Экономическая оценка земель сельскохозяйственных предприятий в условиях развития рыночных отношений: По материалам Краснодарского края

Актуальность темы

исследования. Аграрная реформа стала частью общеэкономических преобразований в стране, внося коренные изменения в отношения товаропроизводителей и государства, организационно-правовые формы хозяйствования и виды собственности. С 1991 г. землепользование в России стало платным, это вернуло к жизни важнейшую экономическую функцию земли — ее ценность как объекта товарного обращения, инвестирования, ипотеки и налогообложения.

Однако рыночная трансформация сельского хозяйства не обеспечила эффективного развития отрасли. Более того, в связи со становлением сельскохозяйственного производства в условиях рынка, проявились негативные тенденции. Среди которых можно отметить: ухудшение количественного и качественного состояния материально-технической базы сельскохозяйственных предприятийкритическое финансовое состояние большинства хозяйствующих субъектовснижение плодородия и развитие процессов деградации почвенного покровауменьшение эффективности капиталовложений в сельскохозяйственное производствопассивное состояние рынка ипотеки сельскохозяйственных земельнедостаточная гибкость действующей системы налогообложения в сельском хозяйстве и т. п.

Проблема рационального использования производственных ресурсов и их оптимального сочетания диктует необходимость экономической оценки важнейших производственных ресурсов, в том числе сельскохозяйственных земель. В сельском хозяйстве, где земля является главным средством производства, экономическая оценка земли служит механизмом определения ее ценности. От того, насколько эффективно используются земли сельскохозяйственных товаропроизводителей, зависят темпы роста производства сельскохозяйственной продукции и снижения ее себестоимости.

Поэтому необходимо научное обоснование экономической оценки земель и практическое применение ее результатов в сельском хозяйстве для определения экономической эффективности капиталовложений в производство, совершенствования налогообложения, анализа и оценки хозяйственной деятельности товаропроизводителей, организации рационального и эффективного использования земель, развития ипотечного кредитования.

Степень изученности проблемы. Становление рыночных отношений требует совершенствования методов экономической оценки сельскохозяйственных земель, что предполагает уточнение вопросов экономической сущности земельной ренты. Исследованию теории земельной ренты посвятили свои труды Д. Андерсон, Дж. Генри, Ф. Кэне, А. Маршалл, У. Петти, Д. Рикардо, А. Смит, Г. Тюнен, К.Маркс. Большой вклад в разработку методов экономической оценки сельскохозяйственных земель на современном этапе внесли отечественные экономисты М. Л. Бронштейн, В. П. Ефимов, И. Б. Загайтов, О. Т. Кагарлицкая, Е. С. Карнаухова, В. В. Милосердов, Г. С. Николенко, Б. И. Пасхавер, Б. М. Рабинович, А. Э. Сагайдак, С. Г. Струмилин, С. Д. Черемушкин, и другие.

В связи с развитием рыночных отношений, результаты экономической оценки земель прошлых лет, не отвечают современному состоянию экономики сельского хозяйства. Действующая методика оценки сельскохозяйственных земель не учитывает специфики использования земель под многолетними насаждениями и рисовыми оросительными системами, которые занимают значительные площади в Краснодарском крае. Выявленные недостатки не позволяют говорить об объективности результатов экономической оценки земель на территории Краснодарского края.

В связи с этим возникает необходимость в уточнении методических подходов к экономической оценке сельскохозяйственных земель, особенно занятых многолетними насаждениями и рисовыми оросительными системами.

Цель и задачи исследования

Целью работы является совершенствование основных научно-методических положений экономической оценки сельскохозяйственных земель для условий Краснодарского края, в том числе орошаемых и занятых многолетними насаждениями, и направлений практического применения ее результатов в сельскохозяйственном производстве. В соответствии с данной целью поставлены и решались следующие задачи: рассмотреть экономическую сущность земельной рентыопределить критерии экономической оценки сельскохозяйственных земельобобщить основные методические подходы к оценке сельскохозяйственных земельохарактеризовать состав, структуру и качественное состояние земель сельскохозяйственных предприятий Краснодарского краяуточнить методические подходы к экономической оценке сельскохозяйственных земель, включая земли занятые многолетними насаждениями и рисовыми оросительными системамивыполнить экономическую оценку земель сельскохозяйственных предприятий Краснодарского краяопределить направления практического использования результатов оценочных работ.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с оценкой сельскохозяйственных земель, как главного средства производства в сельском хозяйстве.

В качестве объекта исследования приняты сельскохозяйственные предприятия, подсобные и крестьянские хозяйства, другие хозяйствующие субъекты АПК Краснодарского края, являющегося ведущим сельскохозяйственным регионом России.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ученых в области рентных отношений, методики экономической оценки сельскохозяйственных земель, нормативно-правовая база по проблемам аграрной реформы, разработки научно-исследовательских институтов, отечественная и зарубежная литература.

