Механизмы повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами региона

Основной целью любых преобразований является достижение. максимального5 удовлетворения. потребностей людей,., что* возможнопри высоком и постоянно растущем уровне экономического развития государства и общественного производства. Для достижения этих целей государство постоянно решает задачи, связанные с совершенствованием экономической политики, обеспечения роста производства продукции, ее качества и повышения объемов ее реализации, развития рыночных отношений, повышения эффективности использования имеющихся ресурсов.

Функционирование общественного производства невозможно без использования! земельных ресурсовКаждый земельный: участок имеет свои: особенности и для обеспечения рационального использованияземель* требуется эффективное и научно1 обоснованное управление процессами, в которые вовлечены субъекты и объекты земельных отношений.

Складывающаяся современнаясистема: регулирования земельных отношений представлена тремя уровнями компетенцийи полномочийфедеральным, региональным и муниципальным. Повышение эффективности использованияземель являетсяодним изважнейших направлений социально-экономического развития: территорий: (региона и муниципальных образований):

Территориальный ресурс является основным ресурсом для областей центра России, в условиях отсутствия значительных объемов пригодных для разработки полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов. Владимирская' область в этом’отношении являетсястипичным регионом Центральной России.

Управление и распоряжение земельными ресурсами, находящимися в федеральной, областной и муниципальной собственности, с применением общественно понятных, законодательно определенных, экономически эффективных механизмов способствует не только развитию рынка недвижимости, но и увеличению поступлений земельных налоговых и неналоговых платежей (земельного налога, арендной платы, платы от продажи прав собственности и прав аренды за земельные участки, привлечения инвестиций на основе залога земель) в бюджеты всех уровней.

Перспектива получения существенных доходов в бюджеты является стимулом для органов государственной власти, и особенно для. органов местного самоуправления, к разработке методических подходов принятия оперативных, качественных и общественно значимых организационных и управленческих решений на основе рациональных, экономически эффективных и научно обоснованных процессов и процедур управления и распоряжения земельными ресурсами.

Проблемы теории и практики регулирования земельных отношений, в аспекте оценки недвижимости для целей налогообложения и развития земельного рынка в России исследовались в работах Д. Б. Аратского, А. Н. Асаула, В. А. Горемыкина, А. Г. Грязновой, Н. А. Калининой, И.В., А. И. Полянского, В. М". Рутгайзера, С. И. Сая, Е. И. Тарасевича, С. А. Ткачука, М. А. Федотовой, 01 Т. Хисматулова, А. В. Якуниной и др.

Исследование современных проблем экономики землепользования и совершенствования управления земельными ресурсами содержится в трудах А. А. Варламова, С.Н. ВолковаН.В. Комова, П. Ф: Лойко, Г. В. Ломакина, А'.П. Огаркова, А. П. Рома, А. Э. Сагайдака, А. В. Севостьянова, В. Н. Хлыстуна, Ю. А. Цыпкина и др.

Теоретические и методические основы экономики управления недвижимостью заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смит, Т. Коллер, Т. Коупленд, Ник. Ордуэй, Дж. Фридман, Джозеф К. Эккерт.

Применение на практике теоретических положений, отработка адекватных для регионов и муниципалитетов постреформенной России методологических и методических подходов достижения высокой экономической, социальной и общественной эквивалентности вовлечения в хозяйственный и экономический оборот земельно-имущественного потенциала территорий является насущно необходимым и актуальным в условиях реформы местного самоуправленияи решения проблем земельно-ресурсного обеспечения приоритетных национальных проектов и повышения стандартов качества жизнедеятельности в поселениях.

Объектом исследования являются земельные ресурсы, как природный и экономический ресурс региона и их эффективное использование.

Предметом исследования являются экономические и социальные отношения, возникающие при формировании механизмов управления эффективностью оборота земель в регионе.

Область исследования: рациональное использование природно-ресурсной базы, разработка проблем функционирования отрасли, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления соответствуют паспорту специальности ВАК РФ'08.00:05. — Экономика и управления народным хозяйством (региональная экономика) (п.п. 5.18, 5.16).

Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений достижения максимальной экономической и социальной эффективности использования имеющихся земельных ресурсов региона.

Исходя из. постав ленной цели, в работе решаются следующие задачи: совершенствование теоретических и методических основ организации управления земельными ресурсами региона в условиях развития земельных отношений связанных с разграничением государственной собственности на землю;

— определение факторов, влияющих на эффективность использования земель, учет которых обеспечит сбалансированность интересов. общества и инвесторов при осуществлении проектов развития территорийразработка методик определения и стимулирования эффективного использования земельных участков различных категорий земель, основанных на подходах рыночной оценкиразработка алгоритма массовой экономической оценки территорий, вовлекаемых в гражданский и рыночный оборот, расчетного определения показателей, характеризующих привлекательность этих участков для инвесторов и обосновывающих возможности достижения максимальной* эффективности от использования государственных и муниципальных активов недвижимости (земельных ресурсов) — прогнозные оценки увеличения поступлений в доход бюджетов всех уровней от применения конкретных механизмов повышения эффективности использования земель.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, а также научные* положения, содержащиеся в трудах отечественныхи зарубежных ученых по теории управления, земельными ресурсами, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости.

Методологической и теоретической основой исследования являются общенаучныеспециальные и диверсифицированные методы теоретического и эмпирического исследования: анализ и синтез, дедукция и индукция, аналогия, классификация, доказательство, моделирование, полемика, контент-анализ, логический метод, метод экспертных оценок, методы статистической обработки информации.

Научная новизна работы состоит в следующем: 1. Обоснована необходимостьпрограммно-целевого управления на региональном уровне с использованием экономических подходов для" вовлечения в рыночный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности. При-этом определены «слабые места» и недостатки в практике действующего государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом территорий и на этой основе выработаны конкретные рекомендации организационных и управленческих действий по повышению эффективности использования земель на уровне региона.

2. В качестве экономической характеристики земель, в отличие от ныне применяемой: кадастровой стоимости, определяемой для кадастровых, кварталов, образованных путем «геометрического» деления^ территории, автором предложена рыночная стоимость земель, определяемая методами массовой оценки в ценовых зонах, представляющих собой массив однородных по видам разрешенного использования земельных участков. В качестве критерия разграничения' на ценовые зоны (для последующего определения показателя расчетной рыночной стоимости земельных участков) предложено формирование оценочных кластеров по видам планируемого разрешенного использования объектов недвижимости расположенных или планируемых для размещения В' территориальных зонах, образованных в ходе разработки документов территориальногопланирования.

3. Разработана методика, массовой экономической оценки неиспользуемых: и нерационально используемых, земельных участков различных категорий земель для целей последующего максимально эффективного распоряжения ими (продажи прав собственности" и аренды^ определения1 размеров арендной платы, залога, и нефинансовых условий использованияземельных участков, вовлекаемых в хозяйственный: оборот). При этом основополагающим ценообразующим фактором-, определяющим стоимость земель^ в оценочнойзоне, в, отличии рекомендуемых законодательством об оценочной деятельности множества подлежащих рассмотрению факторов, автором предложен интегральный фактор, — доходность актива: недвижимости: (а именно: доход, получаемый инвестором при арендной форме использования объекта недвижимости).

4. Предложены и апробированы методы расчета рыночной стоимости, наиболее адекватно характеризующие доходность и инвестиционную привлекательность объекта, — моды «остатка для земли» и метод «предполагаемого использования» отличающиеся от стандартных тем, что в расчетной рыночной цене коэффициенты капитализации для земель предложено рассчитывать на основе экспертных оценок с учетом более длительного срока жизни земельно-ресурсного актива недвижимости по сравнению с расположенным на земельном участке объектом застройки;

5. Разработан механизм обеспечения достижения экономической эффективности оборота неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности в регионе, в основу которого учет экономических критериев и расчетной рыночной оценки земли, как актива недвижимости, позволяющий применять залог (ипотеку) земель, обосновывающий необходимость создания финансовоэкономических специализированных институтов — Земельного Залогового Фонда, Земельной биржи, Земельного банка, что позволяет формировать инвестиции. Расчетная рыночная цена — основа предложенного механизмамногократно повысит эффективность распоряжения активами земельной недвижимости (рост арендной платы, залог и т. д.). Использование предложенного механизма наполняет экономическим содержанием схемы территориального планирования регионов и муниципальных образований, генеральные планы, правила землепользования и застройки поселений.

