Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей (ст. 549 ГК РФ), обмена земельных участков и земельных долей (ст. 567−571 ГК РФ), дарения земельного участка (ст. 572−582 ГК РФ), оформляемых соответствующими договорами, а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество (ст. 554−557 ГК РФ; Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденный Роскомземом 10.08.1992 № 5−10/2125 и Госкомимуществом РФ 11.08.1992 № ПМ-9/5132; Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Роскомземом 02.06.1993 № 1−16/770; письмо Роскомзема от 19.10.1994 № 2−16/1629 «Типовые договоры дарения и мены земельными участками»),.

К таким сделкам относится наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащие ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе передавать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

Сделки с землей регулируются нормами ЗК РФ, ГК РФ, федеральных законов с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, пруд, обводненный карьер, лесные насаждения, строения, сооружения и др.), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельные участки, переданные гражданам в собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т. п.

Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т. е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и др.

Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• — устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• — ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• — ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Нарушение информационных обязанностей влечет для нарушителя дополнительные обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи земельного участка, предъявит к покупателю иск об изъятии этого участка, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.

Если в силу решения суда проданный земельный участок изъят у покупателя, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земельных участков на торгах (аукционах, конкурсах) (постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»). Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание па данный способ осуществления сделки.

Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционной продаже господствующей является воля покупателя — победителя данного аукциона. При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на аукцион, теряет юридическое значение и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного аукциона и его последствия.

Аукцион признается несостоявшимся в случае, если:

• — в аукционе участвовали менее двух участников;
• — после троекратного объявления начальной цены земельного участка ни один из участников не заявил о своем намерении о его приобретении по начальной цене.

В случае, если аукцион признан не состоявшимся по указанным причинам, единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи выставленного па аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам общей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель запаса) и продается впервые (например, местной администрацией). В последнем случае процедура продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности, установление его границ, определение целевого назначения участка и т. п.).

Наконец, процедура свободной продажи земельных участков зависит от того, кто является его продавцом. Если продавец — местная администрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок.

Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков не всегда совпадает с фактической реализацией этой сделки: процесс передачи проданного участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка.

Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки.

Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии.

При обнаружении в проданном земельном участке недостатков, которые не оговорены продавцом и обнаружение которых было невозможно установить обычным путем (заражение участка бактериальными, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежной суммы, а не имущества или иных объектов (ст. 567−571 ГК РФ).

Налогообложение подобных сделок осуществляется в соответствии с законодательством о налогах и сборах. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены).

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов. Например, если гражданин обменивает принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на автомобиль, являющийся собственностью организации, то гражданин в таком случае выступает продавцом участка и покупателем автомобиля, а организация — продавцом автомобиля и покупателем земельного участка.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты:

• — обмен равнозначный, т. е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т. п. В таком случае сделка осуществляется наиболее простым путем — посредством государственной регистрации и переоформление свидетельств о праве собственности на землю;
• — обмен неравнозначный, т. е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки и заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или денежной суммой стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный участок.

Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограничена следующими обстоятельствами:

• — целевым назначением земельных участков. Если совершается обмен пастбища на пашню, то новый приобретатель пастбища не вправе переводить его в пашню без изменения юридического статуса этого участка в установленном законом порядке;
• — местонахождением земельного участка и наличием соседствующих с ним объектов. Так, новый собственник не вправе осуществлять сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, если это наносит экологический вред соседним объектам (памятникам природы, заповедным местам, местам обитания дикой фауны и т. п.);
• — правоспособностью субъектов земельно-правовых сделок. Например, если в уставе организации, получившей земельный участок в обмен на автомобиль, не записано правоведения сельхозпроизводства, то она не вправе приобретать такой земельный участок как пахотный, пастбище, сенокос и т. п.

В результате обмена земельными участками не должны нарушаться структуры земельных угодий, вноситься неудобства в систему землепользования и т. п.

С переходом к новому приобретателю прав на купленный (приобретенный путем обмена) земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Так, если прежний собственник земельного участка для повышения плодородия земли проводил ирригационные работы на участке и при этом задолжал крупную сумму мелиоративной организации, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по целевому использованию земельного участка, но не переходят долги предшественника.

Изменение правоспособности стороны земельно-правовой сделки может повлечь за собой и изменение возможностей в использовании земельных участков. Например, если организация обладает исключительным правом выращивания культур для специальных медицинских целей, то такая организация в случае приобретения нового земельного участка вправе использовать сельхозугодье для этого целевого назначения.

Вместе с тем возможное изменение в использовании земельного участка не может выходить за пределы его целевого назначения, определенного в свидетельстве на право собственности. Так, недопустимо использование сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, поскольку такое отступление, если даже оно и соответствует уставу нового приобретателя земельного участка — предприятия, выходит за рамки целевого назначения этого участка.