Права пользования чужими вещами. b) Права на земельные участки

Право земельной аренды.

Рассмотрение данного права, являющегося частным случаем права аренды недвижимости, осуществляется нами в главе об ограниченных вещных правах на земельные участки, поскольку специфицируется рядом особенностей, предопределенных, в свою очередь, свойствами своего объекта — земельного участкаш. Согласно и. 2 ст. 22 ЗК «…земельные участки^[1]… могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим (т.е. Земельным. — В. Б.) Кодексом». Как мы уже знаем, ГК особенностей права земельной аренды не устанавливает; как увидим в дальнейшем, не особенно много их и в законодательстве земельном.

Думается, что это не случайно. То (весьма незначительное) нормативное внимание, которое оказывает праву земельной аренды действующее законодательство (ГК и ЗК, а также Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), в совокупности с тем величайшим многообразием целей, для достижения которых может использоваться земельный участок318, позволило этому праву стать самой содержательной и гибкой юридической формой земельных отношений. Можно сказать, что под обозначением «право аренды земельных участков» (право земельной аренды) скрывается несколько разнородных вещных прав, среди которых, между прочим, и такое, весьма известное истории, но нынешнему законодательству вроде бы незнакомое, как право застройки. Именно право земельной аренды является единственным конкурентом праву земельной собственности по частоте использования и ширине распространения; иные вещные права на земельные участки (в том числе такие «классические» для России, как право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования) сегодня изгнаны на задворки правоприменительной практики. Хорошо это или плохо — точно сказать не возьмемся^[2][3]; ограничимся констатацией факта.

Право земельной аренды может быть производно только от права собственности, но не от иных ограниченных вещных прав на землю. Эго значит, что способностью передавать земельные участки в аренду располагают только их собственники (и. 2 ст. 22 ЗК)^[4]. Постановления п. 3 ст. 5 ЗК о том, что термином «арендаторы» обозначаются не только арендаторы в собственном смысле слова, но и субарендаторы, на которых, согласно п. 6 ст. 22 ЗК «…распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом», не следует понимать в смысле признания способности к сдаче земельных участков в аренду за самими же арендаторами. Терминологическое обозначение, равно как и характеристика прав субарендатора при помощи отсылки к законоположениям о правах арендатора (технический прием), отнюдь не означают отождествления субарендатора с арендатором.

Обладателями права аренды земельных участков могут быть любые субъекты гражданского права — граждане, юридические лица, а также публично-правовые образования. Пунктом 1 ст. 22 ЗК специально подчеркнуто то обстоятельство, что способность выступать арендаторами земельных участков принадлежит также иностранным гражданам и лицам без гражданства, но (в отличие от российских лиц) она не безусловна. Ее признание может ограничиваться в случаях, предусмотренных ЗК.

Основанием возникновения права земельной аренды является договор аренды, подчиняющийся общим положениям ГК об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), ст. 22 и некоторым другим нормам^[5] ЗК. В дополнение к требованиям ГК, предъявляемым ко всякому договору аренды вообще, следует обратить внимание на некоторые положения ЗК, в том числе о том, что (1) условие о размере арендной платы относится к числу существенных условий данного договора (п. 4 ст. 22, абз. 3 п. 3, п. 4 ст. 65 ЗК); (2) по образу и подобию п. 2 ст. 651 ГК п. 2 ст. 26 ЗК устанавливает, что данный договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации; (3) заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, по результатам торгов (ст. 38—38.2 ЗК); (4) арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных ему вследствие предоставления арендодателем заведомо ложной информации о земельном участке и условиях его использования (п. 3 и 4 ст. 37 ЗК);

(5) договор (а соответственно, и право) аренды может прекратиться досрочно по основаниям, предусмотренным не только гражданским, но и земельным законодательствам, а именно и. 2 и 3 ст. 46 ЗК. Кроме того, договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть только срочным и заключаться на срок, не превышающий 49 лет (и. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Осуществляя право земельной аренды, арендатор может господствовать над земельным участком и использовать его поверхность в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в частности: (1) «использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры…»; (2) «…возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения…»; (3) «проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуротехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты…», а также (4) «осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством» (и. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК; п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Кроме того, арендатор земельного участка приобретает право собственности на все осуществленные на нем «…посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации» (подп. 2 п. 2 ст. 40 ЗК)^[6].

