Очерк 4. Ограниченные вещные права по гражданскому кодексу РФ

Вещные права на землю

Сервитуты

Рассмотрение ограниченных вещных прав, но современному российскому гражданскому праву в Учебнике открывается сервитутами. Почему — не объясняется. Примем это как данность и последуем этому порядку.

Выше мы указывали, что с точки зрения своего определения как «прав ограниченного пользования» сервитуты могли бы как раз вызвать сомнение в основательности своего причисления к вещным правам. Но даже у нас — считающих центром тяжести понятия всякого вещного права правомочие владения — поводы к таким сомнениям исчезают, поскольку многие из видов «ограниченного пользования», предусмотренные в абз. 2 п. 1, п. 2 и 3 ст. 274 ГК не могут осуществляться без определенного (хотя ограниченного, но от того не исчезающего) фактического господства над земельным участком, т. е. без владения им. Значит, сервитут предполагает владение. Для ученых, не предъявляющих к вещным правам требования об их едином содержательном наполнении, этих сомнений и вовсе существовать не может, поскольку никакого содержательного единства в вещных правах он не усматривает и, следовательно, признает возможность существования вещных прав, сводящихся к одному лишь ограниченному пользованию в собственном смысле этого слова.

Содержание сервитутного права, таким образом, сводится к правомочиям своего обладателя (сервитуария) на совершение собственных активных действий в отношении индивидуально-определенной, и, к тому же, только недвижимой вещи (земельного участка, участка лесного или водного фонда, здания, сооружения, или иной недвижимости), направленных на извлечение полезных свойств из соответствующей вещи (пользование вещью). В определенной (необходимой) мере сервитутное право допускает фактическое господство (владение) сервитуария над своим объектом^[1].

Показательно, что еще § 7 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости^[2] предложил дополнить систему ограниченных вещных прав новым их видом — правом ограниченного владения земельным участком. Это предложение — как станет видно далее — нашло отражение в проектируемых изменениях и дополнениях к Гражданскому кодексу РФ. Право ограниченного владения предполагается признавать, в первую очередь, за собственниками зданий и сооружений, расположенных на чужих участках, т. е. как раз в тех случаях, в которых ныне такие участки обременяются сервитутами, а также — за застройщиками чужих участков, ныне получающим земли в собственность или во владельческую аренду.

Итого получаем, что сервитут — действительно право вещное. Поскольку оно может быть установлено только на объект, имеющий собственника и ограничено в своем содержании относительно права собственности, не может быть и сомнений в том, что оно принадлежит к категории ограниченных вещных прав. Логичным следствием из сказанного является прямое причисление сервитутов к числу ограниченных вещных прав, осуществленное в ст. 216 ГК.

• [1] Еще раз подчеркиваем, что объектом сервитута является весь земельный участок, им обременяемый, участок в целом, а не его часть (как это может показаться на первый взгляд), непосредственно используемая сервитуарием для собственных нужд — прохода, проезда, прогона скота, водозабора, прокладки трубопроводов и т. д. Причина проста: собственник участка, обремененного сервитутом, не может не считаться с любым видом, формой и мерой чужого господства над ним при осуществлении собственного господства над участком в целом. Да и не существует (и не может существовать) такого объекта прав, как часть земельного участка (в более общем смысле — часть недвижимой вещи). Более подробно об этом будет сказано ниже, применительно к разбору возможности приобретения права аренды на «часть земельного участка» собственником находящегося на нем строения.
• [2] См.: Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости / под ред. B. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2001.