Определение инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания

Введение

Строительство — одна из основных отраслей народного хозяйства страны, обеспечивающая создание новых, расширение и реконструкцию действующих основных фондов. Капитальному строительству принадлежит важнейшая роль в развитии всех отраслей производства, повышения производительности общественного труда, подъеме материального благосостояния и культурного уровня жизни людей.

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. Объект недвижимости — это не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Именно поэтому возникает необходимость в оценке объектов недвижимости.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета.

За последние годы оценка недвижимости выделилась в самостоятельную и относительно обособленную область профессиональной деятельности — одну среди многих новых для России профессий, вызванных к жизни переходом страны от плановой экономики к рыночной. С момента, когда Министерство труда и социального развития РФ дало описание профессии «оценщик» (эксперт по оценке имущества), эта профессия стала официально признанной в нашей стране.

Оценка объектов недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Процесс оценки объекта недвижимости представляет собой целенаправленный, упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на неё факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

В настоящее время без проведения оценки объектов недвижимости не обходится практически ни одно управленческое решение, связанное с недвижимостью. Оценка стоимости для конкретного инвестиционного проекта или для конкретного инвестора находит все более широкое применение.

Недвижимость относится к реальным инвестиционным инструментам и рассматривается как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. То есть при рассмотрении объекта недвижимости, оценке подлежит не физический объект, а права на него. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

С интенсивным развитием права собственности в Российской Федерации появилась насущная потребность в корректной и компетентной оценке собственности различных видов. Учитывая, что все большее количество граждан вкладывают свои средства в различные объекты недвижимости, можно предположить, что перед любым инвестором встанет вопрос о привлекательности объекта недвижимости с точки зрения отдачи денежных средств, то есть возникнет необходимость оценить имущество.

Оценка привлекательности любого объекта собственности — упорядоченный, целенаправленный процесс определения рентабельности соответствующего вида недвижимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки привлекательности объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности — необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения.

Актуальность темы

дипломного проекта определяется необходимостью определения инвестиционной привлекательности, так как собственнику

ь необходимо: определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестируемой суммы;

ь рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

ь оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого объектом собственности.

Цель выпускной квалификационной работы состоит в оценке эффективности инвестиций в строительство, определении привлекательности проекта для потенциального инвестора.

Для достижения поставленной цели проводится оценка двумя подходами: доходным подходом, методом дисконтированных денежных потоков; затратным подходом — базисно-индексным методом.

Задачами дипломного проекта являются:

1) используя правовую, нормативную, экономическую и техническую литературу исследовать правовые, технические, экономические аспекты объекта недвижимости;

2) используя подходы к оценке объектов недвижимости, оценить инвестиционную привлекательность кафе быстрого питания.

Предметом исследования дипломного проекта является оценка инвестиционной привлекательности кафе быстрого питания.

Практическая значимость определяется необходимостью анализа инвестиционной привлекательности денежных средств, вкладываемых в объект недвижимости.

Для достижения поставленной цели в первой главе проведен анализ местоположения кафе быстрого питания, даны описания объемно-планировочных, архитектурных и конструктивных решений.

Во второй главе представлена организация строительного производства, которая должна обеспечивать целенаправленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата — ввода в действие объекта с необходимым качеством и в установленные сроки.

В третьей главе рассмотрен вопрос охраны окружающей среды.

В четвёртой главе проведен расчет денежного потока от эксплуатации данного объекта.

В пятой главе рассчитан срок окупаемости объекта.

В шестой главе рассматриваем применение ФЗ «Об инвестиционной деятельности» к объекту оценки, рассматриваем договор подряда.

В седьмой главе рассматривается информационное обеспечение инвестиционного проекта, дано описание основных используемых программных продуктов.

I. Архитектурный раздел

1.1 Градостроительная ситуация. Генеральный план Проектируемое здание кафе быстрого питания расположено в северной части Зашекснинского района в 102 микрорайоне г. Череповца. С южной стороны участок проектирования граничит с территорией строящегося торгового центра с автосалоном, с восточной стороны — с территорией торгового центра «Северо-Западный». Участок свободен от застройки. Главный фасад здания обращен на Октябрьский проспект. Въезд и выезд на территорию предусмотрены раздельными со стороны Октябрьского проспекта. Кроме проектируемого здания на участке расположены площадки для временной стоянки легкового автотранспорта, разгрузочная площадка, площадка для мусороконтейнеров. Организация рельефа обусловлена высотными отметками прилегающих территорий торговых центров и высотными отметками Октябрьского проспекта. Отвод поверхностных вод осуществляется в северную часть участка и далее на проезжую часть Октябрьского проспекта. Для сбора сточных вод предусмотрена установка дождеприемных колодцев со сбросом в существующую сеть ливневой канализации. Организация рельефа решена в насыпном варианте с устройством декоративной подпорной стенки и укрепленных откосов. За относительную отметку 0.000 принята отметка 121.35. Благоустройство территории предусматривает устройство асфальтобетонного покрытия для проездов и площадок, покрытия из мелкоразмерной тротуарной плитки для пешеходных зон, плитного покрытия для хозяйственной площадки. Также предусмотрены установка малых архитектурных форм (скамьи, светильники, урны, вазоны) и устройство цветников из декоративных бетонных элементов. Свободная от застройки и покрытия территория озеленяется путем посадки рядового кустарника и устройства газона.

