Экономические основы формирования и функционирования рынка строительных услуг региона: На примере Ставропольского края

Актуальность темы

исследования. Российские региональные рынки строительных услуг даже за краткую историю рыночных реформ сумели обрести свою особую эволюцию, динамику и тенденции развитияболее того, — за последние десять лет на этих рынках неоднократно менялись и характер экономической краткосрочной конъюнктуры, и соотношение спроса и предложения, и ориентация инвестиционных и потребительских предпочтений.

Особенность развития российского рынка недвижимости (который оформился в качестве самостоятельного элемента региональной экономики с начала 90-х годов) состояла в том, что исходный пункт становления его экономической организации образовала рыночная неопределенность реальной стоимости строительных объектов, поскольку на начальном этапе переходной экономики цены формировались в соответствии с устаревшими административно-утвержденными расценками. Сам же строительный рынок вырос из сектора жилищно-строительных кооперативов (официально разрешенной в социалистическом хозяйстве схемы долевого участия в строительстве) — единственного квазирыночного элемента административно-функционировавшей строительной отрасли советской экономики.

Региональная значимость местного рынка строительных услуг определяется не только социальной приоритетностью удовлетворяемой им потребности, но и тем, что финансовые сегменты данного рынка выступают в качестве наиболее точных индикаторов состояния экономики данного региона в целом (аналогичная индикативная функция на региональном рынке ценных бумаг отводится ценным бумагам местных строительно-инвестиционных и инвестиционно-страховых компаний). Вместе с тем, общерегиональная значимость рынка строительных услуг обусловлена и тем, что фонд производственной и жилищной недвижимости составляет большую часть материального достояния каждого региона, а процесс прироста этого достояния является сферой наиболее привлекательных долгосрочных внутрии внерегиональных инвестиций. Отсюда следует, что эффективное управление «строительным» капиталом, наряду с развитием ипотечного кредитования, может стать фактором ускоренного регионального экономического роста.

Таким образом, в перспективе стратегия развития сферы местного рынка строительных услуг должна составить одно из приоритетных направлений региональной финансово-экономической политики.

Анализ особенностей экономического статуса отраслевых региональных рынков, а также их формирования, функционирования и развития традиционно находятся в центре внимания российских экономистов с начала рыночных реформ. Ценный вклад в разработку общей теории региональной экономики внесли исследования Берковиц Д., Бутова В., Гаврилова А., Гранберга А., ДеЙонг Д., Ишаева В., Иншакова О., Кетовой Н., Колесникова Ю., Ларина Н., Овчинникова В., Пчелинцева О., Тамбиева А., Тейлора С.- финансово-бюджетная организация ведущих отраслевых рынков региональной экономики раскрыта в публикациях Аксеновой Е., Валентея С., Ивантера И., Лавровского Б., Маса-кова В., Позднякова А., Суспицина С., Умновой С., Хурсевич А., Швецова А.- экономической логике развития региональных рынков посвящены работы Гутмана Г., Морозовой Т., Новоселова А., Новикова А., Степанова М.- природа и специфика регионального рынка недвижимости представлена в трудах Груди-нина М., Зуйковой Л., Константиновского А., Поляковского Г., Руйковой Л.- эффективность использования региональных инвестиций раскрыта в работах Белякова А., Ждан Г., Донцовой Л., Розановой Ю.

Эти и другие исследования формируют методологическую основу анализа региональной экономики в ее различных аспектах. Тем не менее, проведенные исследования не исчерпывают всего диапазона актуальной научной характеристики регионального рынка. Особая же потребность в настоящее время ощущается в специальном углубленном изучении доминантных отраслевых региональных рынков, к числу которых относится и региональный рынок строительства, поскольку реализация рыночного потенциала строительной отрасли региональной экономики способна стать импульсом для интенсификации практически всех отраслей региона.

Социальная значимость регионального рынка строительных услуг, экономическая последствия роста его эффективности, важность инвестиционной стратегии развития строительного рынка (как фактора долгосрочной динамики региональной экономики) требуют специального рассмотрения доминантных ф тенденций его движения и рыночных перспектив, а также обеспечения механизма его рыночного функционирования. Недостаточность внимания в экономической литературе к обозначенным вопросам и предопределили выбор темы, логики и концепции настоящего исследования.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационного исследования состояла в исследовании экономических основ формирования и функционирования регионального строительного рынка (на примере рынка строительных услуг Ставропольского края) и выявлении основных финансово-инвестиционных тенденций его развития.

