Физическое преобразование. 
Экономика недвижимости

Такого рода развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые предполагают приобретение объектом новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок с улучшениями), не очень заметными внешне (при переводе объекта из одного функционального использования в другое: из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь ключевым моментом процесса девелопмента, влекущим за собой повышение эффективности использования объекта недвижимости или его рыночной стоимости.

Экономическое преобразование.

Любые физические изменения объекта недвижимости автоматически не обеспечивают соответствующего возрастания его потребительской ценности, т. к. только реакция рынка на преобразованный объект является главным индикатором уровня его качественного преобразования.

Правовое преобразование.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведённых изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завер;

шении процесса девелопмента, только после этого новый объект недвижимости становится полноценным товаром.

В условиях рыночной экономики функционирование особого субъекта инвестиционно-строительных отношений — девелопера предопределено необходимостью удовлетворения интересов широкого круга лиц. Это связано с тем, что именно девелопер является профессиональным участником, который выбирает наилучший вариант из альтернативных проектов, инициирует и организует процесс развития недвижимости, вовлекая в него ряд субъектов, имеющих свои частные интересы в процессе девелопмента, а также связывает этих участников в единое целое.

Девелопмент можно классифицировать по следующим критериям:

• а) по содержанию процесса преобразования:
  • — новое строительство зданий на незастроенных земельных участках;
  • — развитие территории — комплексная застройка, реконструкция объектов недвижимости в масштабах кварталов, районов и иных крупных территорий;
  • — реконструкция — модернизация изношенного объекта недвижимости с использованием новых строительных технологий и материалов;
  • — реставрация — придание объекту недвижимости первоначального состояния;
• б) по предмету девелопмента:
  • — девелопмент зданий;
  • — ленд-девелопмент (land-development) — совокупность действий по формированию территории под застройку, получение необходимых согласований, проведение инженерной подготовки территории, разделение территории на отдельные земельные участки и их продажу (или передачу на иных условиях) для дальнейшего развития;
• в) по уровню принимаемых на себя рисков:
  • — девелопмент за вознаграждение (free-development), когда девелопер является наёмным лицом, которое привлекается инвестором для реализации конкретного проекта и не участвует в его финансировании собственными средствами, а его вознаграждение определяется как процент от стоимости созданного объекта. При реализации данной модели риски, связанные с разработкой схемы финансирования, принимает на себя инвестор. Девелопер же несёт риски, связанные с реализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и заканчивая поиском арендаторов или выведением объекта на проектную мощность и организацией реализации произведённой продукции;
  • — рисковый девелопмент (Speculative Development), когда девелопер вкладывает в финансирование проекта собственные средства, самостоятельно разрабатывает схему финансирования, обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, а также заёмных средств, при этом получает всю прибыль от реализации проекта и несёт все риски, связанные с ним. Девелопер в этом случае может не иметь знаний и навыков, необходимых для эффективного управления реализацией проекта, поэтому может нанимать управляющего проектом (инжиниринговую компанию), а при необходимости — и других консультантов по управлению.

Обозначим круг экономических задач, которые решаются девелопером в процессе качественного развития объекта недвижимости. Прежде всего это максимизация стоимости земельного участка и минимизация издержек при реализации проекта.

Задача максимизации стоимости земельного участка решается благодаря оптимальному сочетанию земельного участка и проекта, г. е. девелопер определяет тип застройки, масштаб проекта, класс объекта, архитектурно-планировочные решения, опираясь на характеристики земельного участка и вызовы рынка.

Основой для максимизации стоимости участка является его максимальное соответствие спросу на рынке, соответствие варианта застройки принципу наилучшего использования земли, реализация которого предполагает обеспечение оптимального сочетания земельного участка и проекта: нахождение наилучшего проекта для заданного участка земли или участка земли для имеющегося проекта.

Первичным фактором инвестиционной привлекательности реализуемого девелоперского проекта является местоположение, поскольку именно оно, а не текущий спрос стратегически определяет будущую доходность объекта и его конкурентные преимущества. Речь при этом идет об экономическом местоположении, под которым понимается район расположения земельного участка, характер его текущего и перспективного окружения, доступность для потенциальных приобретателей. Именно анализ экономического местоположения земельного участка и потенциала этого местоположения являются исходным пунктом при выборе варианта застройки, поскольку они в совокупности с рыночным спросом определяют доходность создаваемого объекта недвижимости.

