7.Виды износа недвижимости. Физический износ — процесс физического старения элементов основного капитала, в результате чего они становятся непригодными для дальнейшего использования в производстве. Устранимый физический износ возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. Неустранимый физический износ — это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов. Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.
9.Принципы оценки. Принципы, основанные на представлениях покупателя-инвестора:
полезность — это способность актива удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Полезность для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности актива приносить доход его потенциальному владельцу;замещение — расчётливый и осведомлённый покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности. затратного, рыночного и доходного;ожидание — стоимость создаётся ожиданием выгод, которые могут быть получены в будущем. Это очень важный принцип, определяющий логику любого покупателя — инвестора. оценке. Принципы, связанные с производством: вклад — стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость всего объекта собственности или той величиной, которая должна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия;сбалансированность — все факторы производства должны находиться в таком соотношении, чтобы доходы от объекта были максимальны. Принципы, связанные с рыночной средой: соответствие — стоимость объекта создаётся и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка;предложение и спрос — цена собственности растёт при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения, а когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная стоимость обычно отражает затраты на производство;конкуренция — существуют взаимно влияющие усилия двух или более потенциальных покупателей по обеспечению покупки, а между продавцами — взаимно влияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи. изменение — стоимость объекта не остаётся постоянной и меняется с течением времени и под воздействием других факторов, влияющих на объект. Принцип наиболее эффективного использования: Понятие наилучшего и эффективного использования, применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешенное законом использование права собственности на движимое имущество с наилучшей отдачей, причем с непременными условиями физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
