Ипотечное кредитование РФ в Сбербанке
Институт обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательства развивался в римском праве от обращения вещи в собственность кредитора до ее реализации на публичных торгах. При этом в ранние периоды существовала возможность оставления предмета залога за кредитором по го ходатайству, направляемому в канцелярию императора, однако в 326 г. н.э. она была отменена. Реализация… Читать ещё >
Содержание
- Введение
- Глава 1. Основы ипотечного кредитования
- 1. 1. Экономическое содержание ипотечных отношений
- 1. 2. Правовые аспекты ипотечной системы
- Глава 2. Развитие системы ипотечного кредитования в РФ
- 2. 1. Зарождение ипотечного кредитования в РФ
- 2. 2. Состояние жилищной проблемы РФ и анализ методов программного решения (динамики структуры)
- 2. 3. Становление ипотечных отношений в РФ
- 2. 4. Характеристика Сбербанка РФ
- Глава 3. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования РФ
- 3. 1. Внесение изменений и дополнений в действующее законодательство РФ
- 3. 2. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования
- 3. 3. Решение проблемы Сбербанком (его видение решения проблемы)
- Заключение
- Список литературы
- Приложения
Актуальность настоящей дипломной работы. Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.
Однако положение с доступностью граждан приобретения и тем более получения жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается, — 30 миллионов семей (61 процент) нуждаются в жилье. Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. В то же время набирает силу негативная тенденция по снижению ежегодного объема вводимого в государственном секторе экономики жилья для малообеспеченных граждан. Еще одним негативным фактором является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор, по сути, не является частью экономики. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России.
По экспертным оценкам, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского Союза этот показатель достигает 53% ВВП .
Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования и проводимой социально-экономической политики государства.
Предмет исследования. Система жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища на примере Сберегательного банка РФ.
Основная цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа мировых и отечественных моделей жилищного ипотечного кредитования определить роль ипотеки жилища в решении государственной задачи — обеспечении доступного жилья для широкого круга нуждающихся в жилище граждан.
Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:
— показать специфику, зарождение, развитие и современные проблемы правовые проблемы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования;
— определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решению государственной задачи правового обеспечения формирования рынка доступного жилья в России с помощью ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования;
— исследовать процесс оптимизации эффективности ипотеки в реализации жилищных программ на примере Сберегательного банка РФ.
Методы исследования. Методологической основой работы является общий диалектический метод научного познания и связанный с ним принцип объективности исследования.
Структура работы. Настоящее дипломное исследование состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Глава 1. Основы ипотечного кредитования
1.1.Экономическое содержание ипотечных отношений
Среди способов обеспечения исполнения обязательств одним из самых эффективных, надежных и экономически целесообразных для кредитора является залог. В экономической жизни нашей страны также наблюдается повышение значимости института залога и особенно ипотеки, то есть залога недвижимости (далее по тексту — ипотека), по сравнению с другими видами способов обеспечения исполнения обязательств. Гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора, при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что в настоящее время большая редкость.
Ипотеке — разновидности залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога.
Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерии классификации: отношение сторон к заложенному имуществу; условия погашения ссуды; специфика объектов залога .
Итак, по отношению сторон к заложенному имуществу — это классический залог, когда имущество остается у залогодателя; заклад, когда имущество передается во владение залогодержателю, и третий вид — «твердый» залог, когда предмет остается у залогодателя под замком кредитора или с наложением особого знака, печатей, свидетельствующих о залоге (п. 2 ст. 338 ГК).
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека существует в разных формах:
— пружинная;
— ролловерная (англ. rollover);
— «шаровая» — с выплатой одних только процентов;
— с обратным аннуитетом;
— с пересматриваемой ставкой;
— с участием в приросте стоимости .
Выбор вида залога (ипотеки) зависит обычно от соглашения сторон.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. «Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии» .
1.2. Правовые аспекты ипотечной системы
Ипотека жилища в настоящее время в рамках гражданского права выступает в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита (ссуды) на строительство или приобретение жилья и иных обязательств, возникающих в процессе реализации программы жилищного строительства. Это соответствует функциям залога вообще, с особенностями, присущими ипотеке жилища.
