Повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости

Актуальность темы

исследования. В последнее время в российской экономике и на рынке недвижимости, в частности, наблюдаются негативные тенденции, обусловленные кризисом. В этих условиях возникает необходимость < всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия-, факторов, влияющих на устойчивое функционирование субъектов, действующих на этом, рынке, и в первую очередь, актуализируется^ вопрос обеспечения конкурентоспособности этих субъектов.

Управление объектами недвижимости связано с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан' данный объект), осуществлением маркетинга, организацией эксплуатации объекта и другими многочисленными. задачами. Для-комплексного решения этих задач в качестве субъектарынка недвижимости выступают управляющие компании, которые предлагают собственнику различные стратегииэксплуатации и развития объекта, наиболее полно* соответствующие его интересам, ©-днако до недавнего времени доля недвижимости, передаваемой’собственниками во внешнее управление, не превышала 15−20%.

В последние годы ситуация стала меняться. Все больше собственников* осознают преимущества* профессионального управления недвижимостью, которое обеспечивает более высокую доходность, объекта и освобождает собственника от необходимости практически ежедневно заниматься вопросами текущей эксплуатации объекта. Это приводит к росту спроса на услуги по управлению объектами недвижимости и привлечению в эту сферу все большего количества профессиональных управляющих. В’этих условиях на первый план выдвигается проблема научного и практического обеспечения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

В научном сообществе проблемам управления недвижимостью уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения рассмотрены в работах таких ученых, как А. Н. Асаул, И. А. Бачуринская, У. С. Баум, Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов, В. В. Бузырев, В. И. Воропаева, Н. В. Васильева, С. Н. Волков,.

В-А. Горемыкин, В. В. Григорьев, О. В. Громков, Д. И. Клиланд, С. Н. Максимов, ИгВ? €мирнова^Р.М!-Стерник, В-С. Чекалин^ ВЩ1Шапирождрг В^то?же*время! проблемам эффективного! осуществления" текущей деятельности? управляющими компаниями?, с точки зрения/ обеспечения их конкурентоспособностиуделяетсянедостаточновнимания. Рассматриваются, преимущественно,' вопросы, организации: эксплуатации объектов недвижимости, взаимоотношениях собственником, подрядчиками? безучета потребностивобеспечении конкурентоспособности-управляющих компаний на рынке недвижимости.

Актуальность, теоретическая-и практическая значимость проблемы, ее недостаточнаяразработанность обусловили-выбор темы исследования^, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного? исследования состоит в совершенствовании научно-методических основ? повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

— анализ особенностей рынка недвижимости как сферы деятельности управляющих компаний;

— исследование функций управляющих компаний на рынке недвижимости;

— выявление проблем развития управляющих компаний в современных условиях-,.

— определение влияниям конкурентоспособности.- управляющих компаний на развитие рынка недвижимости;

— выявление основных факторов, определяющих конкурентные позиции управляющих компаний на-рынке недвижимости;

— определение сущности и* структуры^ механизма повышения! конкурентоспособностшуправляющих компаний;

— обоснование. методического подхода к. оценке конкурентоспособности управляющих компаний;

— разработка методических положений и рекомендаций по рационализации деятельности управляющих компаний, направленных на укрепление их конкурентных позиций на рынке недвижимости.

Объектом исследования является конкурентоспособность управляющих компаний как фактор укрепления их позиций на рынке недвижимости.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм и методы повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили современные экономические теории функционирования предприятий в, сфере недвижимости, труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме функционирования рынка недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические рекомендации ведущих отраслевых институтов. Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, статистической обработки информации, экономико-математического моделирования и организационного проектирования.

Научная новизна диссертации заключается в следующем:

1. Выявлены ключевые особенности рынка недвижимости как бизнес-среды управляющих компаний, уточнено понятие управления недвижимостью и раскрыты причины, стимулирующие его развитие как самостоятельного вида экономической деятельности, что позволяет определить функции управляющих компаний на современном рынке недвижимости.

2. Дано авторское определение понятия конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости, определены базовые принципы и резервы повышения конкурентоспособности управляющих компаний, позволяющие обеспечить им лидирующие позиции на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.

3. Выявлены факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и проведена их классификация на внешние, определяющие динамику развития бизнес-среды управляющих компаний, и внутренние, определяющие позиции компании на рынке недвижимости (комплекс предоставляемых услуг, применяемые технологии обслуживания клиентов, профессионализм сотрудников компании, оперативность в оказании услуг, известность компании на рынке и другие). Классификация позволяет рациональнее использовать потенциал компании, сконцентрировав его на ключевых направлениях повышения конкурентоспособности.