1.1.1 Объёмно-планировочные решения Основные показатели по генплану:

— площадь участка проектирования — 7895.03 м2;

— площадь застройки — 1588.12 м2;

— площадь площадок для временной стоянки — 1780.0 м2;

— площадь разгрузочных площадок — 240.0 м2;

— площадь хозяйственной площадки — 6.0 м2;

— площадь озеленения и цветников — 1953.01 м2;

— площадь проездов — 1574.0 м2;

— площадь тротуаров — 692.30 м2;

— площадь отмостки — 61.60 м2;

— площадь, занимаемая подпорной стенкой — 28.50 м2.

1.1.2 Архитектурно-строительные решения Таблица 1.1

1.1.3 Наружная отделка фасадов Каркас здания выполнен из металлоконструкций. Наружная облицовка здания выполняется по типу вентилируемого фасада (система «Краспан» — КраспанМеталлСтоун — К). Цоколь здания — «Керамический гранит» СОЕМ Porfido Rosso Catinaccio (30×30 рустикальный, красный). Нащельники применять в цвет фасадных кассет. Козырьки крылец подшить металлической анодированной рейкой, установить точечные светильники. Пол крыльца № 2 и пандуса облицевать тротуарной плиткой фирмы «Крокк», пол крыльца № 1 и пандусы облицевать керамической плиткой с шероховатой поверхностью. С кровли крылец предусмотреть наружный водоотлив. Ограждения крылец и пандусов выполнить из металлических хромированных труб мебельного производства. В соответствии с п. 3.32 СНиП 35−01−2001 установить поручни с обеих сторон пандусов на высоте 0,7 и 0,9 м. Обеспечить непрерывность поручней с внутренней стороны по всей высоте, завершающие части поручней выполнить длиннее наклонной части пандуса на 0,3 м. Оконные блоки и витражи выполнить из алюминиевых профилей (с термоизоляционными вставками). Наружные двери из алюминиевых профилей (с термоизоляционными вставками). Размещение рекламы и внешний вид рекламных установок разработать отдельным проектом и согласовать. В помещениях второго этажа полы выполнить по балкам перекрытия. В качестве основания для чистого пола используется выравнивающая цементно-песчаная стяжка. В качестве отделочного слоя для полов применяются керамическая плитка и коммерческий линолеум.

1.1.4 Технико-экономические показатели За относительную отметку +0.000 принята абсолютная отметка 121.35

Характеристика здания:

— степень огнестойкости-III

— класс ответственностинормальный (II)

Таблица1.2

1.2 Технологические решения Проект выполнен на основании задания заказчика, архитектурно-строительных чертежей, действующих норм и правил. На первом этаже расположено кафе на 74 посадочных места. Метод обслуживания посетителей через официантов. По характеру производства относится к доготовочным. Полуфабрикаты поставляются из торговой сети специализированным автотранспортом. Для временного хранения товаров предусмотрены кладовые, оснащенные стеллажами, холодильными и морозильными шкафами. Состав и площади помещений кафе определены исходя из требований технологического процесса. Продукты поступают в кладовые в количестве суточной потребности ежедневно из торговой сети. Ассортимент блюд составляется в зависимости от конкретных условий, складывающихся на производстве, и возможностей технологического оборудования. В помещении кухни — доготовочной кафе производится тепловая обработка блюд, готовятся первые блюда (бульоны) и вторые блюда из мясных полуфабрикатов. Производственные столы выполнены из нержавеющей стали. Над тепловым оборудованием проектом предусмотрена установка индивидуальных вентотсосов. В кафе используется многоразовая посуда и приборы, бумажные салфетки. Мойка столовой посуды производится в помещении с пятью мойками. Хранение чистой посуды производится в помещении доготовочной в шкафу для посуды. В моечной кухонной посуды устанавливается двухсекционная моечная ванна. Для хранения чистой посуды предусмотрен стеллаж. Пищевые отходы хранятся на местах сбора, в конце рабочей смены выносятся в баки в помещение пищевых отходов около выхода, откуда впоследствии забираются мусоросборным муниципальным транспортом для захоронения на городской свалке. Инвентарь, используемый для уборки помещений, хранится в специальных помещениях (кладовых уборочного инвентаря). Забор воды производится из поливочных кранов, расположенных в этих помещениях.

Для персонала в составе помещений предусмотрена комната отдыха с гардеробом, санузел и душ. На первом и втором этажах расположен магазин отделочных материалов. На 1 этаже выделен малый зал самообслуживания с оплатой через кассовый узел. В основном зале для хранения и демонстрации линолеума и ковролина установлены патерностеры «Sladock». Оплата производится у стойки кассиров. Выдача мелкогабаритного товара производится здесь же работниками склада. Выдача крупногабаритного товара осуществляется непосредственно со склада. На 2 этаже расположен демонстрационный зал, административные кабинеты, комната персонала, две раздевалки с душем и санузел для персонала. Стены производственных помещений облицевать глазурованной плиткой на всю высоту. Полы в этих помещениях выложить нескользкой керамической плиткой, устойчивой к воздействию моющих веществ. Полы в загрузочной и коридоре, по которому перемещаются грузы, облицевать нескользкой керамической плиткой. Стены санузлов и кладовых уборочного инвентаря облицевать глазурованной плиткой на всю высоту, полы — керамическая плитка, потолки — металлическая рейка. Здание кафе обеспечивается водой централизованно. Присоединение технологического оборудования к водопроводной сети выполняется через запорные вентили. Забор холодной и горячей воды в моечных ваннах, умывальниках, мойках и поливочных кранах выполняется через смесители. Краны со смесителями устанавливаются на высоте 900 и 500 мм от уровня чистого пола помещения. Канализационные выпуски от технологического оборудования кафе присоединяются к сети производственной канализации с разрывом струи не менее 200 мм от верха приемной воронки. Подвод холодной и горячей воды к оборудованию в трубах 15 мм. Вентиляция приточно-вытяжная механическая, предусмотрена в соответствии с назначением помещений.

