Метод типовою объекта. 
Моделирование стоимости на основе стоимости типовых объектов

«Отличительной особенностью определения (рыночной) стоимости методами массовой оценки от определения стоимости методами индивидуальной оценки является объем исходной рыночной информации и информации об объекте оценки, является ли объект типичным, а также определяется объемом допущений, на которых основывается оценка. «Под определением рыночной стоимости методами массовой оценки понимается процесс установления стоимости на основе типизации объектов» [163, стр.74]. Для оценки на основе допущения о возможности типизации объектов применяется метод типового объекта. Метод может применяться в составе всех подходов к оценке.

Различаются основы, по которым проводится типизация. Так, например, на основании допущения о возможности генерировать аналогичный доход в массовой оценке применяются методы доходного подхода; на основании допущения об аналогичности/схожести объектов применяют методы сравнительного подхода.

Метод типовою объекта состоит из следующих этапов:

• 1. Определяется группа объектов оценки, в котором возможно/целесообразно типизировать объекты оценки.
• 2. Определяется основание типизации — характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки.
• 3. Проводится типизация объектов оценки.
• 4. Формируется типовой объект оценки.
• 5. Определяется стоимость типового объекта оценки.
• 6. Стоимость типового объекта оценки распространяется на объекты, входящие в группу.
• 7. В зависимости от вида разрешенного использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов при распространении стоимости типового объекта оценки на объекты оценки.

Следует отдельно остановиться на формировании типового объекта и определении его стоимости. В качестве типового объекта оценки может быть использован как реально существующий объект, так и гипотетический объект, обладающий типовыми характеристиками группы объектов оценки. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект — аналог. Типизация выполняется для того чтобы поставить в соответствие объектам оценки (или типовому объекту оценки) объекты-аналоги (или типовые объекты-аналоги).

Метод типового объекта применяют для типизации как объектов оценки, так и объектов-аналогов. Применение метода типового объектааналога для оценки объектов заключается в следующем [201):

• 1. Формируется выборка рыночной информации — осуществляется сбор всей имеющейся на период, предшествующий дате оценки, рыночной информации.
• 2. Проводится анализ выборки рыночной информации. При необходимости, если имеющаяся рыночная выборка позволяет, объекты оценки и объекты-аналоги разделяются на группы (например, по сходству местоположения).

Следующие этапы метода выполняются в разрезе сформированных групп (при их наличии):

• 3. Определяются ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость.
• 4. Проводится корректировка цен объектов-аналогов, обеспечивающая их сопоставимость по виду цены и дате предложения с объектами оценки.
• 5. Определяются характеристики типового объекта-аналога, обладающего средними (или преобладающими) для выборки объектов — аналогов значениями ценообразующих факторов.
• 6. Разрабатываются шкалы корректировок, компенсирующих, с одной стороны отличия типового аналога от объекта оценки (прямая корректировка), с другой стороны, компенсирующая отличия аналогов от типового аналога (обратная корректировка).
• 7. В цены всех объектов-аналогов вводятся корректировки, компенсирующие отличия аналогов от типового аналога, чем достигается приведение всех аналогов к типовому аналогу.
• 8. Определяется стоимость типового аналога, как средний уровень скорректированной цены по выборке, исходя из допущения, что объекту, обладающему средними, типичными для рынка свойствами, соответствует средний уровень цен.
• 9. Определяется стоимость каждого из объектов оценки путем корректировки цены типового аналога, компенсирующей отличия типового аналога от объекта оценки по основным ценообразующим факторам" [201].

Таким образом, авторами (А.Ф. Гладким и Д.А. Гладкой) предложен «метод, который позволяет проводить массовую оценку в условиях, когда стандартные методы массовой оценки неприменимы. Наглядным примером может служить рынок коммерческой недвижимости в сельских населенных пунктах — данный сегмент рынка никогда не будет развит в той же степени, что и аналогичный сегмент рынка в областных центрах по причине небольшого количества этих объектов в селах, низкого спроса и, как следствие, единичности сделок купли-продажи» [201].

Общий вид модели стоимости в методе типового объекта выглядит следующим образом:

Стоимость = Ф (Стоимость Типового Объекта), где (2).

Ф — вид функциональной зависимости;

В зависимости от типа объекта оценки в модель стоимости в общем случае может входить влияние местоположения, т. е.

Стоимость =.

Ф (Стоимость Типового Объекта; Местоположение Объекта Оценки). (3).