Достижение поставленной цели предполагала постановку и решение решения следующей системы логических задач:

— проблемно-теоретической характеристики регионального рынка строительства;

— рассмотрения особенностей формирования и функционирования регионального рынка строительных услуг;

— выявления управленческих аспектов формирования регионального рынка строительных услуг;

— оценки система организационно-экономических факторов управления ¦ региональным рынком строительства;

— оценки рыночного потенциала краевого фонда инвестиций ставропольского регионального строительного рынка.

Объект и предмет исследования. Объект диссертационного исследования представлен механизмом формирования, функционирования и развития отраслевых региональных рынков как составного элемента процессов рыночного преобразования российской макроэкономики на ее региональном уровне. Предмет исследования составляют особенности и эффективность регионального рынка строительных услуг как необходимого условия ускорения рыночной динамики механизма региональной экономики.

Теоретико-методологическую основу настоящей работы составили концептуальные исследования состояния и путей рыночного реформирования региональной экономики, представленные в отечественной и зарубежной литературе и реализующие современный подход к механизму его совершенствования, а также работы, посвященные оценке тенденций и перспектив развития отраслевых региональных рынков.

Инструментарно-методический аппарат работы. В ходе исследования факторов процесса ускорения рыночной динамики региональной экономики были использованы методы макроэкономического, регионального, отраслевого, нормативного, институционального и функционального анализа, а также исто-рико-генетический, сравнительный и системный подходы.

Информационно-эмпирическую базу исследования составляют официальные статистические данные Госкомстата РФ, статистических органов Южного Федерального органа, а также республик, краев и областей Северного Кавказа (прежде всего, — Ставропольского края), материалы федеральных и региональных аналитическихнормативно-правовую базу составили федеральные законы, указы и нормативные акты Президента и правительства Российской Федерации, посвященные развитию региональной экономики, а также директивные документы региональных органов власти Ставропольского края.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости особого концептуального подхода к исследованию регионального рынка строительных услуг, в рамках которого (подхода) данный регионально-отраслевой рынок выступает сферой, характеризующейся одновременностью тройственного экономического статуса — «макроэкономического», «субфедерального» и «мезоэкономического" — реализуемая в диссертации концепция ориентирует на выявление трех соответствующих групп факторов динамики данного рынка, приоритетное значение среди которых, согласно принятой в данной работе (и, как представляется автору, подтвержденной в ходе осуществленного исследования) гипотезе, приобретают факторы регионального значения — по мере реального проведения курса на федерализацию российской экономики.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. Доминирующим фактором формирования регионального рынка строительных услуг выступает возникновение реального класса собственников объектов недвижимости как социальной базы проведения жилищной реформы, развития рынка жилья (посредством расширения диапазона прав на недвижимость и сделок с нею) и сокращения объема необеспеченного финансированием жилищного строительства.

2. Долгосрочная стратегия развития строительного рынка как отраслевого элемента региональной экономики должна быть направлена на создание инвестиционных условий реального обеспечения доступности к строительным услугам и жилью в соответствии с платежеспособным спросом граждан, а также формированием устойчивого экономического оборота недвижимости в жилищно-строительной сфере (тогда как инвестиции в основной капитал строительной отрасли Ставропольского края в 2002 году составили 15 037,7 млн руб., что на 5,4% ниже соответствующего показателя 2000 года).

3. Региональный рынок строительства есть сфера эффективной реализации рыночного потенциала малого бизнеса (по итогам 2002 года осуществлявшего в общем и частном объеме строительных услуг соответственно — 20,1% и 29,3%), поскольку в ней существует возможность профильной специализации малых строительных организаций, эффективна близость к местным сырьевым ресурсам и рынкам сбыта, актуальна широкая номенклатура товаров и услуг (по расчетам автора, малый бизнес края мог бы возрасти до 40−45% общего объема).

4. Изысканию источников поддержки локальных строительных рынков должно способствовать развитие основных элементов региональной инфраструктуры рынка строительных услуг (создание профильных фондов и агентств поддержки строительного предпринимательства, возникновение информационных, маркетинговых и учебно-консультационных центров).

5. Перспективным направлением инвестиционной деятельности в условиях отсутствия у строительных организаций начальных и свободных оборотных средств является лизинг (занимающий сегодня в структуре Ставропольского строительного рынка не более 5% объема финансирования работпри оптимальной потребности не менее 15−20%), специализирующийся преимущественно на операциях со строительно-дорожными машинами, оборудованием и технологическим транспортом (что требует развития направленной инфраструктуры лизингового рынка в строительстве и совершенствование его нормативно-правовой базы).