Общий штат кафе быстрого питания — 49 чел., в том числе:

— кафе — 12 чел.,

— торговые залы — 30 чел.,

— административные помещения — 7 чел.

1.3 Отопление и вентиляция

1.3.1 Отопление Проект отопления выполнен согласно СНиП 2.08.02−89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 41−01−2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», СНиП 2.09.04−87* «Административные и бытовые здания», СНиП 31−05−2003 «Общественные здания административного назначения», справочных пособий по проектированию предприятий розничной торговли и по проектированию предприятий общественного питания. Расчетная температура наружного воздуха для проектирования отопления -32 С. Расчетные параметры теплоносителя в системе отопления 95−70С. Система отопления здания двухтрубная. Магистральные трубопроводы прокладываются в полу каждого этажа.

В качестве нагревательных приборов приняты панельные радиаторы марки Kermi (Германия) тип 22V высотой 300 мм, 500 мм и 900 мм (с нижней подводкой). Для системы отопления применены металлопластиковые трубы.

Для регулировки системы отопления на магистралях установлены ручные балансировочные клапаны MSV-С, на нагревательных приборах — терморегуляторы. Воздух удаляется из системы отопления кранами Маевского.

1.3.2 Вентиляция Проект вентиляции выполнен согласно СНиП 2.08.02−89* «Общественные здания и сооружения», СНиП 41−01−2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», СНиП 2.09.04−87* «Административные и бытовые здания», СНиП 31−05−2003 «Общественные здания административного назначения», справочных пособий по проектированию предприятий розничной торговли и по проектированию предприятий общественного питания.

Проектом предусмотрена вытяжная вентиляция с механическим побуждением (В1—В7) и вытяжная вентиляция с естественным побуждением, приточная механическая вентиляция (П1-П3). Над дверьми главных входов проектом предусмотрена установка воздушно-тепловых завес.

1.4 Водопровод и канализация

1.4.1 Водопровод Водопотребление проектируемого кафе быстрого питания согласно СНиП 2.04.01−85*, составляет 14,99 м3/сутки. Источник водоснабжения — городской водопровод. В соответствии с техническими условиями на проектирование за № 05−36/1174 от 26.04.2006 г., выданными МУП «Водоканал», водоснабжение здания запроектировано от существующего водопровода d=100 на АЗС по Октябрьскому проспекту.

Ввод водопровода принят из полиэтиленовых напорных труб по ГОСТ 18 599–2001 диаметром Ду=110×10. Трубы укладываются на песчаное основание h=0,15 м основание на глубину 2,10 м от поверхности земли до низа трубы. Внутренний водопровод по выполняется из полипропиленовых труб н 20 — 90 мм, ТУ 2248−006−41 989 945−98. Для учета расхода воды на вводе в здание предусматривается водомерный узел с обводной линией и счетчиком холодной воды марки МТК-32. На обводной линии водомерного узла устанавливается вентиль с электромагнитным приводом для пропуска противопожарного расхода. Горячее водоснабжение — централизованное, от водоподогревателя, установленного в тепловом пункте. Расход горячей воды учтен в расходе холодной воды. Проектом предусмотрена герметизация ввода водопровода в здание. Монтаж системы водоснабжения производить согласно СНиП 3.05.01−85.

1.4.2 Канализация а) Бытовая канализация Водоотведение от проектируемого здания принимается равным водопотреблению и составляет 14,99 м3/сутки. В соответствии с техническими условиями на проектирование бытовой канализации сброс бытовых стоков предусматривается в существующую сеть бытовой канализации d=500 по Октябрьскому проспекту.

Сеть канализации проектируется из полиэтиленовых напорных труб 160 мм по ГОСТ 18 599–2001. На сети канализации устраиваются смотровые колодцы из сборных железобетонных элементов диаметром д=1000. Внутренние сети канализации выполняются из полипропиленовых канализационных труб 50 и 110 мм по ТУ 4926−005−4 989 945−97 и прокладываются в полу 1 этажа. Проектом предусматривается герметизация выпусков канализации из здания. Производственные стоки от кафе сбрасываются отдельным выпуском в наружную сеть.

б)Дождевая канализация Отвод дождевых и талых вод с территории кафе предусматривается в существующий коллектор дождевой канализации д=1000 по Октябрьскому проспекту. Сеть дождевой канализации принята 200 из полиэтиленовых напорных труб ГОСТ 18 599–2001. Дождеприемники принят д=1,0 м из сборных ж/бетонных элементов.