Право аренды участка может быть ограничено в своем осуществлении в случае резервирования арендуемого участка для государственных или общественных нужд (ст. 56.1 ЗК). Права арендатора на возмещение убытков в этом случае не предусмотрено; вероятно, предполагается, что таковые будут возмещены в процессе его выкупа или принудительного изъятия для таких нужд^[7]. Действительно, принудительное изъятие арендуемого земельного участка для государственных или муниципальных нужд позволяет арендатору требовать возмещения убытков, причиненных досрочным прекращением его права аренды по правилам, установленным для собственника (абз. 3 и. 5 ст. 31, п. 4 ст. 32, ст. 57,63 ЗК). Возмещения убытков вправе требовать и арендатор, участок которого эпизодически используется государством в качестве района падения отделяющихся частей (ступеней) ракет (п. 3 ст. 92), а также (по всей видимости) и арендатор, участок которого используется для проведения учения и иных мероприятий, связанных с нуждами обороны и безопасности страны (подп. 2 и 3 и. 2 ст. 93). Арендатор самовольно занятого участка вправе требовать его возвращения (виндикации?) без возмещения затрат на содержание и возделывание участка, понесенных захватившим его лицом за время такого самовольного захвата (п. 2 ст. 76 ЗК). Наконец, право земельных арендаторов на возмещение убытков, причиненных иными нарушениями, предусмотрено ст. 62 ЗК.

Арендатор земельного участка располагает по общему правилу значительно более широкими способностями в сфере распоряжения принадлежащим ему правом, чем те, что предусмотрены п. 2 ст. 615 ГК. Именно такой арендатор «…вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив… без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» (п. 5 ст. 22 ЗК; п. 8 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Аналогичным образом, т. е. без согласия собственника, при условии одного только его уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором, осуществляется сдача земельного участка в субаренду (п. 6 той же статьи). Впрочем, на арендаторов государственных и муниципальных земельных участков эти нормы распространяются только в том случае, если срок заключенного ими договора аренды превышает пять лет.

Право арендатора земельного участка, как и всякое иное право аренды, существует в течение известного или неопределенного срока, что зависит от содержания соответствующего договора аренды, а также от его судьбы по окончании срока действия^[8], т. е. от того, продолжает ли арендатор пользоваться участком по истечении такого срока или нет и наличествуют ли при этом возражения со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК). Арендатор земельного участка имеет также преимущественное право на заключение с ним договора аренды на новый срок (и. 1 ст. 621 ГК, п. 3 ст. 22 ЗК, п. 5 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), исключая случаи, предусмотренные п. 3 ст. 35, и. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК. Интересно, что согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК данное преимущественное право арендатора «распространяется» не только непосредственно на ранее арендовавшийся земельный участок, но также и на земельные у чистки, вновь образованные из состава земель, входивших в тот участок, что был предметом прежнего договора и объектом прекращенного права аренды. В совокупности с признанием за арендаторами известных возможностей по контролю за образованием новых земельных участков из состава арендуемой земли (см. п. 4 ст. 11.1 и п. 2 ст. 11.3 ЗК)^[9] такое предписание служит более чем достаточной гарантией, исключающей произвольное вмешательство в хозяйственную деятельность, ведущуюся на арендуемых участках. Кроме того, исправный арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения, по истечении не менее чем трехлетнего срока аренды, имеет преимущественное право на приобретение этого участка в собственность (п. 4 ст. 9, п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