6. Решающим условием роста эффективности развития регионального рынка строительных услуг выступает внедрение многоцелевых комплексных программ (обеспечивающих снижение стоимости строительства и цен на продукцию строительного комплекса при одновременном соблюдении стандартов качества), рост предпринимательской активности в строительном комплексе, а также — оптимизация системы финансирования строительных проектов, формирования рыночной системы ценообразования строительных работ, ликвидации монополии на рынке выполнения строительных работ и развитие конкуренции среди строительных компаний.

7. Развитие конкуренции на региональном рынке строительных услуг в рыночно-переходный период возможно при условии обеспечения равных условий доступа строительных организаций к региональным ресурсам произволства, капитала и трудатем не менее, следует учитывать, что в силу технологической специфики строительной отрасли доступ частных строительных компаний из других регионов на данный региональный строительный рынок существенно ограничен, в силу чего практически отсутствует межрегиональная конкуренция на рынке строительных услуг.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании следующей системы научно-практических выводов:

— в оценке строительного рынка как по преимуществу регионально-организованного, поскольку в каждом субъекте Федерации строительный бизнес имеет свою спецификурегионализации строительного рынка способствует несовершенство существующей системы лицензирования, а также различное участие региональной администрации в инвестиционно-строительном процессе и несхожесть законодательства регионов;

— в раскрытии особой стратегии формирования и развития региональных рынков строительства, направленной на извлечении основными субъектами данного рынка региональной ренты, порождаемой конкурентными преимуществами данного региона на основе выявления приоритетных тенденций российских региональных рынков строительных услуг, к которым относятся — модернизация фазы инвестиционного процесса, структурные сдвиги в строительном комплексе, повышение роли частных заказчиков;

— в разработке принципов оптимизации регионального рынка строительства, характеризующегося сочетанием четырех базовых моделей участия частного капитала: «предпринимательской» (финансирование за счет будущих пользователей объектов инфраструктуры), «арендной» (государство арендует финансируемые частным капиталом объекты и оплачивает фиксированную плату), «концессионной» (по истечении выплаты арендной платы из бюджетных средств право собственности на объект переходит к государству) и «кооперационной» (в форме государственно-частного партнерства);

— в обосновании необходимости возрастания роли региональных органов власти в инвестировании объектов инфраструктуры посредством проведения эффективной политики регулирования землепользования, гибких налоговых и кредитно-финансовых механизмов, а также дифференцированных тарифных ставок;

— в разработке программы активизации банковского капитала на локальном рынке строительных услуг в результате изменения действующих схем организации финансирования проектов, которые в настоящее время полностью переносят риски повышения цены объекта строительства на конечных покупателейобновление механизма и процедуры кредитования периода строительства снимет ограничения российских банков в структурировании кредитов, выделяемых для целей строительства (стимулируя, тем самым, процесс вхождения банковского капитала на региональный рынок);

— в обосновании необходимости перехода от традиционных схем организации финансирования строительных работ (построенных на основе долевого строительства и товарного кредита) к современным эффективным методам финансирования жилищного строительства (организованных на основе распределения рисков между различными профессиональными участниками строительного рынка, а также важности введения рекомендуемых параметров строительных кредитов).

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии методологических основ анализа социальных проблем формирования и функционирования рыночного механизма строительной отрасли региональной экономикипредложенный подход способен сформировать научную базу целенаправленной стратегии по повышению эффективности региональных рынков строительных услуг. Теоретические выводы исследования могут быть использованы при разработке федеральной и региональной программ ускорения рыночных преобразований на региональном уровне, а также в учебном процессе при совершенствовании учебных курсов по экономике переходного к рынку периода, при и подготовке профилированных спецкурсов и проблемных лекций на соответствующую тематику.

Практическая значимость исследования заключается в разработке инструментария анализа региональной динамики регионального рынка строительных услуг, а также в обосновании системы практических предложений региональным органам власти по реализации экономического потенциала регионально-строительного рынка в аспекте ускоренного развития всей многоотраслевой экономики региона.

Апробация. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на научно-практических конференциях в гг.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 4 публикациях общим объемом в.печ. листа.

Структура диссертационной работы отражает логику осуществленного исследованиядиссертация состоит из введения, трех глав (включающих соответственно шесть параграфов), заключения и списка использованной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование позволяет сделать выводы теоретического и прикладного характера, основные из которых сводятся к следующим.