1.5 Электроснабжение

1.5.1 Электротехнические решения В соответствии с техническими условиями № 157/3−1 от 18.10.2005, выданными МУП «Электросеть». электроснабжение проектируемого здания с общей расчетной мощностью 120 кВт предусмотрено от существующей комплектной блочной трансформаторной подстанции наружной установки в бетонных оболочках (БКТП 2×630) пр-ва ООО «Сторге», в которой установлены два трансформатора мощностью 630 кВа каждый. Владелец ТП-102−2 -ООО «Шекснатранс» директор Корабельников С. В. Подстанция включена по двум кабельным линиям 10кВ с ТП-102−1, РУ-10 яч.1 и яч.6.

Потребители объекта относятся ко II категории эл.снабжения. Электроснабжение выполняется на напряжение ~380/220 В с системой заземления TN-S-C от разных секций РУ-0.4 кВ трансформаторной подстанции, попарно взаиморезервируемым кабельным линиям до ВУ (АВВГ сеч. 4×150мм2), расположенном в эл. щитовой здания на 1 этаже.

1.5.2 Электрооборудование Данный проект разработан в соответствии с действующими нормативными документами ПУЭ, ВСН59−88 и СНиП23−05−95. Основными потребителями электроэнергии являются электродвигатели вентиляторов, электроосвещение, холодильное оборудование, компьютеры, технологическое оборудование пищеблока. Для приема эл. энергии в помещении электрощитовой устанавливается вводное и распределительное устройство типа ВРУ3С. Учет осуществляется счетчиками активной энергии, установленными на вводном устройстве. Для распределения энергии в групповых сетях приняты щитки типа ПР8501С, модульные пластиковые щитки фирмы «Шнейдер электрик», комплектация которых осуществляется согласно схемам. Распределительные и групповые сети выполняются кабелем ВВГнг-LS (не распространяющем горение, с низким дымои газовыделением).

Тип прокладки кабелей:

— в техпомещениях, тепловом узле, эл. щитовойоткрыто на конструкциях;

— в остальных помещениях — открыто на перфорированных лотках за подвесными потолками, в полу — в подготовке пола на отм.-0.08м;

— по кровле — в стальных трубах, скрыто с прокладкой до устройства кровли.

1.5.3 Наружное освещение Освещение пешеходных дорожек, расположенных вдоль фасада здания, предусмотрено светильниками типа РТУ-150 с ртутными лампами мощностью 150 вт. Светильники устанавливаются на ж/б опорах.

1.5.4 Меры безопасности

1. К обслуживанию установок допускаются лица, прошедшие медицинское освидетельствование и имеющие документ, удостоверяющий право работы с установкой.

2. Монтажные и ремонтные работы в электрических сетях и устройствах (или вблизи них), а также работы по присоединению и отсоединению проводов должны выполняться при отключенном напряжении. Электромонтёры, обслуживающие электроустановки, должны быть снабжены защитными средствами, прошедшими соответствующие лабораторные испытания. Выполнение всех электромонтажных работ, обслуживание электроустановок, периодичность и методы испытания защитных средств должны соответствовать «Правилам технической эксплуатации электроустановок потребителей» и «правилам техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей».

1.6 Телефонизация Проект выполнен в соответствии с техническими условиями № 54 от-13.05.2005г., выданными ГТС. Для телефонизации здания кафе проектом предусматривается от ближайшего колодца строительство одноотверстной канализации из а/ц труб диам. 100 мм. От Рш-434 (Октябрьский пр 42) до ввода в здание проложить распределительный кабель ТППзп-10Х2×0.4. В здании кабель оконечить КРТ-10×2, в шкафубоксом БКТ-10×2 на сборном месте.

1.7 Мероприятия для маломобильных групп населения В разделе генплан, для маломобильных групп населения, предусмотрены пандусы на перепаде высот проездов и тротуаров. Высота порогов при входе в здание не превышает 0,025 м, ширина дверных проемов на входах в здание более 0,9 м. На крыльцах входов предусмотрены пандусы с ограждениями и поручнями. На открытых автостоянках выделены места для транспорта инвалидов.

II. Организационно-технологический раздел

2.1 Подготовительный период строительства В состав подготовительного периода входят работы, связанные с подготовкой строительной площадки.

Создание геодезической разбивочной основы для строительства: разбивка основных осей, вынесение красных линий и т. д.

Освоение строительной площадки: расчистка территории строительства, снос кустарника.

Монтаж инвентарных зданий и установок. Создание общескладского хозяйства.

Инженерная подготовка территории строительства: планировка участка, обеспечивающая организацию временных стоков поверхностных вод, срезка растительного грунта со складированием в отведенные места для последующего использования под озеленение площадки, устройство внутриплощадочных дорог, прокладка сетей водо-, энергоснабжения, канализации, теплоснабжения, телефонной линии.

Планировочные работы и перемещение грунта по площадке выполняются бульдозером.

Временная дорога, обеспечивающая подъезд к строящемуся зданию, должна выполняться из железобетонных плит на песчано-гравийном основании. Временные дороги устраиваются в зонах действия монтажных кранов. Целесообразно использовать для нужд строительства постоянные автомобильные дороги, проезжая часть которых в подготовительный период выполняется без верхнего покрытия. Скорость движения транспорта вблизи мест производства работ не должна превышать 5−10 км/час.

Временное освещение территории строительства предусматривается светильниками на опорах и прожекторами, установленными на инвентарных мачтах Строительная площадка в населенных местах во избежание доступа посторонних лиц ограждается временным забором. Ограждения, примыкающие к местам массового прохода людей, необходимо оборудовать сплошным защитным козырьком.

