Земельный рынок и государственная земельная политика

Экономическая сущность земельного рынка

Развитие рыночных отношений естественным образом ведет и к формированию рынка земли. Иначе — какие же это рыночные отношения, не распространяющиеся на главное средство производства, на пространственный базис для любого вида деятельности? Понятие земельный оборот, как смена обладателя прав на землю, за последние два десятилетия стало привычным для научной и учебной литературы в сфере земельных отношений, да и для законов и иодзаконных актов. Такой оборот (а также переусту пка прав, перераспределение земель) является способом саморегулирования в системе земельных отношений.

Естественно, что в условиях монополии государственной собственности на землю и плановой экономики такое саморегулирование было невозможно. Современная же система управления в сфере землепользования включает в себя две подсистемы (формы управления): государственную и рыночную (саморегулирование). Рыночные регуляторы основаны на соотношении спроса и предложения на землю и произведенную в процессе использования земли продукцию, и выступают как механизмы саморегулирования системы земельных отношений. В современных условиях (возрастание земледефицитности, влияние земельных отношений на другие виды общественных отношений, утрата за советский период традиций рыночного регулирования) такие рыночные регуляторы эффективны и не вызывают социальных конфликтов. Но лишь при соблюдении целого ряда условий, обеспечиваемых государственным регулированием (равенство прав субъектов земельных отношений, создание для них относительно равных стартовых возможностей, учет интересов разных социальных групп, стимулирование рационализации землепользования).

В условиях хозяйственной самостоятельности подавляющего большинства товаропроизводителей самым бесспорным становится право любого землепользователя (неважно на каком основании ему принадлежит земля — собственность или иное право) самостоятельно пользоваться землей. То есть выращивать сельскохозяйственную продукцию, возводить постройки и т. п., в том числе и получать определенный доход при реализации выращенной продукции или за счет расположенных на земле строений. Фактически, возможность самостоятельного хозяйственного использования земли является базовой потребностью для любого товаропроизводителя, тем более, когда в вопросе использования всех других факторов производства он самостоятелен.

Переход нрав на земельные участки от одних лиц к другим (перераспределение земель между землепользователями) неизбежен для любых социально-экономических условий — необходимость рационального соотношения производства и территории является закономерностью земельных отношений. Ведь по мере развития научно-технического прогресса, эволюции экономического устройства общества, изменения демографической ситу ации меняются материальные, финансовые и другие возможности субъектов земельных отношений. Кроме того, эти возможности зависят и от результатов хозяйственной деятельности конкретных землепользователей (она может быть как успешной, гак и неудачной).

Как и земельные отношения, в целом, такое перераспределение может носить преимущественно рыночный или административный характер. Применительно к землям, используемым населением (участки под сады, ИЖС, ЛПХ), рыночные регуляторы достаточно быстро нашли применение в процессе переусту пки прав на землю — перераспределение этих земель между частными лицами уже с начала 90-х годов осуществляется, главным образом при помощи сделок, носящих рыночный характер. В секторе товарного землепользования рыночные отношения распространились позднее, поскольку необходимую легальность их рыночный оборот получил только после принятия закона об обороте сельхозземель (2002 г.).

Рыночное перераспределение земли высту пает в качестве механизма саморегулирования в сфере землепользования. При этом следует разделять сделки, влекущие к смене реального пользователя земли (в данном случае вполне применимо понятие рыночное перераспределение земли), и формального, не влекущего за собой смены пользователя, г. е. рыночные сделки с землей можно подразделить на:

• 1) отчуждение земли (смена собственника — купля-продажа, дарение и др.) с переуступкой новому хозяину всех прав на нее;
• 2) отчуждение земли, при котором пользователь не меняется (например, смена собственника-арендодателя земель, арендуемых для ведения крестьянского хозяйства);
• 3) изменение фактического пользователя участка, не затрагивающее права его собственника (смена арендатора).

В основе процессов рыночного перераспределения земли лежат социально-экономические интересы участников земельных отношений, которые как осознанные мотивы побуждают их совершать те или иные сделки в отношении земли. Совокупность таких сделок, при совершении которых их участники обладают равными нравами и свободны в своем выборе, составляет понятие земельный рынок. При этом рыночный характер носят процедуры как приобретения земли, так и ее отчуждения (в случае, когда прежний землепользователь получает справедливую компенсацию, размер которой определяется исходя из уровня цен на землю, сложившегося в результате большого числа возмездных земельных сделок, т. е. независящего от конкретных субъектов земельных отношений, в том числе и от действий государственных органов).

Уровень цен на землю, так же как и цен на другие предметы рыночного оборота, определяется соотношением спроса и предложения на землю (оно менее эластично — в сравнении со спросом и предложением на другие товары). Предложение на земельном рынке достаточно стабильно — ведь земля ограничена самой природой (и даже возможность улучшения качественного состояния земли не может существенно повлиять на суммарные запасы земельных ресурсов).

Но помимо непосредственно регулирующей роли (перераспределение земельных ресурсов, в том числе санирование землепользования — исключение из числа землепользователей тех, кто не в состоянии обеспечить эффективное использование своих земель) земельный рынок выполняет еще ряд важных социальноэкономических функций:

• 1) стимулирование предпринимательской активности землепользователей (возможность получения ими прибыли — земля, как и другие объекты недвижимости, — эго не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход);
• 2) поддержание конкурентной среды (вынуждающей поддерживать деловую активность);
• 3) объективное ценообразование (независящее от действий единичных субъектов, в том числе государства);
• 4) стимулирование инвестирования — а) как способ вложения денежных средств, ведь в условиях развития рыночных отношений цена земли имеет устойчивую тенденцию к росту; б) земельный рынок способствует привлечению в реальное производство инвестиций (при внесении земли в качестве взноса в уставный капитал) или заемных средств через процедуру залога;
• 5) формирование слоя собственников земли, г. е. среднего класса, являющегося гарантом стабильности общества; интерес становиться собственником связан не только с престижностью и большей защищенностью в правах, но и с тем, что по мере увеличения стоимости земли ее собственник выиграет от этого, тогда как арендатор будет вынужден платить дороже.

Впрочем, вовлечение земли (особенно, используемой для сельскохозяйственного производства или земли в крупных городах) в рыночный оборот сопряжено с возможностью ряда негативных проявлений: спекуляция, выведение плодородных земель из сферы сельскохозяйственного использования, возможность проявления монопольных тенденций и возрастания социальной напряженности в обществе и т. п. Поэтому земельный рынок регулируется государством, а, кроме того, хотя рыночное перераспределение неизбежно для всех земель, но различные категории земель всегда будут отличаться по темпам вовлечения в рыночный оборот, преобладанию или наоборот, полному исключению на какое-то время некоторых видов сделок.

Контрольные вопросы:

• 1. Охарактеризуйте понятие земельный рынок.
• 2. Какие функции выполняет земельный рынок?
• 3. Какие условия должно обеспечить государство на земельном

рынке?

4. Почему предложение на земельном рынке более стабильно в сравнении с рынком иных товаров?