Введение
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств) и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость).
Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои проекты. Чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в ч. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Данный закон относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу.
Правовые аспекты
Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства происходит в результате следующих действий:
• получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;
• прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта на определенной стадии строительства;
• консервация строительства;
• соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);
• приобретение объектом свойств недвижимой вещи;
• государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.
Рыночная стоимость объектов незавершенного строительства определяется в основном для целей:
• купли-продажи объектов незавершенного строительства;
• залога объектов незавершенного строительства;
• составления бизнес-плана, инвестиционного проекта и технико-экономического обоснования (ТЭО) с участием объекта незавершенного строительства;
• страхования объекта незавершенного строительства;
• при имущественных спорах и др.
Перечень документов для оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства:
• правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом незавершенного строительства (право собственности, договор аренды и др.);
