Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации

Актуальность темы

исследования. Динамичный характер гражданского оборота современной России проявляется в разнообразии образующих его общественных отношений. Значительная часть этих отношений складывается по поводу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств в сфере предпринимательской деятельности.

Поскольку в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, участники рыночных отношений, стремясь избежать рисков, возникающих в указанной сфере деятельности, используют предусмотренные законодательством способы обеспечения обязательств. Поскольку кредитные организации являются субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, необходимость применения способов обеспечения обязательств в их деятельности является насущной.

Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст. 334−358 ГК РФ, ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872−1, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Залог представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности.

Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.

Ипотечный кризис в США, начавшийся в 2006 году и последствия которого ощущаются до сих пор, показал насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов — цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.

В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.

В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.

Степень разработанности темы исследования. Институт ипотеки формировался и развивался в отечественной правовой науке в течение многих лет. Вопросы ипотеки исследовались в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода и советскими учеными-правоведами. В советское время большинство исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости являлись общенародной социалистической собственностью.

В виду особой актуальности проблем ипотеки в Российской Федерации вопросам правового регулирования ипотеки в последние годы в юридической литературе также посвящен ряд работ. Тема ипотечного кредитования стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося в России опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.

Объект исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационного исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.

Для достижения цели исследования в диссертации ставились следующие задачи.

1. Развить научное исследование проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотеки (залога недвижимости).

2. Рассмотреть правовую природу договора ипотеки, изучить элементы договора об ипотеке.

3. Исследовать проблемы государственной регистрации ипотеки.

4. Проанализировать особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества.

5. Изучить проблемы правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.

6. Выработать на основе проведенного исследования комплекс мер по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения в сфере ипотечного кредитования.

Методологическая, научно-теоретическая и эмпирическая база исследования. При написании диссертации использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.

Теоретическую основу исследования составили работы ученых юристов дореволюционного периода, в той или иной мере занимавшихся проблемами ипотеки: К. Анненкова, Е. В. Васьковского, Д. И. Мейера, К. Победоносцева, И. А. Покровского, Г. Ф. Шершеневича и других, а также исследования правоведов советского периода: М. М. Агаркова, А. В. Бенедиктова, О. С. Иоффе, С. М. Корнеева, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, В. Ф. Яковлева и других. Диссертационное исследование проводилось также на основе трудов современных юристов: О. Г. Алексеевой, М. И. Брагинского, А. Г. Братко, В. В. Витрянского, В. В. Григорьева, Л. Г. Ефимовой, К. И. Карабановой, А. А. Киселева, Д. А. Медведева, В. А. Муратова, А. В. Халдеева, А. В. Черных, Шевченко Г. Н. и других авторов.

В основу эмпирической базы исследования положен анализ правоприменительной и судебной практики по вопросам ипотечного кредитования.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту.

Научная новизна данной работы состоит в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования проблем правового регулирования ипотечного кредитования в России в современных условиях. Автором предпринята попытка комплексного исследования правовых основ ипотечного кредитования, разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.

В частности, на защиту выносятся следующие положения:

1. Залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства только в случае конструктивной гибели предмета ипотеки, то есть его утраты либо существенного повреждения. При этом существенным повреждением является такое повреждение, при котором восстановление заложенного имущества будет стоить столько же или больше, чем его залоговая стоимость.

2. Залог незавершенного строительством недвижимого имущества возможен как в отношении жилых домов, так и в отношении таких объектов недвижимости как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Части недвижимого имущества, которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, не могут быть обременены ипотекой. Регистрация объекта недвижимого имущества или его части (комнаты, части жилого дома, помещения) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является необходимым условием для установления ипотеки в отношении такого имущества.

4. Банк-залогодержатель имеет право выступать в качестве выгодоприобретателя по договору страхования заложенного имущества. Наличие у залогодержателя страхового интереса, выражающегося в заинтересованности банка в сохранении заложенного имущества, обуславливает необходимость закрепления в законодательстве права залогодержателя страховать недвижимое имущество в свою пользу и быть выгодоприобретателем в договоре страхования предмета залога.

5. Признание жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу является самостоятельным и объективным основанием для прекращения права собственности на жилое помещение, не обусловленное нуждами государственных органов либо муниципальных образований. Порядок исчисления и выплаты размера компенсации за изъятые жилые помещения собственникам таких помещений, в том числе обремененных залогом, должен устанавливаться специальным федеральным законом.

6. Сдача жилого помещения, обремененного ипотекой, по договору коммерческого найма третьим лицам не противоречит существу ипотечных отношений, если не приводит к ухудшению качества предмета ипотеки. Предоставление обремененных залогом жилых помещений в пользование по договору коммерческого найма не нарушает потребительской цели использования такой недвижимости.

7. Функциональным признаком, характеризующим возможность части предприятия быть самостоятельным предметом ипотеки, является технологическая способность, единство производства, позволяющее такой части самостоятельно изготовлять готовую продукцию. Изъятие из состава имущественного комплекса какого-либо существенного элемента, отсутствие которого не позволяет охарактеризовать часть предприятия как самостоятельную структурную единицу, способную вести производственную деятельность, влечет за собой невозможность признания такого объекта имущественным комплексом и, следовательно, предметом ипотеки.

8. В состав предприятия как имущественного комплекса помимо элементов, перечисленных в ст. 132 ГК РФ, входит также такой элемент, как обязательства по трудовым договорам с работниками предприятия. В целях защиты интересов работников предприятия необходимо закрепить правило, согласно которому все трудовые договоры сохраняют силу в случае обращения взыскания на предприятие.

9. Ипотека может распространяться только на то имущество, которое является предметом договора ипотеки. Предоставленная Законом об ипотеке в пункте 1 статьи 65 возможность распространения ипотеки на возведенные на земельном участке здания и сооружения противоречит сущности договорных обязательств, поскольку предмет договора является его существенным условием и не может быть изменен при отсутствии соглашения сторон по данному условию.

10. Государственная регистрация ипотеки морских судов должна быть произведена в том же реестре, в котором зарегистрировано само судно. Регистрация в данном случае является специальной и не должна осуществляться в рамках, предусмотренных пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.

11. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и его региональные операторы представляют собой некоммерческие организации особого вида, созданные на основе акта государственного органа и органов субъектов РФ, и имеют своей целью реализацию публичных интересов. Организационно-правовая форма Агентства и большинства его региональных операторов в виде хозяйственных обществ, имеющих своей целью извлечение прибыли согласно нормам действующего законодательства, обусловлена необходимостью выполнения ряда функций, в том числе рефинансирования ипотечных кредитов во исполнение поставленных перед ними задач.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем изучении проблем совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования ипотеки отдельных видов имущества. Материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой и правоприменительной деятельности, а также в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами, связанными с залогом недвижимого имущества.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Положения диссертации использовались при проведении занятий в Московской Государственной Юридической Академии в рамках проведения семинарских занятий по курсу «Банковское право России».

Структура диссертации.

Диссертация состоит из оглавления, введения, трех глав, десяти параграфов, заключения и библиографии всего на 207 листах.