Основы жилищного права

Основы жилищного права Содержание

1. Понятие и предмет жилищного права

2. Жилищный фонд: понятие и виды

3. Право граждан на жилище. Его реализация

4. Договор жилищного найма

5. Порядок изменения и прекращения договора жилищного найма Литература

1. Понятие и предмет жилищного права Жилищное право — это совокупность норм, регулирующих жилищные правоотношения в процессе их возникновения, изменения и прекращения.

Жилищное право — это совокупность норм, регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с обеспечением граждан и членов их семей жильем, а также связанные с ними отношения по управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности, эксплуатации и ремонта. Такие общественные отношения основаны как на договоре найма жилого помещения, так и на членстве в жилищно-строительных кооперативах в целях удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей.

Предметом жилищного права являются общественные отношения, урегулированные нормами жилищного права, а именно:

— общественные отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье;

— отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, эксплуатации и ремонта;

— отношения по учету нуждающихся в жилье граждан;

— отношения по использованию пригодных для проживания жилых помещений по самым различным основанием.

Задачами жилищного законодательства являются регулирование жилищных отношений в целях обеспечения гарантируемого Конституцией права граждан на жилище, надлежащее использование и сохранность жилищного фонда, а также укрепление законности в области жилищных правоотношений.

2. Жилищный фонд: понятие и виды Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилищных единиц (заселенных и незаселенных): жилых домов, жилых помещений независимо от форм собственности, включая специализированные дома, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К специализированным домам относятся общежития, дома маневренного фонда, гостиницы-приюты, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд, места общего пользования (лестничные клетки, чердаки, подвалы, холлы и т. п.) в многоквартирных жилых домах; не зарегистрированные в установленном порядке жилые дома и строения; гостиницы, дома отдыха, пансионаты и т. п.

Жилищный фонд республики состоит из следующих видов жилищных фондов:

1. государственный жилищный фонд: фонд, находящийся в государственной собственности ПМР, в том числе ведомственный (находящийся в хозяйственном ведении гос. унитарных предприятий или в оперативном управлении казенных предприятий и гос. учреждений и организаций);

2. муниципальный жилищный фонд: фонд, находящийся в собственности административно-территориальных единиц, в том числе ведомственный;

3. частный жилищный фонд:

— фонд, находящийся в собственности физических лиц: индивидуальные жилые дома, приобретенные или приватизированные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативах с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

— фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

4. смешанный фонд: фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений и иных форм собственности.

3. Право граждан на жилище. Его реализация В соответствии со ст. 42 Конституции ПМР каждый гражданин ПМР имеет право на жилище. Право граждан на жилище относится к числу социально-экономических прав, что гарантируется Конституцией.

Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям:

1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством;

2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: для малоимущих лиц, иных указанных в законе граждан, нуждающихся в жилище, — путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; для остальных граждан — путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств, с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина — собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);

4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.

Государство в целях обеспечения надлежащего использования жилищного фонда и его сохранности обязывает граждан при осуществлении ими жилищных прав не совершать действия, нарушающие права других лиц.

Органы государственной власти поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно, или за доступную плату из государственных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Право на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

4. Договор жилищного найма Право постоянного пользования жилым помещением осуществляется на условиях договора жилищного найма (ДЖН).

Договора жилищного найма — это договор, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами ДЖН являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может выступать любой субъект гражданских правоотношений, имеющий на праве собственности жилое помещение (юрид. лица, физич. лица, государство и муниципальные образования).

На стороне нанимателя может выступать только физическое лицо. Юридические лица нанимателями быть не могут, однако они могут выступать в качестве арендаторов для последующей передачи жилых помещений в наем.

ДЖН заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. В договоре обязательно указываются все лица, проживающие совместно с нанимателем.

При предоставлении жилого помещения в договоре обязательно оговаривается адрес предоставляемого жилого помещения, объем общей площади и объем жилой площади, предоставляемые услуги и др., что позволяет в полной мере обособить данное жилое помещение из всей массы жилищного фонда.

В содержание договора входят права и обязанности сторон. Т.к. данный договор является взаимным, т. е. соответствующим обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны, то рассматриваться будут только обязанности сторон.

Обязанности нанимателя:

1) пользоваться предоставленным ему жилым помещением и его оборудованием согласно назначению и содержать данное помещение в надлежащем состоянии;

2) своевременно вносить установленную плату в соответствии с установленными нормами;

3) производить за свой счет текущий ремонт;

4) соблюдать правила технической безопасности, санитарные правила, а также нормы противопожарной безопасности;

5) содержать в чистоте и порядке места общего пользования (подъезды, лифты, лестничные площадки и т. д.);

6) не делать в помещении никаких перепланировок без согласия наймодателя и главного архитектора города;

7) возмещать наймодателю все убытки, связанные с повреждением жилого помещения или оборудования;

8) устранять любые повреждения в жилом помещении по мере их обнаружения.