В современной экономике строительства в аспекте его внутрирегионального структурирования особый приоритет приобрели проблемы в сфере муниципального хозяйства, поскольку во регионах предоставление населению важнейших услуг, составляющих ядро задач местного самоуправления (в первую очередь, — коммунальных), оказалось под угрозой. Высокая степень износа систем предоставления этих жизненно необходимых услуг может повлечь обострение социальных проблем.

Однако подлинная проблема не в самой необходимости рыночного реформирования муниципального хозяйства, а в очевидной болезненности этого процесса. Поэтому одним из основных критериев региональной дифференциации в аспекте данного процесса является готовность представительных и исполнительно-распорядительных органов местного самоуправления к решительным (и даже непопулярным мерам) по реформированию системы предоставления муниципальных услуг. Для этого региональные органы власти должны:

— создать законодательный инструментарий и нормативные акты, регулирующие сферу муниципальных услуг;

— разработать и внедрить в практику эффективные модели для менеджмента муниципальных услуг, которые позволяют строить оптимальные отношения между муниципалитетами и их предприятиями, оказывающими муниципальные услуги;

— разработать методы снижения себестоимости услуг и методов формирования тарифов, которые должны способствовать полному покрытию расходов потребителями:, ,.

— внедрить оптимальную систему финансовых потоков в секторе муниципальных услуг и политику смягчения социальных и экономических последствий реформирования муниципальных услуг по отношению к малоимущим слоям населения;

— обеспечить привлечения частного капитала в сектор муниципальных услуг.

Необходимо также реализовать требования концепцию адресной помощи малоимущим, от внедрения которой выиграют как потребители, так и предприятия, поскольку последние освобождаются от бремени, которое государство фактически переадресовало им, требуя, чтобы льготы, предоставленные многочисленным группам населения, были реализованы через муниципальные предприятия.

Важнейшее направление рыночного развития строительной отрасли региональной экономики — поиск эффективных форм контакта строительно-инвестиционных фирм с потребителями и их организациями.

Наряду с перечисленными подходами к реформированию, которые можно отнести к концептуальным, практика требует реализации комплекса мер, направленных на повышение организационно-правовой обеспеченности и экономической эффективности предоставления услуг муниципалитетами. К таким мерам относятся: необходимость государственного регулирования строительного рынка котором одним из эффективных рычагов воздействия является правовое регулирование, особенно — на региональном уровне.

Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее жилищного сектора, особенно в регионах. Это обусловлено тем, что данный сегмент рынка сформировался значительно позже других. Причем развитие рынков жилья в регионах существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991;1992 гг. К тому же в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере жилищной недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена.

В регионах важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, выступают потребительские мотивации. Однако рассматриваемый сегмент рынка как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов, на котором преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения.

В этой сфере, наряду с рыночным характером вторичного жилья, сохраняется ярко выраженная социальная составляющая — бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования. В итоге произошло резкое расхождение двух главных направлений жилищной политики: оборот и в значительной степени строительство жилья все больше опираются на чисто рыночные механизмы, а инвестиционная политика и эксплуатация преимущественно остались нерыночными.

Жилищная реформа актуализирует влияние перечисленных факторов (как внешних, так и внутренних) на развитие рынка строительных услуг, а также воздействие государственного регулирования на стоимость и количество предлагаемого на рынке жилья. Анализ ситуации, сложившейся в России на рынке жилья, позволяет утверждать, что государственное вмешательство в эту сферу не только возможно, но и необходимо (преследуя такие стратегические цели, как — улучшение жизненных условий малоимущих категорий граждан, смягчение цикличности рынка жилья и повышение его доступности.).

Основным инструментом государственного воздействия на жилищную сферу является правовое регулирование, обусловливающее ощутимые различия в уровнях цен на конкретных жилищных рынках. И хотя в настоящее время базовые документы, регламентирующие деятельность на рынке недвижимости, уже приняты, противоречивость законодательства и отсутствие единой системы.

1 I подзаконных актов тормозят его развитие и создают предпосылки для криминализации. Кроме того, государственное регулирование должно опираться на развернутую систему мониторинга цен, складывающихся в пределах данного региона. Одновременно необходимо развивать институт рыночной оценки стоимости жилищной недвижимости.

Особую значимость государственное регулирование приобретает на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на местных рынках жилья вызывает потребность в разработке индивидуальных моделей, учитывающих специфику данной территории. Существенную роль здесь играет и политика властей, экономико-финансовые, географические, демографические и другие особенности регионов.

Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента — жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг — служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т. д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

Материальную основу современного жилищного рынка в регионах составляет существующий приватизированный жилой фонд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах — у самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.

Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши — позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья, на который значительное влияние оказывают внеэкономические факторы. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков.

В городах России, начиная с 1999 г., наметилась стойкая тенденция: большая жилплощадь обменивается на меньшую или менее престижную. Этим способом малообеспеченные и незащищенные категории населения пытаются решить свои материальные проблемы. И доля таких неравноценных обменов постоянно растет. Причем люди, как правило, совершенно не знают ни рынка недвижимости, ни реальной стоимости своего жилья, ни требований оформления сделок. Это порождает так называемых черных маклеров, действующих на жилищном рынке на грани, а чаще за гранью законности. Подобная неграмотность большинства населения служит орудием наживы, сокрытия истинных доходов посредников (клиент не знает, во сколько в действительности обходится ему услуга риэлтера). Преодолеть названные негативные тенденции призвана государственная политика в жилищной сфере.

Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение ч условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т. п.

В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды — как на федеральном, так и на местном уровнях, что не может обойтись без изучения и анализа зарубежного и дореволюционного опыта.

Приоритетным направлением управления региональными рынками жилья должно стать воздействие на его цену. Для стран с развитыми рыночными отношениями характерен доминирующий подход «лучшего и наиболее эффективного использования» объектов недвижимости, в том числе жилищной. Это означает, что цена недвижимости определяется не затратами на ее возведение, а размерами капитала, возмещающего заем на ее приобретение. Для этого должен сформироваться рынок доходного жилья, объединяющий участников (покупателей и продавцов, арендаторов и арендодателей) единой мотивациеймаксимальное извлечение прибыли.

Но существовавшее до последнего времени у нас в стране массовое жилищное строительство практически было ориентировано на усредненного потребителя, типовую семью без дифференциации по социальному статусу и экономическому уровню. Как следствие, в этой сфере единственно возможным являлось затратное (сметное) ценообразование, которое противоречит коммерческому характеру сбыта недвижимости.

Для создания условий развития региональных рынков жилья, включая переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилищной недвижимости, необходимо осуществить следующие меры: сформировать систему мониторинга цен на жилье при непосредственном участии в этом процессе государственных и муниципальных органовосвободить этот сегмент рынка от влияния теневой экономики. Это достигается обеспечением доступности информации о ценах на жилье, складывающихся на территории города и региона, источником которой может выступать местная пресса, пункты бесплатного консультирования граждан и т. д.- повысить осведомленность населения в области цен на недвижимость. Этого можно добиться посредством разработки и внедрения в практику деятельности учреждений технической инвентаризации и регистрации сделок с недвижимостью экономически обоснованных программ оценки жилья.

Указанные меры могут быть реализованы опосредованно, через инструментарий правового регулирования, который выступает как основной метод государственного управления рынками жилья.

Сведения о ценах на жилье (их источники — договоры о сделках купли-продажи, пресса и т. д.), аккумулируемые в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением норматив.

1 I, но принятой методики оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель. Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида. Эта информация в свою очередь влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены первичного рынка в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены вторичного рынка жилья.

В настоящее время сформировались две основные модели ипотечного кредитования.

Первая модель, простая, представляет собой экономические связи между покупателем, продавцом и кредитором. Технология здесь такова: заёмщик, он же покупатель, берёт в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Банк открывает счёт для проведения расчётов с продавцами жилья и обеспечения гарантий расчётов при покупке квартиры в кредит. Покупатель через банк рассчитывается с продавцом за приобретённую квартиру и получает на неё право собственности, после чего в течение договорного срока погашает кредит и проценты по нему.

Представленная простота данной организационной модели сделала её широко распространённой практически во всех странах.

Другая модель — это двухуровневая схема ипотечного кредитования. В ней основной приток кредитных ресурсов поступает со специально для этого организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при расширенной и чётко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. При этом необходимо помощь государства (его контроль над эмиссией ценных бумаг, обра.

• I щающихся на вторичном рынке). Эта модель ипотеки сейчас имеет наибольшее распространение в США, поэтому её нередко называют «американской». Её основная особенность в том, что ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов.

Предоставление государственных гарантий по ипотечным облигациям приведет к тому, что они появятся на рынке ценных бумаг, и в России начнётся реальное становление ипотеки по её двухуровневой модели. А со снижением ставок по ипотечным кредитам большее количество россиян сможет воспользоваться этим вариантом приобретения жилья.