В диссертации использовались официальные материалы Госкомстата РФ, департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края, департамента сельского хозяйства и продовольствия Краснодарского края, районных (городских) управлений сельского хозяйства и продовольствия, данные районных (городских) комитетов по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края, данные бухгалтерской отчетности по сельскохозяйственным предприятиямматериалы почвенных обследований и внутрихозяйственной оценки земель КубаньНИИгипрозема, материалы четвертого тура экономической оценки земель.

В ходе исследования использовались следующие методы: исторический, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический и другие.

Степень научной новизны результатов диссертационного исследования заключается в определении основных экономических и природно-климатических факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости сельскохозяйственных земель, занятых рисовыми оросительными системами и многолетними насаждениями (сады, виноградники) и на этой основе уточнении методики определения стоимости сельскохозяйственных земель, включающей получение расчетных величин валовой продукции, чистого дохода и дифференциальной ренты на один гектар сельскохозяйственных угодий по сельскохозяйственным предприятиям Краснодарского краявыявлении сферы практического применения результатов экономической оценки земель сельскохозяйственных товаропроизводителей в части их ипотечного кредитования и инвестированияобосновании подхода к определению единого сельскохозяйственного налога и механизма его введения.

На защиту выносится совокупность следующих научных результатов и положений, являющихся личным вкладом соискателя:

— научное обоснование основных положений доработанной методики экономической оценки сельскохозяйственных земель в части земель, занятых многолетними насаждениями и рисовыми оросительными системами;

— содержание основных показателей экономической оценки сельскохозяйственных земель;

— определение базовых величин стоимости земель сельскохозяйственных предприятий по административным районам Краснодарского края;

— схема земельно-ценового зонирования территории Краснодарского края с учетом анализа и обобщения результатов исследования;

— структура управления землями сельскохозяйственных предприятий на муниципальном уровне,.

— модели ипотечного кредитования и налогообложения сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Использование научных выводов и практическая значимость полученных соискателем результатов исследования. Практическая значимость исследований состоит в определении конкретных величин стоимости земель сельскохозяйственных предприятий, возможности повышения экономической эффективности сельскохозяйственного производства на основе предложенных изменений в действующую систему налогообложения, развития рынка ипотеки и оборота земель.

Основные положения диссертации докладывались на научных конференциях, обсуждались на районных, краевых совещаниях руководителей и специалистов органов управления АПК, сельскохозяйственных предприятий, где получили положительную оценку.

Апробация предложений автора по решению ряда конкретных задач существенно усиливает практическую значимость и обеспечивает научную достоверность результатов исследований. Результаты исследования нашли отражение в отчетах Краснодарского краевого агентства государственной оценки земли, постановлении главы администрации Краснодарского края № 373 от 05.04.2002 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Краснодарского края» и закона Краснодарского края № 430 от 28.12.01 г. «О едином сельскохозяйственном налоге» (с изменениями и дополнениями).

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Материал изложен на 184 страницах компьютерного текста, содержит 35 таблиц, 25 формул, 9 рисунков, и 18 приложений. Список использованной литературы включает 117 наименований.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

Кризисная ситуация в АПК России заставляет искать пути обеспечивающие изменение сложившегося положения в том числе и в части совершенствования земельных отношений. Осуществление земельных и аграрных преобразований, изменение форм собственности и хозяйствования на земле не привели к рациональному использованию земель. В этой связи в современных российских условиях важное место занимает механизм экономического регулирования земельных отношений, стимулирующий повышение плодородия почв и эффективности сельскохозяйственного производства, а также обеспечивающий поступлений земельных платежей в бюджеты всех уровней. Обеспечение действенности данного регулятора земельных отношений должно строится на понимании ценности земли, выступающей в роли не только пространственного базиса, но и источника реальных доходов.

В числе этих мер важное место принадлежит оценке стоимости земель. Опыт развития земельных отношений в мире свидетельствует о необходимости определения стоимостной характеристики земель.

В качестве основной, при отсутствии рынка земель сельскохозяйственного назначения, рассматривается потребительная стоимость. Данный вид стоимости характеризует землю, как средство производства, исходя из ее потенциального плодородия. Стоимость определяется исходя из капитализации земельной ренты. В связи с этим возникла проблема реализации на практике теории земельной ренты.

Теоретические подходы к определению земельной ренты возникли давно. Ряд ученых-экономистов, как прошлых веков, так и настоящего времени дали обоснование возникновения механизма земельной ренты. В качестве основных были выделены дифференциальная, абсолютная и монопольная ренты. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I возникающая на участках относительно лучших по качеству и местоположению, и дифференциальная рента II проявляющаяся на участках при дополнительном вложении капитала. Абсолютная рента есть необходимое выражение частной собственности на землю и ограничение запасов земельных ресурсов. Монопольная рента проявляется на землях редких по почвенным и климатическим условиям.