2.2 Обоснование основных методов работ

2.2.1 Подземная часть здания К производству земляных работ можно приступать только после разбивки котлованов, траншей, земляных сооружений, привязки осей и высотных отметок на имеющейся геодезической основе и закрепления необходимых разбивочных знаков.

Откопку грунта в траншеях под коммуникации и котлованах выполнять экскаватором ЭО-3323 с ковшом емкостью 0.63м³. Земляные работы выполняются комплексом землеройных механизмов в составе одноковшового экскаватора, бульдозера, автосамосвалов.

До начала работ по устройству фундаментов подготовленное основание должно быть принято по акту комиссией с участием заказчика и подрядчика, а при необходимости—представителя проектной организации.

Перерыв между окончанием разработки котлована и устройством фундамента, как правило, не допускается.

В качестве опалубки для монолитных столбчатых фундаментов использовать инвентарные металлические щиты «Тяжстрой-78».

Согласно СНиП 3.02.01−87 устройство фундаментов должно осуществляться по проекту производства работ.

Борозды, ниши, монтажные проемы, отверстия, должны выполняться в процессе возведения конструкций.

Одновременно с монтажными работами вслед за продвижением монтажа выполняется часть внутренних работ по прокладке вводов и выпусков инженерных коммуникаций; планировка грунта под полы; устройство полов; устройство перегородок.

Обратную засыпку грунтом наружных стен не следует производить до выполнения вводов в здание всех сантехнических устройств.

Засыпка пазух грунтом и его уплотнение должны выполняться с обеспечением сохранности гидроизоляции стен и подземных коммуникаций.

При устройстве фундаментов необходимо контролировать глубину их заложения, размеры и расположение в плане, устройство отверстий и ниш, выполнение гидроизоляции и качество применяемых материалов и конструкций.

При возведении фундаментов на грунтах с особыми свойствами (просадочные, насыпные и т. д.) в период строительства должны быть организованы наблюдения за перемещениями фундаментов и деформациями сооружения.

При переменной глубине заложения фундамента возведение его должно вестись, начиная с нижних отметок основания.

Разница в высоте между смежными участками кладки фундаментов не должна превышать 1,2 м.

Горизонтальность каждого уложенного ряда блоков следует выверять нивелированием.

2.2.2 Возведение надземной части здания Выбор методов возведения здания зависит от его конструктивных и технологических особенностей, степени укрупнения элементов, материала конструкций, средств механизации и других факторов. Возведение надземной части рекомендуется производить гусеничным краном РДК-25 со стрелой длиной 22,5 м и жёстким гуськом 5 м. Этот же кран может быть использован для разгрузки материалов с автотранспорта.

Монтаж здания осуществляется методом наращивания, т. е. элементы монтируются в конструкцию здания последовательно, начиная с уровня земли и кончая верхней частью здания. Монтаж здания ведется конструктивными элементами, являющимися отдельными готовыми конструкциями здания или их частями.

Для монтажа конструкций здания предусмотрено использовать типовую монтажную оснастку, позволяющую осуществить подъем, временное крепление и выверку элементов. До окончания выверки и надежного закрепления установленных элементов не допускается опирать на них выше расположенных конструкций.

Монтаж основных сборных конструкций подлежит выполнять по принципу работы на кран.

Монтаж конструкций каждого яруса здания следует производить после закрепления всех установленных монтажных элементов по проекту.

При монтаже каркасных зданий устанавливать последующий ярус каркаса допускается только после установки ограждающих конструкций или временных ограждений на предыдущем ярусе.

Монтаж лестничных маршей и площадок должен осуществляться одновременно с монтажом конструкций здания. На смонтированных лестничных маршах следует незамедлительно устанавливать ограждения.

При возведении кирпичной кладки перегородок поверхность кирпича должна быть очищена от грязи, снега, наледи.

Не допускается транспортирование кирпича навалом и разгрузка его сбрасыванием, а также выгрузка растворов на землю. Кирпич на рабочее место подается монтажным краном на поддонах, раствор—в металлических ящиках-контейнерах.

Сборные перемычки, укладываются и выполняются по ходу кладки.

Перед устройством монолитных заделок участков должны быть проверены и приняты все конструкции и их элементы, закрываемые в процессе последующего производства работ, правильность установки и закрепления опалубки и поддерживающих ее конструкций.

Подготовленные к укладке бетонной смеси основания и поверхности рабочих швов должны быть очищены от цементной пленки, опалубка от мусора и грязи, а арматура—от налета ржавчины.

Укладка бетонной смеси производится непрерывно.

Укладку бетонной смеси в плоские неармированные конструкции (плиты, площадки, подготовки под полы) следует производить полосами шириной 3—4 метра через одну. Промежуточные полосы должны бетонироваться после затвердения бетона в смежных полосах.

Бетонная смесь, уложенная в плоские неармированные конструкции, должна уплотняться виброрейками.

Мероприятия по уходу за бетоном, порядок и сроки их проведения, контроль за выполнением этих мероприятий, последовательность и сроки распалубки конструкций должны устанавливаться проектом производства работ.

До начала устройства рулонной кровли должно быть выполнено утепление крыши.

Для вертикального транспортирования кровельных материалов проектом предусматривается применение монтажного крана.

Работы по устройству кровли вести поточно-расчлененным методом навстречу подаче материалов, избегая использования готовых участков покрытия для транспортирования материалов.