Ключевой пункт развития регионального рынка строительства — развитие рыночного механизма ценообразования в этой сфере. В настоящее время ситуация является преимущественно негативной в силу того, что переход на новую сметно-нормативную базу затянулся, многие методические и нормативные документы разработаны недостаточно компетентно, содержат ошибки и упущения, процесс определения сметной стоимости объектов нередко сопровождается всякого рода нарушениями.

Теоретически в строительстве к области прямого государственного регулирования не относится, так как цены здесь определяются не на основе директив, а формируются на рынке. Тем не менее, необходима объективная система показателей, которая могла бы служить ориентиром для участников инвестиционно-строительного процесса.

Большая степень регулирования характеризует объекты бюджетного финансирования, где государство в лице соответствующих органов федерального, или регионального (местного) уровней выступает заказчиком и на правах заказчика может непосредственно влиять на формирование стоимости объекта. Рыночность здесь обеспечивается исключительно конкурсной основой размещения государственных заказов, то есть выбором подрядчика путем использования ряда критериев, главным из которых является цена. Если предложенная подрядчиком цена окажется минимальной, а выполнение объемов работ при I этом будет удовлетворять по срокам при гарантированном качестве, то на эту сумму и должен заключаться договор подряда.

Однако определение на торгах цены не отменяет трудностей при расчетах за выполненные работы, поскольку на момент проведения торгов подрядчик предлагает свою цену, зачастую не имея ни рабочей документации, ни сметы, используя при этом методы экспертных оценок или опираясь на данные о стоимости объектов-аналогов. Потом, когда конкурс выигран и договорная цена определена, начинаются составление и подгонка сметы под эту цену, ведь формально смета должна соответствовать цене (особенно если учесть, что нормативы и коэффициенты индексации трактуются как обязательные).

Иногда уже заказчик игнорирует цену объекта, определенную на торгах, производя расчеты за выполненные работы ежемесячно и на основе действующих нормативов, в которых никак не отражается цена по результатам торгов. В итоге заказчику удается снизить сметную стоимость. И хотя заказчик юридически не имеет право отступать от цены, зафиксированной в результате подрядных торгов, поскольку цена, определившаяся на торгах, должна быть зафиксирована в договоре подряда, тем не менее, от этой цифры в большинстве случаев отходят, что для государственных заказчиков стало обычной практикой.

Все это снижает популярность государственных заказов среди руководителей строительных организаций. Ведь госзаказ стал полной противоположностью своей теоретической модели — сегодня это почти полная гарантия того, что финансирование строительства будет неритмичным, что возникнет задолженность, что подрядчика замучают всевозможными проверками, что объект превратится в обузу и подорвет экономическое положение строительной организации. Более того, при возникновении у заказчика трудностей с финансиро.

1 I ванием стройки, он может просто пойти на разрыв договора^ А для видимой правомерности своих действий обвиняет подрядчика в несоблюдении технологии производства работ, либо прикрывается противоречащей инструкцией. Контракт разрывается, часть выполненных работ не оплачивается, затем проводится новый конкурс, на котором стараются протащить «своего» подрядчика. Такая практика перешла в государственные подряды из рынка, где она, к сожалению, встречается часто.

И хотя государственное финансирование сопровождается для подрядчика большими рисками, госзаказы имеют явные экономические достоинства — на I государственные заказы, как правило, выставляются специализированные виды строительства (дорожные работы, создание объектов инфраструктуры и так далее), они практически не имеют внебюджетных источников финансирования.

Кроме того, многие методические и нормативные документы по ценообразованию в строительстве разработаны недостаточно компетентно. Руководители многих региональных центров столкнулись с тем, что некоторыми методическими указаниями, подготовленными Управлением ценообразования и сметного нормирования в строительстве и жилищно-коммунальном комплексе Госстроя России, практически невозможно воспользоваться. Они переписаны (с незначительными изменениями) со старых методик образца 80-х годов и содержат общие фразы, не содержат конкретных инструментов. До сих пор отсутствуют документы, связанные с технологией сметных расчетов, с формированием фирменных нормативов Пользователи крайне нуждаются в разъяснениях по вопросам методики проведения индексации, составления смет.

Важнейшая задача — проведение индексации сметно-нормативной базы по федеральным округам и регионам России. Индексы должны показывать объективное состояние дел, быть реальным ориентиром.