4. Обоснована структура организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости, включающего совокупность мер воздействия на процессы, связи и факторы, определяющие результат деятельности управляющей компании, и субъектов, оказывающих влияние на ее конкурентоспособность.

5. Разработана методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании, особенностью которой является применение коэффициентов, отражающих ключевые показатели конкурентоспособности — качество оказываемых услуг, ресурсы, имидж управляющей компании, ее доля на целевом рынке. Предлагаемая методика позволяет определить конкурентные позиции компании на рынке недвижимости.

6. Обоснованы содержание и схема процесса разработки и корректировки' стратегии повышения конкурентоспособности управляющей компании, позволяющей обеспечить укрепление конкурентных позиций компании на рынке недвижимости на долгосрочный период.

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке схем, методик, рекомендаций, направленных на контроль и повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и учитывающих современное состояние данного рынка как бизнес-среды управляющих компаний.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2009 и 2010 гг.) — «Youth and Business: in Search of New Ideas (Молодежь и бизнес в поисках новых идей)» (2008;2010 гг.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих компаний и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,8 п.л.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Одним из важнейших элементов экономической системы любого рыночно ориентированного государства обязательно является рынок недвижимости. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно ни находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности. Оно одновременно выступает в качестве пространственной среды для функционирования субъектов рыночных отношений, базы для размещения капитала в физической форме, крупнейшего экономического ресурса в процессе обмена, создает условия для мобильности рабочей силы.

Поэтому первым шагом на пути к цели исследования стало изучение современного состояния рынка недвижимости и выявление его особенностей, влияющих на деятельность управляющих компаний.

В контексте проблематики диссертационного исследования рынок недвижимости может рассматриваться как экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением недвижимости, между субъектами рынка, где осуществляются операции с недвижимым имуществом, включающие и управление объектами недвижимости. Анализ рынка недвижимости как экономико-правового пространства деятельности управляющих компаний позволил выявить ряд особенностей, влияющих на эту деятельность.

Одни из главных отличительных особенностей рынка недвижимостисущественный временной лаг, всегда оказывающий влияние на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости (инерционность рынка), а также наличие большого количества процедур, сопровождающих процесс обмена. Помимо этого, к особенностям рынка недвижимости относятся его локальность, сложность достижения рыночного равновесия, необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций и другие. Особенности рынка определяют специфику спроса на услуги управляющих компаний. В то же время, деятельность управляющих компаний, формирующая* предложение этих услуг, оказывает влияние на развитие рынка недвижимости.

Потребность в услугах управляющей компании обусловлена тем, что зачастуюсобственник имеет общие представления, обэффективном использовании объекта, его доходности-и не может четко сформулировать цели' управления- (в силу недостатка, информации, свободного времени, управленческого опыта). В таких случаях специалисты управляющих компаний' помогают собственнику определить варианты использования объекта и составить реалистичные представления о* его доходности. Управляющие компании* предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации иразвития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управляющей компании.

Наличие профессиональных управляющих позволяет собственнику сосредоточиться на своем бизнесе и не заниматься проблемами, связанными с недвижимостью, и в то же время стимулирует развитие сегмента управленческих услуг на рынке недвижимости.

Ключевым понятием в работе является конкурентоспособность управляющей компании. Конкурентоспособность предприятия определяется его уровнем (рейтингом или местом) среди предприятий стратегической конкурентной группы. Основываясь на анализе понятийного аппарата по исследуемой проблематике, в работе дано следующее определение: конкурентоспособность управляющей компании — это ее способность удовлетворять потребности клиентов в управлении объектами недвижимости более качественно и эффективно по сравнению с другими субъектами стратегической конкурентной группы и удерживать долю рынка, обеспечивающую компании требуемый уровень доходности.

В’ходе исследования установлено, что на конкурентоспособность УК влияют две группы факторов: внешние и внутренние. К внешним мы отнесли факторы, определяющие динамику рынка недвижимости и соответственно среду, в которойУК реализуют своюконкурентоспособность. Внутренние^ факторы конкурентоспособности обусловлены деятельностью1 самой компании и соответственно подвластны ей. Например, такой фактор, как наличие стратегии развития бизнеса. Долгосрочной^ конкурентоспособности УК не может быть без «разработанной цело стной стратегии развития бизнеса, без постановки долгосрочных целей и задач' деятельности, а также без целевых показателейкоторые должны быть достигнуты^ в процессе реализации стратегии.

