Динамика развития нормативной правовой базы управления недвижимостью

Анализ динамики нормативной правовой базы земельно-имущественных отношений и отношений собственности в Российской Федерации и за рубежом позволяет выявить происходящие существенные изменения в характеристиках правового пространства управления недвижимостью.

В мировой практике эти изменения стимулируются такими процессами, как:

• • региональная экономическая интеграция, наиболее ярко проявляющаяся, например, в создании Европейского Союза с последовательным формированием единого экономического и законодательного пространства,
• • глобализация экономических взаимодействий, фондового рынка, финансовых потоков и инвестиций, стимулирующая развитие региональных рынков недвижимости,
• • превращение недвижимости в рыночный товар (и фактическое признание такового Всемирной торговой ассоциацией), также, в свою очередь, подверженный процессам глобализации,
• • выравнивание качества объектов недвижимости прайм-класса (особенно офисных и торговых комплексов) в ведущих центрах мира.

В условиях проводимых в России радикальных социально-экономических реформ динамика создания (с 1991 года практически заново) и последующего развития нормативной правовой базы управления недвижимостью имеет свои, временами весьма контрастирующие с процессами создания рыночной экономики, особенности.

Наиболее наглядно параллели и возникающие контрасты можно проследить, сопоставляя динамику формирования законодательства по недвижимости с основными событиями в развитии ведущих отечественных корпораций, рыночная капитализация (и стоимость недвижимого имущества) которых в настоящее время оценивается в десятки миллиардов долларов.

На рис. 3.10 представлена таблица сравнительной динамики названных процессов в период 1991;2006 гг. Ее анализ позволяет сделать ряд выводов:

• • рассматриваемый класс корпоративных структур был формально образован практически в параллель с первым этапом массовой ваучерной приватизации государственной и муниципальной собственности (то есть, в период 1992;1994 гг.). В этот период отсутствовал даже минимально необходимый состав законов для регулирования земельноимущественных отношений (так, Конституция Российской Федерации была принята в конце 1993 года, а 1-я часть Гражданского кодекса еще год спустя). Критерии всемерного достижения максимальных показателей валового числа приватизированных государственных и муниципальных предприятий не могли способствовать качественному становлению корпоративных структур в принципе и в подобных крупных масштабах, как нефтегазовые акционерные общества, в частности;
• • развитие отечественной законодательной базы земельно-имущественных и корпоративных отношений за весь период реформ после 1991 года и по настоящее время существенно отстает от реальных

Динамика формирования и развития законодательной базы земельно-имущественных отношений и управления недвижимостью (примеры).

Рис. 3.10. Сравнительная динамика развития нормативной правовой базы управления недвижимостью и корпоративных структур с крупнейшими активами производственно-технологических комплексов.

потребностей корпоративных структур. Действительно, принятие конкретного законодательства об акционерных обществах, естественных монополиях, финансово-промышленных группах относится к 1995 году, то есть, к периоду, когда такие корпоративные структуры, как ОАО «Газпром», ЛУКОЙЛ и др., формально уже существовали не первый год. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество вышел еще позже — в 1997 году, фактически заставив заново переоформлять и упорядочивать систему имущественных отношений, заложенных пять лет назад. Проблема упорядочения земельных отношений реально получила основу для начала своего решения лишь после принятия Земельного кодекса (2001 г.);

• процессы развития законодательной базы земельно-имущественных и корпоративных отношений носят гибкий характер. Эти базы постоянно дополняются и корректируются в соответствии с реальной динамикой, выявляемыми недостатками и новыми потребностями реформ.

Так, нормативная правовая база имущественного налогообложения предприятий только за время реформ корректировалось более десяти раз. Практически ежегодно корректируется закон об акционерных обществах. Закон о несостоятельности (банкротстве), претерпев с 1992 года ряд последовательных изменений, в 2002 году был принят в принципиально обновленной редакции, получившей современное развитие как Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О несостоятельности (банкротстве)», с изменениями и дополнениями, вступивший в силу с 01.10.2015. Закон о лизинге (начальная версия — 1998 г.) вместе с последовательными изменениями содержания получил существенное развитие и новое наименование: с 2002 года это Закон о финансовой аренде (лизинге) (с изменениями на 31 декабря 2014 года). Три версии имел закон о приватизации. Обновлены Градостроительный, Водный и Лесной кодексы. В процессе практически постоянных дискуссий и проектов пересмотра находится важнейший в плане регулирования земельно-имущественных отношений и недропользования закон о недрах.

Важные подвижки обещают происходящие изменения в концессионном законодательстве, в его обдуманном продвижении в направлении расширения перечней объектов возможных концессионных соглашений, в том числе с акцентом на объекты инфраструктуры, жилищно-коммунальной сферы, расширения прав участников — партнеров государственных и муниципальных структур. Так, изменениями в законодательстве о концессионных соглашениях в 2014 году предусмотрено, что «в случае включения объекта концессионного соглашения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества, в документ планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, или муниципального имущества на период, соответствующий окончанию срока действия концессионного соглашения, концессионер имеет преимущественное право на выкуп этого объекта концессионного соглашения при условии добросовестного исполнения им условий концессионного соглашения» (ст. 13.1, № 265-ФЗ от 21.07.2014).