Работы по наклейке материалов вести с наветренной стороны, чтобы мастика при разбрызгивании не попала на одежду.

Потребное количество машин указано в таблице 2.1.

Таблица 2.1

2.3 Обоснование основных строительно-монтажных работ в зимнее время

1. Монтаж фундаментов должен вестись на не промороженное основание с устройством песчаного основания. В зимних условиях грунт для обратной засыпки должен быть талым.

2. Конструкции из кирпича, камней правильной формы и крупных блоков в зимних условиях допускается возводить тремя способами: на растворах с противоморозными химическими добавками, замораживанием растворов, прогревом кладки.

Марка раствора должна быть повышена на одну ступень при температуре воздуха до—20°С и на две ступени при температуре воздуха ниже —20°С.

3. Панели перекрытий должны монтироваться немедленно после возведения стен очередного этажа с установкой всех анкеров и связей, предусмотренных проектом. Для монтажа перекрытий следует применять цементный раствор марки «100» с добавками, обеспечивающими приобретение раствором не менее 25 процентов прочности его замораживания.

4. До начала отделочных работ в зимний период необходимо в течение 10—12 дней обогреть стены и помещения действующей системой отопления. Для ускорения сушки штукатурки предусмотреть дополнительно воздухонагреватели.

2.4 Расчет основных объемов СМР Основные объемы строительно-монтажных работ приведены в таблице (таблица 2.2).

Таблица 2.2

2.5 Выбор и расчет грузозахватных приспособлений

2.5.1 Выбор грузозахватных приспособлений Строповку сборных конструкций производят при помощи грузозахватных приспособлений: стропов, траверс и захватов. Грузозахватные приспособления должны обеспечивать удобные, быстрые и безопасные захваты, подъемы и установку конструкций в проектное положение и их растроповку.

Выбор грузозахватных приспособлений, их количество и основные параметры приведены в таблице (таблица 2.3).

Таблица 2.3

Ведомость монтажных приспособлений

2.5.2 Расчет грузозахватных приспособлений Усилие в одной ветви стропа определяется по формуле (2.1):

где — угол отклонения ветви стропа от вертикали;

Q — масса поднимаемого груза, т;

п — количество рабочих ветвей стропа.

Сечение троса стропа подбирается по формуле (2):

где P — паспортное (разрывное) усилие данного троса;

k — коэффициент запаса прочности для стропа (k = 8 для строп с крюками, с серьгами на конце, k = 10 для строп, захватывающих конструкции путем обматывания и завязывания узлов).

1. Балка Б1: (рис.1)

l_стр =

значение из справочника l_стр = 5, б = 38?

h_стр = 5sin (90−38)= 3,95 м

S_в =

R_р =1340×8 = 10 720 кг = 107 200Н Для подъема данной конструкции выбираем O_к =14,5 мм по ГОСТ 3070.

Рис.1

2. Балка Б7: (рис.2)

l_стр =

значение из справочника l_стр = 2,5, б = 38?

h_стр = 2,5sin (90−3,8)= 1,97 м

S_в =

R_р =90×8 = 720 кг =7200Н Для подъема данной конструкции выбираем O_к =9 мм по ГОСТ 3071.

Рис.2

3. Колонна К1:

l_стр = h_стр = 1,75 м

S_в =

R_р =670×8 = 5360 кг =53 600Н

Для подъема данной конструкции выбираем O_к =11,5 мм по ГОСТ 3071.

2.6 Расчет параметров и выбор монтажных кранов Выбор кранов и других монтажных механизмов для монтажа зданий и сооружений должен производиться на основе технико-экономических расчетов с учетом количества, размера и веса монтируемых элементов, этажности или высоты, конфигурации и размеров возводимого здания.

Выбор самоходного крана.

1. Самая тяжелая конструкция — Балка Б1 (рис.3):

· требуемая грузоподъёмность крана:

Q_кр=Q_к+Q_осн =2,11 + 0,21 = 2,31 т;

где Q _к— масса элемента, т;

Q_осн — масса грузозахватного приспособления, т.

· необходимая минимальная высота крюка крана:

H_кр=Н_o+h_к+h_з+h_стр=4,1+ 0,5 + 0,6 + 3,95 = 9,15 м;

где H₀ — высота монтажного горизонта, м

h_з — высота зазора (не менее 0,5 м), м

h_к — высота конструкции, м

h_стр — высота строповки в рабочем положении от верха монтируемого элемента до низа крюка, м.

· вылет крюка l_кр = 8 м;

· определяем требуемую длину стрелы:

где h_ш — высота шарнира пяты стрелы от уровня стоянки крана, =1,2 м;

а — расстояние от оси вращения крана до оси шарнира пяты стрелы (а=2м)

h_п — высота полиспаста в стянутом состоянии, h_п= 1,5 м Рис. 3. Монтаж балки Б1.

2. Самая высоко расположенная конструкция — балка Б7: (Рис.4)

Q_кр =0,14 + 0,02 = 0,16 т;

H_кр = 13,2 + 0,5 ++0,6 +1,97 = 16,27 м;

l_кр = 8 м;

L_стр = = 17,6 м.

Рис. 4. Монтаж балки Б7

2. Самая неудобная конструкция Колонна К1: (рис5)

Q_кр =1,34 + 0,13 = 1,47 т;

H_кр = 0,+8,144 + 0,5 + 1,75 = 10,39 м;

Принимаем длину гуська 5 м

l_кр = 16+5 = 21 м;

L_стр = = 21,8 м.