Ипотека возникает в силу договора или на основании закона (в отсутствии договора ипотеки), при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К такому случаю, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. 77 «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторых иных.
Если по ипотеке в силу договора права залогодержателя возникают с момента заключения данного договора, который считается заключенным с момента его государственной регистрации, то при законной ипотеке она считается возникшей при наступлении указанных в законе обстоятельств.
Представляется возможным разделить мнение В. В. Попкова о необходимости сокращения месячного срока для регистрации ипотеки (п. 5 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004)). При месячном сроке государство само создает ситуацию, при которой либо заемщик вынужден ждать регистрации договора и, соответственно, получения кредита, либо банк-кредитор вынужден рисковать, выдавая кредит в расчете на то, что договор о залоге недвижимости будет зарегистрирован.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке (ипотека в силу закона по ст. 77 Закона об ипотеке (см. «Особенности ипотеки жилища»)) в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека), с обязательным сообщением обо всех уже существующих ипотеках данного имущества (ст. 43 Закона об ипотеке).
Новым для российского законодательства является положение ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» — залог прав арендаторов. Для этого права также установлена обязательная государственная регистрация.
Статья 77 Закона об ипотеке связывает возникновение ипотеки с выдачей кредита на покупку жилой недвижимости и с самой покупкой такой недвижимости, которая после регистрации договора купли-продажи считается находящейся в залоге. Поэтому в соответствии с названной статьей Закона об ипотеке к заявлению должны быть приложены кредитный договор и договор купли-продажи жилой недвижимости, свидетельствующие о том, что купленная недвижимость приобретена в части или полностью за счет кредита банка или иной кредитной организации. Запись об ипотеке должна учиняться после государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Свидетельство о залоге должно быть выписано на залогодержателя, которым в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке являются банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
С экономической и правовой точки зрения между обеспечением исполнения обязательства и предметом ипотеки существует определенная связь: ипотека базируется на наличии реального обеспечения материальных ценностей, недвижимости и т. д. При данных отношениях четко прослеживается целевая направленность ипотеки. Чем дороже вещь для должника, тем больше вероятность исполнения им основного обязательства надлежащим образом. Она может обеспечить любое гражданско-правовое обязательство.
Список литературы
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г., с изм. от 14.10.2005) // Российская газета. 25 декабря 1993 г.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
- Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (ред. 07.03.2005) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
- Налоговый кодекс (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. 07.08.2000. № 32. Ст. 3340.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
- http://www.sberbank.biz
- Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. № 4
- Афанаскин Ю., Веселов А. Ипотека в разных измерениях // Эксперт-Сибирь. 2004. № 5
- Булавинцев А.Т. Ипотечная система: история и современность // Бюллетень нотариальной практики. 2004. № 1
- Булавинцев А.Т. Современные проблемы правового регулирования ипотеки: историко-правовой аспект // Нотариус. 2003. № 6
- В.М. Теория и практика ипотечного кредитования: Учеб. пособие. Новосибирск: СИФБД,
- Кибирев С.Ф. Ипотечное кредитование // Налоги и экономика. 2003. № 11/12
- Колобов С.С., Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков и Ко, 2002
- Кузюрина А.А. Организационно-экономические основы финансового обеспечения инвестиций в жилищное строительство (на примере Новосибирской области): Дис. канд. экон. наук. Новосибирск: НГАСУ, 2000
- Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. № 4
- Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. 2004. № 3
- Мейер Д.И. Древнее русское право залога // Избранные произведения по гражданскому праву. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003
- Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003
- Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело. 2002. № 3
- Оселедец В.М. Оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования // Сибирская финансовая школа. 2006. № 4.
- Оселедец В.М., Владимирова Т. А. Методические подходы к оцнке эффективности ипотечного кредитования в коммерческом банке: Сб. науч. трудов по материалам VIII научной сессии СИФБД. Новосибирск: СИФБД, 2005
- Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг. 2002. № 6
- Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? // Финансовый менеджмент. 2004. № 5.
- Покопцева Е.Б. Как купить квартиру в кредит. Ипотека в России. М.: ООО «Вершина», 2004
- Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2001
- Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 2003