Практическая значимость исследования заключается в доведении результатов диссертационного исследования до уровня прикладных рекомендаций и программных документов для региона. Результаты проведения массовой рыночной оценки земель применимы при разработке документов территориального планирования (схем территориального планирования субъекта Федерации и муниципальных образований, генеральных планов городских округов и поселений, правил землепользования и застройки населенных пунктов). Разработку указанных документов в большинстве регионов страны планировалось завершить в 2009 году.

Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решить вопросы обеспечения создания системы управления и распоряжения земельными ресурсами на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и.

9 — ¦ г «» прозрачности процедур предоставления земельных участков, ' как того I.

1 требует’Земельный кодекс Российской Федерации. При’этом формируется I системный комплекс мер и мероприятий, реализуемых врамках 4 1 государственного и муниципального менеджмента, направленных на максимально эффективное использование основного ресурса — земельно-территориального, отвечающий* специфике современного периода развития земельно-имущественных отношений, когда в условиях практической монополии государства на землю идет вовлечение земельной недвижимости в хозяйственный рыночный и гражданский оборот.

Апробация, и внедрение результатов исследования.. Научные результаты автора использованы при разработке концепции Стратегии.

I i I социально-экономического развития* Владимирской" области до 2015 года в.

1 I отраслевом разделе — управление земельными ресурсами. Ряд предложенных I мероприятий получил развитие и реализацию при осуществлении Концепции! комплексного/развития'землепользования во Владимирской области до 2010 года.

— Принципиальные положения методик расчета рыночной стоимости, наиболее адекватно характеризующих доходность и, инвестиционную привлекательность объекта, в том числе в ходе проведения' массовой экономической оценки объектов недвижимости и составляющих основу механизмов управления эффективностью оборота земель включены в курс, лекций «Экспертиза и управление. недвижимостью» во Владимирском. государственном университете. «.

По теме диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом, 3,4 п.л., в' том числе статья в журнале «Землеустройствокадастр и мониторинг земель», включенном в перечень ведущих рецензируемых изданий ВАК.

Диссертация состоит из введения, трех глав (девяти параграфов), заключения, приложений и списка использованных литературных источников, содержит 18 таблиц и 14 рисунков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Подводя итоги диссертационного исследования, необходимо выделить следующие основные результаты:

1. На основе анализа практики регулирования земельных отношений на примере Владимирской области (регионального законодательства в этой сфере деятельности, в том числе по вопросам планирования использования земель в> контексте социально-экономического развития), данных о наличии, состоянии и распределении земельных ресурсов региона обоснована необходимость программного управления на региональном* уровне процессами рационального, экономически эффективного использования земельно-территориального ресурсного потенциала, ключевым • элементом которого является создание условий вовлечения в экономический оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель федеральной, областной и муниципальной собственности.

2. Определены и рассмотрены «слабые места» и недостатки в практике распоряжения земельными активами муниципального (и государственного имущества). Исходя из их анализа выработаны конкретные рекомендации по осуществлению организационных и управленческих действий по повышению экономической эффективности использования земель в рамках создаваемой согласно действующему земельному и градостроительному законодательству принципиально новой1 системы планирования и управления пространственным развитием территорий.

3. Разработана методика массовой экономической оценки (на базе техник массовой рыночной оценки) неиспользуемых и нерационально используемых земельных участков различных категорий земель для целей последующего максимально эффективного распоряжения ими (продажи прав собственности и аренды, определения размеров арендной платы, залога и нефинансовых условий использования земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот) на основе анализа доходности и инвестиционной привлекательности объектов, определяемых исходя из, устанавливаемого по результатам разработки документов территориального планирования, видов разрешенного использования.