Рис. 5. Монтаж колонны К1

После определения расчетных параметров монтажных кранов по техническим характеристикам выбирают кран, рабочие параметры которого удовлетворяют расчетным, равны им или несколько превосходят их. Данные сводят в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Выбор монтажного крана по вариантам монтажа

На основании полученных данных выбираем гусеничный кран РДК -25 со стреловым оборудованием (с гуськом):

— длина стрелы 22,5 м;

— жёсткий гусёк 5 м

2.7 Определение трудоемкости строительно-монтажных работ

Трудоемкость строительно-монтажных работ выше отм. 0.000 рассчитывается в соответствии с п. 2.9.2 и составляет 826,9 чел-см на 1 т конструкций, 451,3 чел-см на 1 м³ конструкций (приложение 1).

Зарплата рабочих принята в ценах 1984 г. и составляет 2687,3 руб за монтаж конструкций в тоннах (табл. 2.2), 1594,4 руб за монтаж конструкций в куб.м. (табл. 2.2). Продолжительность СМР — 54 смены при монтаже конструкций в тоннах, 21 смена при монтаже конструкций в м³

2.8 Расчет технико-экономических показателей

Технико-экономические показатели производства монтажных работ характеризуют целесообразность принятых решений.

1. Расчетная стоимость выполнения единицы монтажа строительных конструкций в рублях.

Расчетная стоимость выполнения единицы работы в рублях определяется

по следующей (приближенной) формуле:

С = (С_м * Т_м * k₁ + З* k₂) / V (2.10)

где: С_м — расчетная стоимость машино-смены в рублях;

Т_м — продолжительность работы машин в сменах;

З — заработная плата рабочих в рублях;

k₁ — коэффициент, учитывающий накладные расходы строительства,

отнесенные на стоимость машино-смены, принимаемый равным 1,1;

k₂ — коэффициент на зарплату рабочих, приблизительно равный 1,6;

V — объем работ, подлежащих выполнению (табл. 2.2).

С₁ = (37,15 *54 *1,1 + 2687,3 *1,6) / 275,7 = 23,5 руб/м³.

С₂= (37,15*21 *1,1 + 1594,4 *1,6) / 290,73 = 11,7 руб/т.

2. Выработка одного рабочего за смену.

Выработка одного рабочего в смену определяется как отношение объема выполненных работ к трудоемкости этих работ в человеко-сменах.

В₁ = V /Т_р = 275,7 /326,9 = 0,84.

В₂ = V /Т_р = 290,73 /211,3 =1,4.

3. Затрата труда за единицу работы в человеко-смену.

Затраты труда на единицу работы определяются величиной, обратной выработке, как отношение трудоемкости в человеко-сменах к объему работ.

З_т1 = Т_р /V = 326,9/275,7 = 1,19.

З_т2 = Т_р /V = 211,3 /290,73 = 0,73.

4. Срок выполнения работы в днях.

Срок выполнения работы в днях определяется по сетевому графику производства работ и составляет 419,5 дней.

2.9 Проектирование организации строительного производства

2.9.1 Определение нормативной продолжительности строительства

1.Согласно СНиП1.04.03−85* п.7 464стр.243 и Изм.№ 4 п. 18 стр.243 продолжительность строительства двух этажного здания

Т₁ = 18мес.

в том числе подготовительный период 2месяца.

2.Согласно СНиП (Изменение № 4) п. 12 стр.2 технологический перерыв, учитывающий влияние природно-климатических факторов на условия труда и технологию производства

Т₂ = 1мес.

3.Согласно СНиП п. 19 стр.255 отделка помещений по заявке заказчика

Т₃ = 1мес.

4.Прокладка уличных трубопроводов водоснабжения и канализации, сооружаемых в траншеях с откосами согласно СНиП 1.04.03−85*(Изменения) п. 1 стр.58

Т₄ = 1,5мес. в том числе подготовительный период 0.3месяца.

5.Прокладка тепловых сетей согласно СНиП (Изменения) п. 3 стр.61 и СНиП п. 18 стр.485

Т₅ = 1мес.

6.Прокладка кабельных линий согласно СНиП 1.04.03−85 п.34стр.511

Т₆ = 0.5мес.

Итого: продолжительность строительства равна

Т = Т₁ + Т₂ + Т₃ + Т₄ + Т₅ + Т₆ = 18 + 1 + 1 + 1.5 + 1 + 0.5 = 23месяца

В том числе подготовительный период 2,3 месяца.

2.9.2 Определение трудоемкости работ и затрат машинного времени

Трудовые затраты и затраты машинного времени на выполнение строительных процессов определяются по ГЭСН-2001. Трудоемкость работ, не включенных в номенклатуру согласно ГЭСН, принимается в процентах от общестроительных работ на все здание (приложение 1).

2.9.3 Построение сетевого графика

Сетевой график представляет собой сетевую модель комплекса процессов или работ. Он состоит из безмаштабных стрелок, обозначающих работы, и кружков, указывающих свершение определенных, вполне конкретных событий, характеризующих результаты выполнения работ.

Каждая работа определяется парой событий, причем из одного события может выходить или в одно событие может входить несколько работ.