• [1] Исключая те, что согласно п. 4 ст. 27 ЗК находятся в федеральной собственностии изъяты из оборота (государственные природные заповедники и национальныепарки, участки, на которых размещены Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды, организации ФСБ России, федеральных органов государственной охраны, объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядсрных материалов и радиоактивных веществ и т. п.).
• [2] Любая человеческая деятельность в конечном счете предполагает эксплуатацию какого-нибудь земельного участка.
• [3] Видимо, все-таки, скорее, плохо хотя бы потому, что обозначать различные понятия (права различного содержания и назначения) одним и тем же термином («правоаренды») как минимум неудобно. Следует также согласиться с мнением, согласнокоторому «…попытка свести титулы на землю к правам собственности и аренды противоречит объективной тенденции развития и усложнения оборота земельных участков, требующей расширения, а не сужения круга вещных прав. Не случайно и самЗК не смог обойтись без фактического установления новых ограниченных вещныхправ…» (Гражданское право: учебник / под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд. Т. II. С. 152, сноска 1).
• [4] До недавнего времени (до внесения в ГК изменений Федеральными законамиот 04.12.2006 № 201-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ) такими возможностями обладали также лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267 ГК в прежнем варианте) и постоянного (бессрочного)пользования (ст. 270 ГК; ст. 20, 21 ЗК в ранее действовавшей редакции), причем обладателю права пожизненного наследуемого владения не требовалось для этого дажесогласия собственника. Полагаем, что внесение подобных изменений в законодательство было продиктовано стремлением максимально последовательно и логичнопровести в жизнь ту самую попытку, о которой мы упомянули в предыдущей сноске, сделав права на землю иные, чем право собственности и аренды, максимально узкими, но содержанию и максимально неудобными в осуществлении. Если это предположение верно, то поставленной цели, думается, вполне удалось достичь. Теперьдаже арендатор может сдавать участок в субаренду и вообще распоряжаться им безсогласия собственника, а вот обладатели прав пожизненного наследуемого владенияи постоянного (бессрочного) пользования — нет.
• [5] Нормы эти разбросаны довольно бессистемно по всему ЗК, см. п. 3 ст. 5, подп. 2п. 1 ст. 9, п. 4 и 6 ст. 11.2, п. 2 ст. 11.3, п. 5 ст. 11.4, п. 4 ст. 11.8, п. 1 и 8 ст. 13, п. 2 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2.1—2.3,3,4, 7 и 14 ст. 30, п. 1−3 ст. 30.1, п. 3−6, 9 ст. 30.2, п. 4,5,8 ст. 31, п. 4 ст. 32, п. 2,5 и 6 ст. 34, п. 3, 5 ст. 35, и. 1,3,6 ст. 36, и. 2—4 ст. 37, ст. 38,38.1 и 38.2,п. 2 ст. 39, ст. 40, 41, 46, 56.1, 57, 62, п. 2 ст. 63, п. 1 и 3 ст. 65, п. 3 ст. 69, п. 1 ст. 73, п. 2 ст. 76, п. 3 ст. 84, п. 3 ст. 85, п. 3 ст. 87, п. 2 ст. 90, п. 3 ст. 92, п. 2, 4 и 5 ст. 93, п. 4 ст. 95, п. 3 ст. 96, п. 4 ст. 97, п. 3 ст. 98, п. 3 ст. 99, п. 2 ст. 100. Большинство из нихимеют своим предметом различные публично-правовые аспекты земельных отношений; остальные регламентируют особенности договора аренды, технологии егозаключения и обязательственно-правового содержания. Праву арендатора как вещному праву посвящено буквально несколько законоположений (см. по основномутексту настоящего издания).
• [6] Существование и осуществление нрава земельной аренды обусловлено надлежащим исполнением арендатором не только своих договорных обязательств, но и рядапублично-правовых обязанностей, в том числе проведение мероприятий по охранеземель (п. 1 ст. 13 ЗК), по комплексному освоению участка (п. 3 ст. 30.2 ЗК), соблюдению требований «…градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов"(поди. 2 п. 1 ст. 40, н. 3 ст. 85 ЗК), но осуществлению производственного земельногоконтроля (ст. 73 ЗК) и др.
• [7] Правда, остается открытым вопрос, как возместить убытки арендатора, если самогоизъятия участка в обозримые сроки не состоится. Вероятно, возмещение таких убытков должно происходить на основании и. 5 ст. 57 ЗК.
• [8] Впрочем, согласно п. 3.1 ст. 22 ЗК «договор аренды земельного участка в границахземель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервированиятаких земель». По всей видимости, перед нами случай реализации п. 3 ст. 610 ГК —случай установления законом предельного срока действия договора аренды и (какследствие) предельного срока существования арендного права.
• [9] А также в совокупности с и. 8 ст. 22 ЗК, который признает за арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественное право его покупки в случае продажи «…в порядке, установленномгражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».