4. Обоснована действенность техник массовой экономической оценки и ее результативности в условиях их комплексного применения в организационно-управленческой системе: территориальное планирование — экономическая оценка — экономический анализ (разработка обоснований выбора форм-наиболее экономически эффективного использования активами земельной недвижимости принятие управленческих распорядительных решений.

5. Предложено и обосновано применение финансовых инструментов * повышения экономической эффективности землепользования, привлечения' инвестиций (залог свободных, незастроенных земель государственной и или t муниципальной собственности, взимание земельного налога, арендной платы, от рыночной стоимости земельных участков, формирование цены продажи прав аренды или нефинансовых условий конкурсного предоставления земельных участков), главным условием реализации которых является определение инвестиционной (рыночной) стоимости высоколиквидных земельных активов.

6. Проведены расчеты по определению экономической эффективности от применения предложенных методов совершенствования управления земельными ресурсами и обоснована социальная-и общественная* значимость системного применения организационных и управленческих инноваций.

В' завершение необходимо отметить, что за рамками диссертационного исследования остались отдельные технические аспекты и детали реализации такой инновации в сфере государственного и муниципального управления земельно-территориальными ресурсами, как «Массовая экономическая оценка». В' соответствии с принципами осуществления инновационной деятельности, внедрение предложенного метода требует проработки, апробации, формализации технологических процедур, внесения необходимых корректировок на этапах его организации и проведения.

В проекте областной целевой программы, включенном в состав настоящегоисследования предусмотрено' осуществление работ и мероприятий* научно-исследовательского, опытно-внедренческого и технологического характера, предусматривающих:

— проведение опытных работ по применению механизма массовойрыночной оценки. (ценового1 экономического зонирования) — в, контексте выбора экономически наиболее эффективных форм и процедур управления и распоряжения земельными ресурсами;

— разработку научно-методических обоснований осуществления, комплекса организационных и управленческих решений по обеспечению' привлечения кредитных ресурсов в залог неиспользуемых (неэффективно используемых) земель всех категорий и. целевого использования земельных платежей и кредитных ресурсов как. финансовых инструментов для реализации задач социально-экономического развития;

— разработка регионального технико-экономического и землеустроительного обоснования размещения объектов социальнокоммунального назначения межмуниципального назначения;

— разработка регионального обоснования потребности площадей земель сельскохозяйственного назначения, необходимых и достаточных для осуществления крупнотоварного и мелкотоварного сельскохозяйственного производства на среднесрочный и долгосрочный периоды и перспектив несельскохозяйственного использования.

Массовая экономическая оценка является актуальным и-' практически необходимым не только для решения обозначенных выше хозяйственных и управленческих задач, но и найдет свое применение в учебных целях, давая возможность наглядно, достаточно просто, методически адекватно сопровождать теоретические положения управления недвижимостью.

Основной результат проведенного исследования заключается в том, что на основе применения предложенных управленческих инноваций формируется системный комплекс мер и мероприятий, реализуемых в рамках государственного и муниципального менеджмента, направленных на максимально эффективное использование основного' регионального ресурса, типичного для регионов центра России — земельно-территориального, отвечающий специфике современного периода развития земельно-имущественных отношений, когда на смену уходящей монополии государства на землю* идет вовлечение земельной недвижимости в хозяйственный рыночный и гражданский оборот.

Содержащиеся в настоящем* исследовании предложения по повышению эффективности управления-земельными ресурсами в регионе^ в полной мере отвечают ¦ принципиальной установке, содержащейся в Концепции управления государственным имуществом и приватизации России: «Создавая детальные правовые и организационные механизмы, реализации Концепции (имея ввиду достижение поставленных ijeneii и задач совершенствования-государственного управления), необходимо ориентироваться на перспективные стратегические экономические интересы России, которым должны служить результаты процесса превращения государства в.

53 эффективного собственника" .

Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации", утверждена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 года № 1024, раздел «Заключение».