В современных подходах к определению величины земельной ренты существует ряд допущений методического характера, приводящих к неполному учету той части чистого дохода которая относится к земле. Естественно это отражается на величине стоимости земли и других формах платы за землю.

При переходе к рыночной экономике в России возникла необходимость определения не только ценности земли как средства производства, но и цены сельскохозяйственных угодий как товара. Господствовавшая долгое время позиция непризнания земли как товара привела к пониманию ренты только как теории, без практического применения. Отсутствие стоимостной оценки земли, и несопоставимая с ее ценностью, плата за ее использование упрочило позиции экстенсивного развития сельскохозяйственного производства и, как следствие нерационального использования земельных ресурсов.

В настоящее время действует три вида платы за землю: нормативная цена земли, земельный налог и арендная плата. При анализе процесса их формирования, приходим к выводу об их оторванности от рентной сущности земли как фактора производства. Это делает невозможным их дальнейшее использование в качестве стоимостных регуляторов эффективного и рационального использования земель.

В качестве объекта оценки выступали сельскохозяйственные угодья Краснодарского края общей площадью 4,2 млн.гектаров. Уникальные природно-климатические условия края повлияли на структуру сельскохозяйственных угодий. Характерный для севера региона континентальный климат степей с посевами зерновых культур, резко контрастирует с субтропическим климатом юга позволяющим выращивать культуры присущие исключительно данной зоне России.

Большое разнообразие проявляется и в почвенных условиях. На севере и в центральной части преобладают черноземы карбонатные, типичные и выщелоченные. Данные почвы обладают высоки плодородием, благоприятными физическими и химическими свойствами и используются практически под все сельскохозяйственные культуры. Южнее распространены горно-лесные почвы и желтоземы.

Преобладающий удельный вес в составе земельного фонда края имеют земли сельскохозяйственного назначения. Эта категория земель оказывает важное значение на развитие аграрного сектора экономики и всей экономики края.

В основу методики проведения стоимостной оценки сельскохозяйственных земель положен доходный подход. Для сопоставимости результатов и дифференциации оценочных показателей на первом этапе оценка проведена на уровне субъектов. Это позволило выделить сельскохозяйственные земли Краснодарского края как наиболее ценный ресурс в Российской Федерации. Средняя стоимость сельскохозяйственных угодий по краю составила 43 560 руб./га. На втором этапе выполнена оценка административных районов и хозяйств. В качестве рентных характеристик выступали:

— балл бонитета (продуктивности) почв- -технологические свойства земельного участка- -расстояние внехозяйственных грузоперевозок.

Два первых показателя формируют дифференциальную ренту по качеству, третий по местоположению.

На основание детальных проработок каждого показателя на уровне сельскохозяйственных предприятий получена стоимостная оценка всех землепользований хозяйствующих субъектов.

Действующая система налогообложения в сельском хозяйстве, как один из важных регуляторов экономических взаимоотношений с государством, не способствует развитию отрасли из-за многочисленности налогов и отсутствия глубокой дифференциации ставок земельного налога в зависимости от природно-экономических факторов.

Возникла необходимость построить более гибкую систему управления сельскохозяйственным производством, когда качестве основного налога для сельхозпроизводителей выдвигается идея единого сельскохозяйственного налога. Этот сбор фактически станет общественным сбором за использование земли — самого естественного и по своей сути обоснованного объекта налогообложения.

Наиболее предпочтительным показателем налоговой базы единого налога для сельскохозяйственных производителей становится сопоставимая по кадастровой стоимости площадь сельскохозяйственных угодий. Такая ставка более полно описывает землю как средство производства в сельском хозяйстве, с учетом, что она составит основную часть налогового бремени на сельскохозяйственного производителя.

Для создания эффективной системы налогообложения необходимо: -повышение объективности расчетов земельной ренты- -единый подход к оценке сельскохозяйственных земель для всей Российской Федерации;

— обеспечение надежности исходных данных для расчета ставок земельного налога;

— четкий механизм взимания платежей и контроль за их собираемостью и распределением;

— информационное обеспечение системы.

Переход на новую систему налогообложения должен сопровождаться увеличением доли налоговых поступлений в бюджеты муниципальных образований. Это позволит создать на этом уровне мобильную систему эффективного управления землями, где доходность бюджета будет прямо пропорциональна эффективности использования земель, а не наоборот.

