Девелопмент недвижимости в системе градостроительного регулирования и политики территориального развития

Освоение новых пространств не будет привлекательным для девелопера в силу невозможности без ущерба для коммерческой выгоды обеспечить одновременно: 1) создание места притяжения деловой активности; 2) строительство объектов всех видов инфраструктуры; 3) привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для строительства объектов недвижимости. Именно поэтому роль лидера в данных процессах отводится государству, задающему импульс развития территорий, в ответ на который и происходит соответствующая реакция инвесторов и девелоперов. Роль государства заключается именно в этом первом шаге, после которого механизм взаимодействия «объект недвижимости — территория» становится саморазвивающимся.

Исходное условие эффективности проектов государственночастного партнерства по развитию территорий

В современной России активно изучается зарубежный опыт государственно-частного партнерства в сфере реализации проектов развития территорий, появляется первый опыт внедрения такого рода проектов. В наш обиход постепенно входят такие понятия, как «концессия», «контракт жизненного цикла», «территории опережающего развития». В стране создано уже несколько институтов развития, среди задач которых — содействие развитию инфраструктуры в регионах страны. Это, безусловно, очень важная и необходимая работа!

При этом необходимо понимать одно небольшое, но принципиальное условие, без выполнения которого ни один проект не будет эффективным в долгосрочном плане. Любой участник крупного и долгосрочного проекта, будь то инвестор, представитель органов власти и местного самоуправления, девелопер и управляющий, должен связывать свои долгосрочные планы с развитием территории именно этой страны.

Крупный инфраструктурный проект, проект развития территории региона или города подразумевает длительный цикл создания и обслуживания, не сулит быстрых прибылей и требует главного — наличия у всех хозяйствующих субъектов планов развиваться на данной территории, а у населения — жить и работать на ней.

Эффективный девелопмент возможен только в контексте общей политики развития городских территорий и системы градостроительного регулирования. При этом стоит разграничивать деятельность по развитию недвижимости (в зарубежной литературе направления получило название land development) и процессы развития городов (urban development). Эти процессы, несомненно, связаны, однако их цели и задачи различны; их участники и заинтересованные стороны не всегда совпадают.

Необходимо различать уровни охвата окружающей среды, в контексте которой действует девелопер (табл. 4). Девелопмент недвижимости реализуется на уровне соседств и городов. Однако это вовсе не означает, что девелопер действует вне контекста регионального и национального развития, а в ряде случаев и международного.

Таблица 4.

Уровни анализа при исследовании проблем городского развития^[1]

Важнейшим фактором эффективности девелопмента является национальная градостроительная политика.

Понятие градостроительной деятельности может иметь различный охват в зависимости от традиций, методологии и целей государственной политики, реализуемой в конкретной стране. Не будучи сторонниками цитирования законодательных и нормативных актов, тем не менее, приведем несколько определений из Градостроительного кодекса Российской Федерации^[2]:

…градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений…

…устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений… (курсив наш. — М.К.).

Как видим, на уровне законодательства заложено широкое понимание градостроительной деятельности, вбирающей в себя, по сути, все виды и стадии девелопмента и управления недвижимости. В свою очередь, принцип устойчивого развития подразумевает, что любой проект развития территории или преобразования конкретного земельного участка должен учитывать необходимость обеспечения комфортной среды и безопасности, в том числе в интересах будущих поколений. Все это подразумевает дополнительное социальное и этическое содержание девелоперской деятельности, — темы, основа которой даже в развитых странах еще только начинает формироваться.

Девелопмент недвижимости не может быть обособленным видом коммерческой и предпринимательской деятельности, он должен органично вписываться в систему градостроительного регулирования. В свою очередь, механизмы градостроительной политики наряду с нормативной регламентацией должны создавать стимулы для интеграции экономических интересов девелоперов в достижение целей регулирования и, как следствие, решение задач государственного развития.

Один из способов решить проблему интеграции интересов сторон — внедрить экономический подход в процессы реализации градостроительной политики. Развитию городских территорий по определению присущ конфликт интересов. Вряд ли в процессе осуществления градостроительной деятельности возможно достичь таких комбинаций, при которых не сталкивались бы частные и публичные либо общественные и коммерческие интересы и все стороны в результате оказались бы в выигрыше. Такая сшуация недостижима ни в странах с развитыми традициями планирования развития городов, ни тем более в странах, где реализация рыночных механизмов развития территорий еще находится в процессе становления.

Решение проблемы ущемления интересов отдельных лиц или целых социальных групп в процессе градостроительной деятельности во многом лежит в экономической плоскости, а именно в понятности, прозрачности и функциональности компенсационного механизма. Эта проблема требует глубокого теоретико-методологического междисциплинарного осмысления, что подразумевает сближение научно-практического инструментария, применяемого экономистами и градостроителями. Проще говоря, они должны начать использовать один язык и понятные друг другу приемы и методы оценки эффективности градостроительной политики.

• [1] Составлено по: Pacione М. Urban Geography: a Global Perspective.Р. 32−34.
• [2] Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. 19.12.2016).