Статистический анализ динамики цен на недвижимость в Санкт-Петербурге

Покупать жилье или не покупать? Копить или брать кредит? Торопиться, пока не подскочили цены, или подождать, пока упадут? Россиянам приходится ломать голову, пытаясь уберечься от неверного шага. Принять решение в назревшем квартирном вопросе может каждый — надо лишь воспользоваться специальной методикой прогнозирования цен на недвижимость.

Бурный рост цен, характерный для прошлых лет, пошел на спад, и в прессе стали появляться публикации о якобы грядущем снижении цен на жи-лье. Следствием этого стал рост отложенного спроса, когда потенциальные покупатели не спешат расстаться со своими сбережениями, предпочитая дожидаться, когда цены упадут.

Исследования показали, что существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных, дорыночных с последующей стабилизацией на уровне «мировых» рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения цен) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т. п., но постепенно во всех городах цены достигают уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий.

При переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов:

начальный уровень цен,

соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости,

соотношение спроса и предложения,

степень «рыночности» поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, степень долларизации рынка),

степень активности рынка (доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа),

правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка),

степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).

В начале первой, стартовой стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т. е. через 2−3 года, цены в Москве выросли в 7 раз, в Петербурге — в 3−5 раз (среднегодовые темпы роста — 200−400%). Во второй стадии, переходной, цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (в Москве 30−50% в год). На третьей стадии, стадии складывающегося рынка, рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, рынок недвижимости на четвертой стадии (стабильного рынка) по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка в области развития законода-тельной базы, инфраструктуры рынка и т. д.

Рынок жилья большинства городов в 1998;99 гг. проходит третью стадию развития — стадию складывающегося рынка. Сущность ее состоит в «откате» цен от ранее достигнутого уровня, колебательном поиске нового равновесия. Сценарий «с перебегом» является общей закономерностью для всех городов.

Что касается рынка аренды жилья, офисов, в меньшей степени торговых помещений и складов в Москве и Санкт-Петербурге, то здесь арендные ставки быстро достигли уровня не только Парижа, но и Токио. Их величина определялась не столько состоянием фонда объектов недвижимости, сколько спецификой экономической и финансовой ситуации в столицах. Августовский кризис привел к двукратному снижению ставок и их приближению к среднеевропейским. Другими словами, и эти сегменты рынка недвижимости развиваются по тому же сценарию.

Определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего его специфическим особенностям.

К специфическим особенности города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который сложится после достижения четвертой стадии развития рынка, отосятся:

административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств,

структура и состояние недвижимого фонда города,

удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств,

характер транспортных, торгово-экономических связей с ними,

природно-климатические условия,

экологические условия.

В столицах, крупных региональных, транспортных, культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития, рынок недвижимости достаточно быстро развивается, и цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне.

В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной монопро-мышленной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от региональных столиц или крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями, рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне.

Напротив, активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.

Перечисленные выше группы факторов, определяющие перспективы развития рынка недвижимости, и прежде всего — ценовой ситуации на нем, можно разбить на два класса: внутренние и внешние.

К первому относятся внутренние по отношению к рынку факторы, собственные закономерности развития рынка, и в том числе — определяющие его поведение при изменении условий внешней среды:

экспоненциальный рост цен при переходе от централизованной к рыночной экономике,

зависимость уровня насыщения кривой роста («естественного» для каждого города уровня цен) от характеристик данного города,

связь между темпами изменения курса национальной валюты и темпами роста цен (в долларовом выражении),

взаимное влияние вторичного и первичного рынка,

сезонность на рынке недвижимости, и т. д.

К второму классу относятся факторы внешней среды: макроэкономические, социально-экономические, политические, правовые, и т. д.

В конечном счете тенденции развития рынка определяются сочетани-ем, взаимным влиянием этих классов. Но степень влияния каждого из них может существенно меняться.

В работе предпринята попытка эконометрического моделирования цены на недвижимость в Санкт-Петербурге.