Определение стоимости объекта недвижимости и бизнеса

Определение стоимости объекта недвижимости (магазина на территории завода) затратным методом

Площадь земельного участка равна 0,001 га. Ставка земельного налога равна 3,5 р. /кв. м. Коэффициент к нормативной цене земли равен 50.

Общая площадь здания — 60 кв. м. Количество этажей — 1. Высота этажа — 3,4 м. Восстановительная стоимость 1 куб. м на дату оценки составляет 350 р.

Данные для определения физического износа приведены в таблице.

Конструктивный элемент, удельный вес элемента, износ элемента

Функциональный и экономический износ не воздействует на оцениваемый объект.

Величина предпринимательской прибыли составляет 25% от восстановительной стоимости здания.

РЕШЕНИЕ

Рассчитаем восстановительную стоимость всего здания магазина:

ВС_зд=S*h*n* ВС_1м^3,

где ВС_зд — восстановительную стоимость всего здания магазина;

S — площадь здания;

h — высота здания;

n — количество этажей;

ВС_1 м³ — восстановительную стоимость 1 м³ здания.

ВС_зд= 60*3,4*1*350=71 400 руб.

Рассчитаем удельный вес каждого конструктивного элемента в денежном эквиваленте:

Фундамент: ВС_зд*Удельный вес элемента фундамент Фундамент: 71 400*0,07=4998 руб.

Аналогично рассчитывается и для других конструктивных элементов здания. Полученные данные занесем в таблицу 1.

Таблица 1 — Удельный вес каждого конструктивного элемента

Рассчитаем износ каждого конструктивного элемента в денежном эквиваленте:

Фундамент: Износ элемента фундамент,%*Удельный вес элемента в руб.

Фундамент: 7%*4998=349,86 руб.

Аналогично рассчитывается и для других конструктивных элементов здания. Полученные данные занесем в таблицу 2.

Таблица 2 — Износ каждого конструктивного элемента

Рассчитаем остаточную стоимость здания магазина:

ОС_зд= ВС_зд-износ, где ОС_зд — остаточную стоимость здания магазина.

ОС_зд=71 400−28 588,56=42 811,44 руб.

Величина предпринимательской прибыли (ВП): 25%*71 400=17850 руб.

Рассчитаем стоимость земельного участка:

Площадь земельного участка 0,001 га=10 м².

Так как не указана численность населения в пункте строения магазина, возьмем для расчета стоимости участка, согласно Федерального закона, усредненную 10 — кратную ставку земельного налога:

С_уч=S_уч*CH*10*k,

Где С_уч — стоимость земельного участка;

S_уч — площадь земельного участка;

CH — ставка земельного налога;

k — коэффициент повешения стоимости земли.

С_уч=10*3,5*10*50=17 500 руб.

Стоимость объекта недвижимости:

ОС_зд+ ВП+ С_уч

Стоимость объекта недвижимости:

42 811,44+17 850+17500=78 161,44 руб.

Ответ: Стоимость объекта недвижимости 78 161,44 руб.

Задание.

Определить стоимость бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.

Исходные данные см. в табл.1, 2.

стоимость недвижимость бизнес актив

Таблица 1. Баланс фирмы по состоянию на 1 января

Таблица 2

Пояснение к балансу, тыс. р.

Расчет стоимости чистых активов (отчетный год на 01.01.0Х)

Активы:

Нематериальные активы (стр.110)

Основные средства (стр.120)

Долгосрочные финансовые вложения (стр.140)

Запасы (стр.210)

Дебиторская задолженность (платежи в течение 12 мес.) (стр.240)

Краткосрочные финансовые вложения (стр.250)

Денежные средства (стр.260)

Итого активы

Пассивы:

Долгосрочные заемные средства (стр.510)

Краткосрочные заемные средства (стр.610)

Кредиторская задолженность (стр.620)

Расчеты по дивидендам (стр.630)

Итого пассивы

Стоимость чистых активов: Активы — Пассивы

Расчет избыточной прибыли (гудвилла)

1. Стоимость чистых активов

2. Прибыль от реализации продукции (стр. 050 ф.2)

3. Рентабельность чистых активов, % (по аналогии) 20

4. Прогнозируемая прибыль (п. 1 п.3: 100)

5. Избыточная прибыль (п. 2 — п.4)

6. Ставка капитализации, % 28

7. Стоимость избыточной прибыли (гудвилла) (п.5: п.6 100)

8. Стоимость бизнеса (п. 1 + п.7)

РЕШЕНИЕ

Рассчитаем величину чистых активов предприятия:

Активы (А) предприятия:

Итог по разделу I + Итог по разделу II: стр. 110 + +стр.120 + стр. 140 + стр. 210 + стр. 240 + стр. 250 + стр. 260 = 2500 + 20 500 + +2000 + 14 000 + 5000 + 600 + 7400 = 52 000 руб.

Пассивы (П) предприятия:

Итог по разделу IV + Итог по разделу V — «Доходы будущих периодов» (стр.640): стр. 510 + стр. 610 + стр. 620 +стр.630 — стр. 640 = 18 000 руб.

Рассчитаем стоимость чистых активов (ЧА):

А-П =52 000;18000 = 34 000 руб.

Расчет избыточной прибыли (гудвилла) и стоимости бизнеса произведем в таблице 1.

Таблица 1 — Расчет избыточной прибыли (гудвилла) и стоимости бизнеса

Ответ: стоимость бизнеса составила 117 714,3 руб.