На основании номенклатуры и объемов работ, выбора методов производства работ и основных строительных машин и механизмов, расчета трудоемкости работ и затрат машинного времени (приложение 1), установления потребности в материально-технических ресурсах составляется карточка-определитель работ и ресурсов (приложение 2). На основе карточки-определителя строится сетевой график.

2.9.4 Расчет, календаризация и оптимизация сетевого графика

Расчет сетевого графика заключается в установлении ранних и поздних начал и окончаний работ, определении резервов времени и нахождении критического пути.

Расчет сетевого графика произведен в табличной форме по следующим формулам:

t^ро_{(i, j)} = t^рн_{(i, j)} + t_{(i, j)} (2.3)

t^рн_{(i, j)}=max t^ро_{(h, i)} (2.4)

t^по_заверш = Т_кр (2.5)

t^пн_{(i, j)} = t^по_{(i, j)} — t_{(i, j)} (2.6)

t^по_{(i, j)} = min t^пн_{(j, k)} (2.7)

Полный резерв времени:

R_{(i, j)} = t^по_{(i, j)} — t^ро_{(i, j)} = t^пн_{(i, j)} — t^рн_{(i, j)} (2.8)

Частный резерв времени:

r_{(i, j)} = t^рн_{(j, k)} — t^ро_{(i, j)} (2.9)

Результаты расчета сетевого графика сведены в таблицу (таблица 2.5).

Календаризация сетевого графика заключается в привязке его к календарным срокам. Календаризация производится по критическому пути.

На основании календарной привязки работ сетевого графика и информации о дневной численности исполнителей строится эпюра движения рабочих в координатах: ось абсцисс — время, ось ординат — суммарная численность исполнителей в день по всем работам.

Оптимизация работ сетевого графика по трудовым ресурсам — это выравнивание эпюры движения рабочих за счет изменения сроков выполнения работ в пределах их резервов.

Сетевой график, его календаризация и оптимизация по трудовым затратам представлены на Листе 5 графической части дипломного проекта.

Расчет сетевого графика по характеристикам работ.

Таблица 2.5

Т_кр = t^по_(44−45) = 419,5 дня

Календаризация работ сетевого графика — это установление конкретных календарных сроков выполнения работ в соответствии с технологией и организацией производства, описанных сетевым графиком строительства объекта.

Оптимизация работ сетевого графика по трудовым ресурсам — это выравнивание эпюры движения рабочих за счет изменения сроков выполнения работ в пределах их резервов.

Сетевой график, его календаризация и оптимизация по трудовым затратам представлены на листе 5 в графической части дипломного проекта.

2.10 Проектирование строительного генерального плана

Строительный генеральный план (стройгенплан) является важным документом проекта производства работ. Он представляет собой план строительной площадки, на котором, кроме проектируемых и существующих постоянных зданий и сооружений, показано расположение временных зданий и сооружений, коммуникаций, дорог, механизмов, складских площадок, необходимых для производства СМР.

В данном проекте разрабатывается стройгенплан на надземную часть строительства кафе быстрого питания.

2.10.1 Размещение монтажных кранов Определение зон влияния крана Монтажной зоной называют пространство, где возможно падение груза при установке и закреплении элементов. Она равна контуру здания плюс 4,42 м при высоте здания 11,4 м и контуру здания плюс 6,31 м при

высоте здания 17,7 м.

Опасной зоной работы крана называется пространство, где возможно падение груза при его перемещении с учетом вероятного рассеивания при падении.

Для стреловых кранов, оборудованных устройством для удержания стрелы опасная зона работы равна:

R_оз = R_max + 0,5l_max + l_без =13,83+ 0,5*6,3 +7 = 23,98 м (2.11)

где R_max — максимальный рабочий вылет стрелы крана, м;

0,5l_max — половина длины наибольшего перемещаемого груза, м;

l_без — дополнительное расстояние для безопасной работы, м

l_без = 7 м (высота возможного падения до 20 м) Опасная зона поворотной платформы равна:

R_оз ^пп = R_пов + l_без = 3,8 + 1 = 4,8 м_, (2.12)

где R_пов — радиус поворотной части механизма, м;

l_без = 1 м

2.10.2 Расчет складских помещений и площадок Для правильной организации складского хозяйства на строительной площадке необходимо предусматривать: открытые площадки (для хранения кирпича, железобетонных конструкций и т. д.), навесы (для хранения столярных изделий, рулонных материалов, асбестоцементных листов и т. д.), а также отапливаемые и неотапливаемые закрытые склады (для хранения лакокрасочных материалов, химикатов, стекла и т. п.).

Площадь складов рассчитывается по количеству материалов:

Qзап = (Qобщ*б*n*k)/Т (2.13)

где: Qзап — запас материалов на складе;

Qобщ — общее количество материалов, необходимых для строительства;

б — коэффициент неравномерности поступления материалов на склады, принимаемый для автомобильного и железнодорожного транспорта 1,1;

Т — продолжительность расчетного периода (из сетевого графика), дни;

n — норма запасов материалов в днях;

k — коэффициент неравномерности потребления материалов, принимаемый 1,3.

Полезная площадь склада F без проходов определяется по формуле:

F = Qзап /q (2.14)

где q — количество материалов, укладываемое на 1 м² площади склада.

Общая площадь склада:

S= F/в (2.15)

где в — коэффициент его использования, характеризующийся отношением полезной площади склада к общей (коэффициент на проходы).