Обязанности наймодателя:

1) предоставлять в пользование нанимателю исправное жилое помещение;

2) производить капитальный ремонт, если иное не установлено соглашением сторон;

3) исправлять поврежденное оборудование, а в случае аварий — делать это немедленно;

4) предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение на время поведения капитального ремонта;

5) иные обязанности, которые могут быть предусмотрены соглашением сторон.

Договора жилищного найма бывает двух видов:

— договор социального найма жилого помещения (является бессрочным, жилое помещение предоставляется в размере, предусмотренном законом (не менее 12 м2), плата осуществляется по тарифам, также предусмотренным законодательством);

— договор коммерческого найма жилого помещения (договор заключается на срок не более 5 лет, жилое помещение предоставляется без каких-либо ограничений в размере, плата оговаривается сторонами в договоре).

5. Порядок изменения и прекращения договора жилищного найма Договор социального найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (постоянно проживающих с ним граждан), а также наймодателя.

Изменение договора найма жилого помещения может происходить в силу:

1) изменения предмета договора:

а) в случае передачи нанимателю освободившихся в квартире жилых помещений (законодательством предусмотрена возможность предоставления нанимателю прав при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившиеся в квартире жилые помещения, которые занимал другой наниматель, особенно это имеет отношение к так называемым коммунальным квартирам);

б) при переустройстве или перепланировке жилого помещения (переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства жилого помещения). Для производства в квартире переустройства или перепланировке необходимо согласие всех проживающих в квартире нанимателя граждан и членов его семьи, а также наймодателя.

2) изменения субъектного состава договора:

а) в случае заменены нанимателя одним из совершеннолетних членов семьи нанимателя;

б) в случае вселения в жилое помещение членов семьи нанимателя и других лиц: жилищный кодекс четко очерчивает круг лиц, которых наниматель может вселить в жилое помещение. Данный круг лиц совпадает с кругом лиц, являющихся членами семьи нанимателя. Для вселения других лиц требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Лица, вселенные нанимателем в нанятое им помещение, приобретают равные с нанимателем и проживающими с нанимателем членами его семьи права и обязанности;

в) в случае выбытия членов семьи, т. е. в случае смерти члена семьи, его переезда на другое постоянное место жительства, наступление иных обстоятельств.

По договору социального найма наниматель жилого помещения вправе с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор. По договору коммерческого найма наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменного предупреждения наймодателя за три месяца до такого расторжения.

Основания расторжения договора социального и коммерческого найма наймодателем и нанимателем:

1. по требованию наймодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:

а) в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение в порядке и в сроки, установленные законодательством (по договору социального найма расторжение договора возможно в случае невнесения платы за коммунальные услуги за 6 месяцев, а по договору коммерческого найма — если это предусмотрено договором);

б) в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за которых он отвечает;

в) в случае использования жилого помещения не по назначению, если меры предупреждения наймодателем оказались безрезультатными;

г) в случае систематического нарушения прав и интересов соседей, если меры предупреждения наймодателем оказались безрезультатными;

2. по инициативе любой из сторон в случаях, если:

а) помещение стало непригодным для постоянного проживания, аварийного состояния дома, если дом грозит обвалом, либо если помещение утрачено в силу чрезвычайных обстоятельств, например, землетрясение;

б) дом подлежит сносу или переоборудованию в нежилой;

в) когда в результате капитального ремонта дома или его реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или существенно изменилось в размерах;

По решению суда нанимателю может быть предоставлено время, сроком не более одного года для устранения им нарушений условий договора, послуживших основанием его расторжения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных им нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может принять решение об отсрочке исполнения принятого решения, но на срок не более одного года. Договор социального или коммерческого найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по инициативе наймодателя только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством.

жилищный фонд договор коммерческий Литература

1. Балашов А. И., Рудаков Г. П. Правоведение. Учебник для вузов. 4-е изд., 2010 г.

2. Смоленский М. Б. Правоведение. Учебник для ВУЗов. 2010 г.

3. Марченко М. Н., Дерябина Е. М. Правоведение. Учебник для ВУЗов. 2010 г.

4. Евстигнеев Е. Н., Магницкая Е. В. Правоведение: Учебное пособие, 4-е изд., 2008 г.

5. Хропанюк В. Н. Теория государства и права. 3-е изд. 2008 г.

.ur