Среди других факторов, влияющих на доходность продукта девелопмента, следует указать ресурсный потенциал земельного участка, позволяющий установить возможные объемы выхода готовой продукции (единиц жилья, площадей коммерческих помещений). Отметим отдельно такой фактор, как конкурентный дифференциал, под которым понимается определенное преимущество данного земельного участка перед другими при различных вариантах застройки.

Таким образом, при учете всех указанных выше аспектов в совокупности девелопер добивается синергетического эффекта, который достигается благодаря оптимальному, но объему (масштабы) инвестиций и их форме (вариант застройки) соединению наземных факторов с землей и находит свое выражение в максимизации стоимости земли, определяемой через капитализацию приносимой ею ренты, или максимизации текущей стоимости создаваемого объекта.

Другим направлением деятельности девелопера, обеспечивающим максимизацию стоимости создаваемого объекта, является достижение его качества, соответствующего классу объекта и представлениям его потенциального пользователя. Качество при этом выступает как комплексная характеристика, включающая качество архитектурно-планировочных решений, материалов, технологий, выполнения работ, которые в совокупности и обеспечивают соответствие объекта требованиям пользователя. Нацеленность на достижение необходимого качества должна найти отражение в задании на проектирование, в выборе и условиях привлечения подрядчиков и обеспечиваться в течение всего срока реализации проекта через систему контроля и финансирования.

Задача минимизация издержек по реализации проекта решается с помощью эффективной организации процессов согласования проекта с государственными органами, выбора оптимального подрядчика, снижения стоимости финансирования проекта.

Эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами предполагает профессиональное представление проекта согласующим органам, отстаивание его параметров, что дает возможность сократить сроки реализации проекта и одновременно повысить его коммерческую привлекательность (например, через увеличение высотности, площадей строящегося здания, снижение административной нагрузки на проект). Необходимо отметить, что получение разрешений на строительство относится к числу наиболее сложных проблем при реализации проектов развития недвижимости.

Эффективная организация работы с подрядчиками предусматривает привлечение надежных подрядчиков с минимальными ценами и сроками реализации проектов на основе подрядных торгов, привлечение профессиональных управляющих проектами, осуществление эффективного контроля заказчика с привлечением специализированных фирм, использование финансовых рычагов для стимулирования подрядчиков, что позволяет сократить сроки строительства, повысить качество выполнения работ, снизить издержки и за счет этого увеличить добавленную стоимость по проекту.

Эффективная организация финансирования проекта — формирование оптимального по стоимости и надежности динамически развивающегося портфеля финансирования проекта, предполагающее сочетание различных источников финансирования и изменение соотношения между ними по мере реализации проекта. Портфель финансирования должен обеспечивать:

• — ликвидность проекта — способность девелопера на всех стадиях проекта отвечать по своим обязательствам;
• — максимизацию дохода на собственный капитал — использование внешнего финансирования в таких масштабах и на таких условиях, которые позволяют максимально повысить эффективность собственного капитала за счет положительного финансового левереджа.

Финансовый леверидж характеризует использование девелопером заемных средств, которые влияют на измерение коэффициента рентабельности собственного капитала. Финансовый леверидж представляет собой объективный фактор, возникающий с появлением заемных средств в объеме используемого в ходе реализации проекта капитала, позволяющий девелоперу получить дополнительную прибыль на собственный капитал.

Показатель, отражающий уровень дополнительно генерируемой прибыли на собственный капитал при различной доле использования заемных средств, называется эффектом финансового левериджа и рассчитывается по следующей формуле:

«.

где С_нп — ставка налога на прибыль, выраженная в долях; К_ра — коэффициент рентабельности активов (отношение валовой прибыли к средней стоимости активов), %; П_кр — средний размер процентов за кредит, уплачиваемых девелопером за использование заемного капитала, %; ЗК — средняя сумма используемого девелопером заемного капитала, ден. ед.; СК — средняя сумма собственного капитала девелопера, ден. ед.

Рассмотрим на примере данных табл. 3.1 воздействие финансового рычага на рентабельность собственного капитала девелопера.

Таблица 3.1

Исходные данные для расчета эффекта финансового рычага