Объект недвижимости: сущность, основные признаки и классификации

Недвижимое имущество (например, дома, поля, лагуны, долины, пруды и пр.) не может быть утрачено как движимое.

Лука Пачоли

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Соответственно, понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью (п. 1, 2 ст. 130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ¹).

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»^[1][2].

«…Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют»^[3].

«Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»¹.

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги»^[4][5].

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и обо всем, что неразрывно с ней связано.

В России XIX в. были широко распространены понятия «имение», «поместье», что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.

В советской экономике понятие «недвижимость» не применялось, было лишь известно, что «недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как «физический объект» (real estate^[6]) и «правовые отношения» (вещные права), связанные с недвижимостью (real property^[7]).

Соответственно, и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность), более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество», или «недвижимость».

Классификация объектов недвижимости не только способствует более успешному их изучению, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации объектов недвижимости, являющиеся основой для группировки, различны, как различны мотивация и условия платежеспособности. Единого типологического критерия, интегрирующего влияние всех факторов, нет. На практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Но надо всегда помнить, что рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с теми или иными потребностями его участников. Поэтому всегда появляются объекты смешанных форматов, а некоторые лишь отчасти совпадают с классическими определениями.

• [1] При самостоятельном изучении нормативных правовых актов, упоминаемыхв учебнике, необходимо учитывать изменения и дополнения, которые были внесеныв них с момента вступления в действие. С официальными текстами документов можноознакомиться на официальном интернет-портале правовой информации (URL: http://www.pravo.gov.ru). Кроме того, можно обращаться к таким справочным системам, как"КонсультантПлюс", «Гарант», «Кодекс» и др.
• [2] Оксфордский толковый словарь по бизнесу. М., 1995. С. 543.
• [3] Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / под ред. Е. А. Суханова. М" 1992. С. 110—115.
• [4] Розенберг Д. Инвестиции: терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). М., 1992. С. 268.
• [5] Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. Пг., 1914. Т. 10.Ч. 1. С. 71.
• [6] Real — действительный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный (экон.), реальный (юр. экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец.), истинный (юр.), вещный (матем.), вещественный, действительный;estate — поместье, имение, имущество, состояние.
• [7] Property — собственность, право собственности, свойство, качество.