Риски девелоперских проектов

Девелоперские^[1] проекты обладают целым рядом особенностей, делающих проблему рисков особенно важной.

Во-первых, любой проект девелопмента — это не только инвестиционный, но и инновационный процесс, в ходе которого на рынок выходит новый, уникальный по своим характеристикам продукт, и, следовательно, точно предсказать реакцию рынка на его появление чрезвычайно сложно.

Во-вторых, проекты девелопмента — это сложная техникоэкономическая система, в которой задействован целый ряд участников, от качества деятельности которых существенно зависит конечный результат проекта. Каждый из участников является потенциальным носителем определенного рода рисков, так что девелопер, организуя взаимодействие между участниками проекта, должен предусмотреть риски, связанные с тем или иным участником рынка, и минимизировать их возможные последствия.

В-третьих, основным источником финансирования проектов девелопмента являются привлекаемые девелопером средства инвесторов, что налагает на последнего особую ответственность за минимизацию рисков проекта.

В литературе по проблемам инвестирования па рынке недвижимости и на практике присутствуют разные подходы к анализу рисков и их классификации. Например, довольно часто используется такая классификация: риски типа недвижимости, риски местоположения, риски изменения спроса и предложения, риски инфляции, риски физического износа и пр.

В принципе, такая классификация возможна, однако применительно к процессам девелопмента, очевидно, необходим более развернутый и вместе с тем более конкретный подход^[2].

Очевидно, что в целом, как и на иных рынках, все риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, можно разделить на риски систематические и несистематические.

В случае девелопмента в качестве систематических можно назвать риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр. К систематическим рискам на рынке недвижимости в силу локальности рынка следует отнести также региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.

В противоположность систематическим несистематические риски — это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее за счет эффективного управления проектом.

Разделение на систематические и несистематические риски, безусловно, нельзя считать абсолютным. Например, риски типа недвижимости (жилой, коммерческой) отчасти могут быть отнесены к систематическим (присущим всем проектам в сфере жилья), но отчасти могут рассматриваться и как несистематические (поскольку ими можно управлять через диверсификацию деятельности).

Разделение па систематические и несистематические риски позволяет правильно определить направление реакции девелопера на выявленный риск: если речь идет о систематическом риске, то он должен быть учтен при разработке концепции проекта и заложен в экономические расчеты при определении финансовой целесообразности и экономической эффективности проекта; если риск относится к категории несистематических, значит, должны быть предусмотрены меры по управлению риском.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, для девелопера важно разделить их в зависимости от факторов, вызывающих риски.

В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить следующие группы рисков на основании вызывающих их факторов:

• • юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.);
• • градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);
• • административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);
• • экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики — ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т. д.);
• • финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта).

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, разновидностей рисков в зависимости от порождающих их факторов, плодотворным может быть также предлагаемое в одном из пособий по девелопменту ранжирование всех рисков проекта в зависимости от их последствий и вероятности, определяющих «приемлемость» того или иного риска.

Возможные комбинации последствий и вероятности, определяющие меру «переносимости» риска, могут быть представлены в следующем виде (табл. 8.4).

Таблица 8.4

Комбинации последствий и вероятности рисков

На основе анализа возможных комбинаций последствий и вероятности рисков они могут быть ранжированы следующим образом:

А — непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен:

Б — риск, который трудно переносим; от него следует избавиться как можно раньше;

В — переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;

Г — приемлемый риск.

Разумеется, в зависимости от конкретной ситуации оценка переносимости рисков может быть различна: для одних закрытие банком кредитной линии может означать непереносимый риск, другие могут рассчитывать на иные источники финансирования, а потому будут классифицировать такой риск как переносимый.

Пример

В данном примере рассматривается применение метода нечеткой логики для анализа рисков строительных проектов.

Авторы статьи^[3] отмечают, что строительные проекты — это те проекты, где неопределенность особенно высока. Как известно, существует много методов учета количественных рисков, но ни один из них не дает исчерпывающей и глобальной оценки для строительных проектов.

В. М. Tah и V. J. Carr рассматривают гипотетический строительный проект, связанный с различными рисками, которые сложно описать математическим языком. Авторы поставили задачу получить интегральную оценку риска для строительного проекта с помощью метода нечетких множеств. Данная задача решается в несколько этапов.

Этап 1. Идентификация рисков.

Основными рисками для рассматриваемого проекта экспертами стали:

• • геологические работы;
• • производительности труда.

Каждая из основных групп риска зависит от последующих факторов риска. Каждый из факторов риска является независимым. Так, например погодные условия могут воздействовать как на производительность труда, гак и на строительные работы, но данный фактор рассматривается отдельно, что позволяет получить более реалистичную оценку.

Этап 2. Определение степени воздействия факторов на общий риск проекта.

Для этого была составлена матрица так называемых Fuzzy associative memories (FAMs), которая ставит в соответствие возможность реализации фактора риска и силу его воздействие на проект (табл. 8.5).

Таблица 8.5

Сила воздействия фактора на общий риск проекта

На данном этапе также необходимо рассмотреть и учесть, как риск каждой из входных групп параметров повлияет на рассматриваемый проект, а именно на изменения:

• • сроков;
• • затрат;
• • качества работ;
• • безопасность работ.

Возможная интерпретация последствий представлена в табл. 8.6.

Таблица 8.6

Последствия влияния рисков на параметры проекта

Каждый из входных параметров риска был описан с помощью функции принадлежности. Авторами статьи был выбран треугольный вид функции принадлежности «как наиболее часто используемый» .

Этап 3. Оценка входных переменных и формирование правил.

Каждая из входящих переменных, т. е. каждый из факторов рисков, входящих в подгруппы факторов риска, оценивается на основе экспертных оценок. Так, например, возможность изменения «погодных условий» была оценена экспертами как средняя и воздействие данного фактора риска на производительность рабочих также как среднее, а для фактора «наличие документации» возможность изменения — низкая (так как, видимо, большинство разрешений уже получено), а воздействие фактора — среднее.

Далее в соответствии с матрицей FAMs формируются логические правила.

Этап 4. Применение метода нечеткой логики для оценки риска^[4].

Используя алгоритм нечеткого вывода Мамдани, а также все предположения, закладываемые в течение анализа, была получена оценка риска изменения входных параметров риска на ключевые параметры проекта. Итак, влияние на факторы риска проекта:

• • на изменение сроков — среднее;
• • изменение в затратах — среднее;
• • изменение в качестве — низкое;
• • изменение в безопасности — среднее.

На основе полученных данных менеджмент компании может сделать вывод, насколько компания готова идти на данный риск в случае принятия проекта.

Применение метода нечеткой логики позволило включить такие лингвистические факторы риска, как производительность труда, погодные условия, сбои в работе оборудования, наличие разрешительной документации к необходимому моменту времени и пр., а также помогло представить наглядные результаты для лиц, принимающих решения.

• [1] Девелопмент (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development - «совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
• [2] См.: Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003. С. 125.
• [3] Tah В. М., Can V. J. A proposal for construction project risk assessment using fuzzy logic // Construction Management & Economics. 2000. Vol. 18. № 4. P. 491−500. Цит. по: Фиронова E. Применение нечеткой логики для анализа рисков инвестиционных проектов.
• [4] Авторы не представляют расчеты на основе метода нечеткой логики, констатируя лишь определенные моменты.