Учет факторов конкурентоспособности позволит УК, управлять. ею, при. этом <в> качестве ключевого элемента в, управлении конкурентоспособностью УК будут выступать резервы, конкурентоспособности как специфические возможности УК, включающие4 использование налоговых льгот, организационно-технического, производственного, финансовоэкономического и кадрового потенциала предприятия:

В работе обоснована5 структура: организационно-экономического> механизма повышения' конкурентоспособности управляющих компаний^ на рынке недвижимости, включающего? совокупность, методов, средствинструментов и рычагов воздействия напроцессы, связии. факторы, от которых зависит результат деятельности* управляющей компании^ позволяющих воздействовать науровень ее конкурентоспособности на рынке недвижимости: Реализация предложенного^ механизма будет способствовать внесению ясности в вопросы, регулирования, деятельности компаний, занимающихся, управлением недвижимостью,. четкому определению• уровня > компетенций участников этого процесса, совершенствованиюметодических основ управления недвижимостью и, как следствие, развитию всего рынка.

Одним из* ключевых элементов механизма. управления конкурентоспособностью УК является инструментарий обеспечения* конкурентоспособности, который представлен в работе в систематизированном виде и проведена его классификация по степени актуальности использования в деятельности УК.

Очень важной методической задачей, на наш взгляд, является оценка конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости.

Сложность и точность оценки. конкурентоспособности того-или"иного? объекта зависит от глубины его анализа*. В" «настоящее времяне существует единого подхода или метода оценки конкурентоспособности, что объективно обусловлено отраслевыми отличиями и особенностями и субъективно — интересами^ аналитиковизучающих конкурентоспособность, их профессиональными» и> квалификационными навыками и способностями. На основе анализа существующих подходов к решению этой проблемы, мнений" других авторов, в диссертации разработана методика количественной оценки конкурентоспособности* управляющей компании.

Методика базируется' на расчете показателей, всесторонне характеризующих деятельность управляющей компании. В разработанной' методике используются* коэффициенты, отражающие* качество* и объем оказываемых услуг, их стоимость, ресурсныевозможности и имидж управляющей компании. К достоинствампредложенной методики* следует отнести относительную простоту расчетов и доступность информации.

Дляповышения" конкурентоспособности на рынке недвижимости управляющим компаниям-необходима продуманная стратегия. В’связи с этим вработе обоснованы содержание и схема> процесса разработки и корректировки стратегии* повышения" конкурентоспособности" управляющей компании, позволяющей обеспечить укрепление конкурентных позиций компании на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.

Приоритетными направлениями стратегии! повышения конкурентоспособности УК, по нашему мнению являются внедрение инноваций и создание внутрифирменной системы менеджмента качества.

К числу ключевых задач по внедрению инноваций мы относим: оптимизацию эксплуатационных расходов УК за, счет внедрения* современных методов управления бизнесом, в том числе планирования, организации и анализа их результативностидостижение качественно-нового уровня, содержания объектов за счет внедрения современных технологий эксплуатации недвижимостиобоснование заданного уровня содержания недвижимости как элемента управления стоимостью объекта и другие:

При этом основными инструментами, обеспечивающими инновационное развитиеУК, по нашему мнению, являются современные методики и технологии управления недвижимостью, новейшие информационные технологии корпоративнойсистемы управления недвижимостью.

Первостепенное значение в конкурентной1 борьбеимеет обеспечение надлежащего качества1 услуг, предоставляемых управляющей компанией. В диссертации разработаны практические рекомендации по" формированию в управляющей компании внутрифирменной системы менеджмента качества.

В целом" разработанные в диссертации научные положения и методические рекомендации по их практической реализации направлены на повышение конкурентоспособности управляющих компаний на* рынке недвижимости, что позволит, на наш взгляд, добиться системного эффекта, улучшая** таким образом качество.- управления и эксплуатации" объектов недвижимости и формируя, новых облик городов шиных поселений.'.

Целесообразно продолжение исследований в направлении методического обеспечения стандартизации качества услуг, предоставляемых управляющими компаниямиразвития саморегулирования" в этой сфере, подготовки управленческих кадров и оценки эффективности принимаемых ими решений. Подобные исследования, позволят существенно расширить, возможности повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.