Естественно нельзя считать введение единого земельного налога решением проблем в данной отрасли. Сельское хозяйство после введения налога не превратится в самый прибыльный вид бизнеса, поскольку его нынешнее положение и процесс оздоровления лежит за пределами налоговой политики государства. Выход из кризисной ситуации должен быть найден путем пересмотра позиции государства в данном вопросе, созданием комплекса мер нормативного, экономического, налогового и политического характера.

До недавнего времени, в соответствии с действующим законодательством, земли сельскохозяйственного назначения не могли отчуждаться равно, как другое недвижимое имущество. Либерализация экономической политики государства позволяет выделить на перспективу, среди основных видов сделок с сельскохозяйственными землями: куплю-продажу, залог (ипотеку) и передачу земельных участков и земельных долей в уставный (паевой) капитал хозяйственных обществ и товариществ. Правовой механизм данных сделок предусматривает: -строго определенный порядок целевого использования участка разрешенными способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе и земле, как природному объекту;

— соответствующую процедуру землеустроительных работ, не допускающих выделение чересполосных участков, а также вклиниваний.

— установленные, исходя из норм, минимальные размеры участков для ведения хозяйственной деятельности (растениеводство, животноводство и т. п.);

— регламентированный порядок определения стоимости участка земель. В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Излишне напоминать о таких негативных явлениях, присущих переходному периоду нашей экономики, как инфляция, падение уровня производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги.

В этом смысле ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, ипотека земельного участка обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

Введение

залоговых отношений в полном объеме позволит сельскому хозяйству приобрести более эффективных собственников и привлечь инвестиции в производство продукции.

Еще одним правом собственника земельного участка, получившим наибольшее распространение, является передача земельных участков в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Законодательно установлено, что при передаче земельного участка (права пользования им) в качестве вклада в уставный (складочный) капитал или паевой фонд участок должен быть оценен в денежном выражении.

В обмен на переданный земельный участок его собственник приобретает долю участия в уставном капитале организации, принявшей земельный участок в качестве вклада.

Для оценки стоимости земельного участка в денежном выражении рыночная цена земли не может быть использована ввиду отсутствия таковой. Использование нормативной цены в качестве оценочной суммы земли для собственников земли неэффективно, так как она не отражает реальную стоимость земли. А ведь именно при внесении земельной доли в уставный капитал, земля оценивается исходя из ее потенциальных возможностей, как средства производства, то есть оценивается ее потребительная стоимость.

В соответствии с действующим порядком нормативная цена сельскохозяйственных угодий является определяющей стоимостной характеристикой земли и равна 75 кратной ставке земельного налога. При средней по Краснодарскому краю ставке земельного налога 32,80 руб./га, размер нормативной цены одного гектара сельскохозяйственных угодий составит 2460 рублей. Среднее по краю значение кадастровой стоимости составляет 43 560 руб./га. Явное занижение стоимости земли практически в 20 раз, может привести к большим финансовых потерям, как для собственников земель так и для бюджетов всех уровней.

Нужно отметить, что любые правовые сделки с сельскохозяйственными землями должны иметь реальную экономическую основу. Поскольку основной характеристикой любого товара является его стоимость, то экономической основой любой сделки с землей является определение стоимости конкретного земельного участка.

Предложения производству:

Для практического применения результатов экономической оценки земель сельскохозяйственных товаропроизводителей и повышения эффективности сельскохозяйственного производства предлагается:

1. Рекомендовать администрации Краснодарского края утвердить базовые размеры стоимости сельскохозяйственных угодий по хозяйствам и административным районам края;

2. Рекомендовать Законодательному Собранию Краснодарского края использовать результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий для определения ставок единого налога для сельскохозяйственных товаропроизводителей с учетом дифференциации по административным районам и сельскохозяйственным предприятиям.

3. В целях развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей и эффективного функционирования рыночного оборота земли использовать результаты экономической оценки земли:

— в качестве залоговой стоимости, с учетом рисковых надбавок для данной отрасли экономики- -как стоимость земельной доли при внесении ее в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия;

— как наименьшую цену при осуществлении гражданско-правовых сделок.

4. При проведении последующих этапов работ по экономической оценке сельскохозяйственных земель использовать результаты земельно-ценового зонирования территории Краснодарского края с разделением на три зоны;

5. Для расчета стоимости сельскохозяйственных земель, в следующих оценочных турах использовать разработанную уточненную методику, учитывающую специфику сельскохозяйственного производства на землях занятых многолетними насаждениями и рисовыми системами. В расчет включается определение оптимальной структуры посевных площадей сельскохозяйственного предприятия для данной природно-экономической зоны;

6. Для создания динамичной и эффективной системы налогообложения органам местного самоуправления, при перераспределении земель между сельскохозяйственными предприятиями района (города), по данным государственного учета земель, ежегодно производить перерасчет ставок единого сельскохозяйственного налога для сельскохозяйственных товаропроизводителей, расположенных на территории административного района (города).