варианте использования объекта недвижимости. Тест на максимальную продуктивность проводится, когда осуществлено исследование по трем другим направлениям. Следует обратить внимание, что критерий получения максимальной прибыли не единственный и в ряде случаев не определяющий. Это может случиться, когда текущая максимальная прибыльность объекта подрывает его долгосрочную устойчивость и способствует более скорой утрате потребительских качеств объекта, что в результате приведет к снижению его стоимости.

Конкретным воплощением проведенного анализа ННЭИ является получение максимальной остаточной стоимости земельного участка (стоимость земельно-имущественного комплекса за вычетом расходов на создание улучшений; либо стоимость, полученная путем капитализации дохода, приходящегося на земельный участок).

Комментарий 17

Как измерить эффективность использования земельного участка?

Мы можем определить, насколько эффективно мы используем земельный участок. Один из критериев — это стоимость земельного участка, которую мы создаем его надлежащим использованием. По одному из методов эта стоимость образуется как разница между рыночной стоимостью всего земельно-имущественного комплекса и стоимостью затрат на возведение аналогичных улучшений с учетом износа. Разница — это вклад земельного участка. Понятно, что чем более эффективный и востребованный рынком объект мы построили, тем большую стоимость участка мы, по сути, создали. В оценочной деятельности этот метод называется методом выделения или изъятия.

Еще один метод оценки — метод остатка — позволяет определить стоимость земельного участка через поток дохода, который создается от коммерческого использования объекта недвижимости (например, сдача в аренду). Благодаря этому методу мы можем определить, какая доля в структуре арендного платежа приходится на земельный участок, а какая — непосредственно на улучшения. Далее мы определяем стоимость земельного участка доходным методом, что по своей экономической сути представляет собой ответ на вопрос: «Какую внутреннюю стоимость земельного участка мы создали, создав конкретный денежный поток от коммерческого использования объекта недвижимости?». Еще проще это звучит так: на сколько процентов к нам идет арендатор из-за местоположения, а на сколько — в силу качества улучшений земельного участка (например, здания)? Ответ на этот вопрос — важнейший момент для собственника и управляющего объектом недвижимости, ведь такое разделение ставки на две составляющие позволяет понять, что в большей степени создает денежный поток, и, соответственно, планировать управленческие мероприятия. Например, если земельный участок приносит80% в создании совокупного арендного дохода, то, вероятно, нет смысла каждый год планировать какие-либо преобразования самих улучшений, коль скоро арендатора в основном привлекает очень удобное местоположение. Это очень хороший пример старых объектов, расположенных в центре крупнейших городов России и при этом на 100% заполненных арендаторами.

• [1] Oxford Dictionary of Law. 7th edition. Ed. by J. Law, E. Martin. Oxford: Oxford UniversityPress, 2013. P. 314.
• [2] Там же. P. 28.
• [3] Цит. но: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 45.
• [4] Статья 11.1 ЗК РФ утратила силу с 1 марта 2015 г.
• [5] Цит. но: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 45.
• [6] Basic Appraisal. Assessor’s Handbook. Section 501. California State Board of Equalization. USA, 2002. P. 48.
• [7] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Финансы и статистика, 2007. С. 261.